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Unternehmen | 16.06.2017

Aus IZ24/2017, S. 1

Von Lars Wiederhold

In diesem Artikel:

Das große Fressen

Quelle: istockphoto.com, Urheber: pixalot
Das "große Fressen" hat erst begonnen. In Zukunft werden weitere Übernahmen die Zahl der FM-Dienstleister dezimieren, glauben Marktforscher.

Quelle: istockphoto.com, Urheber: pixalot

Am Markt für Facility-Management (FM) hat das "große Fressen" eingesetzt. Übernahmen prägen das Geschehen. Immer weniger Unternehmen teilen sich einen immer größer werdenden Topf. Am Ende kann das für die Kunden bedeuten, dass sie sich auf höhere Preise der Dienstleister einstellen müssen.

So stark wie im vergangenen Geschäftsjahr ist der Umsatz mit externen FM-Dienstleistungen seit dem Jahr 2008 nicht mehr gestiegen. Insgesamt erwirtschaftete die Branche in Deutschland 2016 eine Leistung von 52,6 Mrd. Euro, 4,1% mehr als im Vorjahr, berichtet das Marktforschungsunternehmen Lünendonk. Die 25 leistungsstärksten Facility-Manager haben daran einen Anteil von 23%, die Top 10 kommen auf 16,5%.

Die Top 25 legten damit gegenüber dem Vorjahr um 2 Mrd. Euro auf rund 12,1 Mrd. Euro zu und die ersten zehn um 1,3 Mrd. Euro auf 8,6 Mrd. Euro. Erstmals liegen drei Unternehmen in der Rangliste oberhalb von 1 Mrd. Euro. "Das war vor wenigen Jahren noch nicht absehbar", sagt Thomas Ball, Senior Consultant bei Lünendonk. Der Markt konzentriere sich zunehmend.

Während der jahrelange Branchenprimus Apleona (früher: Bilfinger) HSG weiterhin Platz eins belegt und sich der Multidienstleister Wisag seinen dritten Platz aus dem Vorjahr sichern konnte, katapultierte sich Spie als deutsche Tochter des gleichnamigen französischen Konzerns vom fünften auf den zweiten Rang und verdrängte den Vorjahresdritten Strabag Property and Facility Services auf Platz vier.

Die Gründe für das Wachstum sind verschiedener Art. Apleona und Wisag wuchsen stark organisch. Apleona legte um 11,2% auf rund 1,43 Mrd. Euro zu und Wisag ebenfalls um 11% auf 1,02 Mrd. Euro. "Der demografische Wandel spielt uns in die Karten", sagt Wisag-Geschäftsführer Ralf Hempel. Durch den Fachkräftemangel seien die Kunden zunehmend gezwungen, Leistungen an die Facility-Manager auszulagern. Während die klassische Immobilienbranche dies schon überwiegend erledigt habe, sieht Apleona-HSG-Chef Otto Kajetan Weixler dafür noch viel Potenzial bei den Industrieunternehmen.

Spie konnte 2016 seine Leistung auf 1,4 Mrd. Euro exakt verdoppeln und macht damit sogar schon fast Apleona den ersten Rang streitig. Daran hatten allerdings einige Übernahmen des Dienstleisters einen großen Anteil. "Akquisitionen gehören zum Geschäftsmodell von Spie", sagt Managing Director Markus Holzke. Allein die deutsche Gesellschaft hat seit 2014 neun Unternehmen aufgekauft. Auf den hiesigen Markt wirkt sich zudem die in diesem Jahr abgeschlossene Übernahme des deutschen Energieinfrastrukturdienstleisters SAG durch den Spie-Konzerns erheblich aus. Für Holzke war die Transaktion "eine einmalige Gelegenheit".

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Lars Wiederhold
Apleona HSG ist immer noch der Spitzenreiter der Lünendonk-Liste.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Lars Wiederhold

Für eine große Übernahme innerhalb des FM-Markts sorgte im vergangenen Jahr Gegenbauer. Der Berliner Dienstleister sicherte sich eine Mehrheitsbeteiligung am Dortmunder Konkurrenten RGM. Der Unternehmenskauf bescherte Gegenbauer einen regelrechten Sprung in der Lünendonk-Liste von Platz elf auf Platz sieben, auf dem sich im Vorjahr noch Engie befand. Der Inlandsumsatz von Gegenbauer erhöhte sich von 447,6 Mio. Euro auf 655,5 Mio. Euro (inklusive RGM). "Wir sind aber auch organisch gewachsen", sagt Fritz-Klaus Lange, der weiterhin geschäftsführender RGM-Gesellschafter ist, sich nun aber zusätzlich den Vorstandsvorsitz von Gegenbauer mit Christian Lewandowski teilt. Bei RGM, das als eigenständige Marke weitergeführt wird, habe das organische Wachstum ungefähr 10% betragen, bei Gegenbauer waren es etwa 6%.

Nach Einschätzung von Marktforscher Ball wird sich der Konsolidierungstrend am Markt für Facility-Management in den kommenden Jahren noch weiter fortsetzen. "Die großen Unternehmen werden weiter zukaufen." Deshalb würden im Mittelfeld der Lünendonk-Liste voraussichtlich einige Dienstleister von der Bildfläche verschwinden. Der unabhängige FM-Berater Udo Hoffmann, der u.a. größere Ausschreibungen im Facility-Management begleitet, sieht die erfolgten Übernahmen kritisch. "Der Markt wird langsam unglaubwürdig."

Zunehmend könne es Kunden passieren, dass sie zunächst einen Dienstleister beauftragen, um später feststellen zu müssen, dass ihn ein anderes Unternehmen aufgekauft hat, dem sie zuvor gar kein Mandat erteilen wollten. Früher seien noch öfter kleinere Unternehmen bei Vergaben zum Zuge gekommen. Diese würden heute oft schon gar nicht mehr angefragt. "Es bleiben nur noch die Großen übrig." Eine Ursache sieht der FM-Berater im jahrelangen Druck auf die Preise der Dienstleistungen. "Es heißt bei den Kunden immer, wir schauen nicht auf den Preis, aber am Ende zählt er immer", sagt Hoffmann. Die Preise seien z.B. im Reinigungssegment schon lange "kaputt". Und bei den niedrigen Preisen könnten oft nur die großen Dienstleister mithalten.

Das bestätigt auch Uwe Lippmann, Geschäftsführer des mittelgroßen FM-Dienstleisters Treureal Gebäudeservice. "Wenn niedrige Preise für den Kunden das Entscheidungskriterium Nummer eins sind und ein großes FM-Unternehmen den Auftrag aus strategischen Gründen haben möchte, wird es diesen auch bekommen", weiß Lippmann. Die großen Player könnten sich erheblich einfacher quersubventionieren als kleinere Facility-Manager und deshalb auch fast unrentierliche Aufträge annehmen.

Die Kunden weisen es weit von sich, preisgetrieben zu sein. Für Peter Forster, Deutschlandchef der Investmentgesellschaft Patrizia Immobilien, ist eher das Preis-Leistungs-Verhältnis entscheidend. "Dieses muss einem Marktvergleich standhalten." Daneben seien die Zufriedenheit der Mieter und klar definierte Schnittstellen zum Property-Management von Bedeutung. Sven Böhnke, Director Property Management Germany beim Logistikflächenentwickler Prologis, stellt ebenfalls aufs Preis-Leistungs-Verhältnis ab: "Hierbei bewerten wir die Qualität einer Leistung höher als einen günstigen Preis."

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Lars Wiederhold
Gegenbauer kaufte die Mehrheit an RGM und sprang in der Lünendonk-Liste von Platz elf auf Platz sieben.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Lars Wiederhold

Den Preis als einziges Vergabekriterium heranzuziehen, greift auch aus Sicht von Ulrich Bäcker, Geschäftsführer Deka Immobilien, zu kurz. "Zu niedrige Preise führen unweigerlich zu Qualitätseinbußen, die auf Seiten der Deka erhöhten Steuerungsaufwand und damit zusätzliche Kosten verursachen." Primär sei der Fokus auf die Mieterzufriedenheit gerichtet, die nach seiner Erfahrung bei rein preisgetriebenen Vergaben nachweislich leidet. Die Größe der Dienstleister wollen die Kunden ebenfalls nicht als Hauptmotiv für eine Beauftragung gelten lassen. "Größe an sich ist kein Entscheidungskriterium", sagt Forster. Dennoch helfe den Dienstleistern durchaus eine gewisse Größe weiter. "Gerade für ein Unternehmen wie Patrizia, das in allen Märkten und Nutzungsarten wächst, werden mittelfristig überregionale Anbieter an Bedeutung gewinnen." Auch Bäcker räumt ein, dass in den vergangenen Portfolioausschreibungen die von Deka definierten Vergabekriterien am besten von den großen Playern am Markt erfüllt worden seien. "In Einzelbeauftragungen greifen wir aber auch ganz bewusst auf bewährte ,Local Heroes‘ zurück", ergänzt der Deka-Immobilien-Chef.

Lünendonk-Berater Ball hält es langfristig durchaus für möglich, dass die Preise für die FM-Leistungen in Deutschland steigen werden, wenn die Konsolidierung weiter so stark voranschreitet und sich dadurch das Angebot verknappt. Er verweist auf die Schweiz, in der der FM-Markt bereits wesentlich konzentrierter ist als hierzulande. Der Marktführer ISS Schweiz erwirtschaftete dort im Geschäftsjahr 2015 mit 664 Mio. Franken fast dreimal so viel Umsatz wie die im Umsatzranking auf Platz zwei folgende Compass Group. Kunden berichten Ball dort von deutlich höheren Preisen für Facility-Services als in Deutschland. Während am deutschen Markt eine Umsatzrendite zwischen 4% und 6% üblich sei, gaben drei der von Lünendonk in der Schweiz befragten Unternehmen eine Rendite von mehr als 8% an.

Die Entwicklungen am deutschen FM-Markt verursachen den Kunden dennoch keine Bauchschmerzen. "Wir beobachten die fortschreitende Konsolidierung aktuell sehr interessiert, aber ohne Sorge", sagt Bäcker. Die Auswahl an kleinen, lokalen Anbietern sei noch sehr groß, sodass der FM-Markt derzeit noch von Oligopol-Strukturen entfernt sei. Deka sehe die Konsolidierungen durch das Bestreben der Dienstleister getrieben, die Eigenleistungstiefe zu erhöhen. Dramatische Preisanstiege erwartet Deka nicht. "Die Großen werden, wie auch heute schon, im Wettbewerb um jeden Kunden kämpfen", glaubt Bäcker. Prologis beobachtet in Deutschland dagegen schon jetzt steigende Preise bei den großen Dienstleistern.

Dies sei aber nicht nur den Übernahmen geschuldet, sondern auch den Strukturen der großen FM-Unternehmen. "Obwohl man davon ausgehen sollte, dass große Unternehmen günstigere Preise für den Kunden durch Masseneffekte generieren könnten, haben diese Unternehmen aufgrund der internen teilweise komplexen Struktur und eines großen Overhead letztlich höhere Preise", sagt Böhnke.

Sollten die Preise am Markt für Facility- Services in größerem Umfang steigen, könnte das aus Sicht von Lünendonk-Berater Ball zur Folge haben, dass die Kunden verstärkt FM-Leistungen ins eigene Unternehmen zurückholen oder zumindest die FM-Steuerung wieder intern übernehmen, weil ihnen die Managementgebühr für den Steuerer zu hoch ist. Davon könnten dann letztlich die kleinen und mittelgroßen Facility-Manager profitieren, an die dann wieder mehr Einzelaufträge vergeben werden.

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