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Märkte | 16.06.2017

Aus IZ24/2017, S. 2

Von Stefan Frey

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    Stefan Frey AG
  • Personen:
    Stefan Frey
  • Immobilienart:
    Wohnen, Gewerbe allgemein

Schluss mit "nach mir die Sintflut"

Investoren und Mieter schauen bei den Betriebskosten genau hin. Die Entwickler auf der anderen Seite haben vor allem ihre Baukosten, nicht jedoch später anfallende Nebenkosten im Blick. Das sollten sie ändern, meint Stefan Frey, Vorstand der Projektentwicklungs- und Bauträgergesellschaft Frey.

Quelle: Frey AG
Stefan Frey.

Quelle: Frey AG

Geht man bei einer Immobilie von einer Nutzungszeit von mehreren Jahrzehnten aus, dann sind Investitionen in Betriebskosteneinsparungen bereits beim Bau äußerst zielführend. So spart eine effizientere Heizungsanlage auf lange Sicht mehr Geld, als wenn bei den Erstellungskosten ein paar tausend Euro durch Abspecken des Fassadenmaterials abgezwackt werden.

Zwei Gründe tragen leider dazu bei, dass Bauträger und Entwickler selten an die Betriebskosten denken. Erstens sehen sie eingesparte Baukosten direkt in ihrer Kalkulation. Eingesparte Betriebskosten sind dagegen erst langfristig erkennbar. Dabei gibt es mittlerweile gute Simulationen, die diese Ersparnisse vorab transparent machen. Zweitens handeln viele Bauherren nach dem Motto: "Nach mir die Sintflut." Denn Erstellungskosten tragen sie selbst, die Betriebskosten hingegen ihre Käufer und Mieter.

Dabei sollten sie aber bedenken, dass beim Verkauf größerer Objekte die Betriebskosten mittlerweile Teil der Due-Diligence-Prüfung sind und beim Wiederverkauf durchaus Auswirkungen auf die Zahl der Nachfrager und den erzielbaren Verkaufspreis haben. Wechselt ein Objekt den Eigentümer, dann wirken sich schlechte ökologische und nachhaltige Werte negativ auf dem Kaufpreis aus. Der Verkäufer muss mit Preisreduktionsgesprächen des Erwerbers rechnen.

Auch die Nutzer sind weiterhin sensibilisiert. Zwar dominieren derzeit Berichte über steigende Kaltmieten und Immobilienpreise die Medien, nicht zuletzt weil Nebenkosten für Strom und Gas seit einigen Monaten konstant sind. Dies darf allerdings nicht darüber hinwegtäuschen, dass sowohl Wohnungs- wie Gewerbenutzer ungebrochen ein Auge auf ihre zweite Miete haben. Nicht umsonst erscheinen in fast allen Immobilienmarktanalysen seit einigen Jahren Angaben zu den Betriebskosten einzelner Gebäudeklassen.

Nicht zu vergessen ist die steigende Zahl der "Komfort-Nebenkosten", welche die Nutzer tragen müssen: Denn mittlerweile werden selbst kleine Mehrfamilienhäuser, die über zwei oder drei Etagen verfügen, mit Aufzügen ausgestattet, deren Betrieb ins Geld geht.

Entwickler müssen also anerkennen, dass nebenkosteneffizientes Bauen auf lange Sicht sehr wohl ein Werttreiber und weniger ein Kostentreiber ist. Investoren wissen das schon heute.

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