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Märkte | 01.06.2017

Aus IZ22/2017, S. 3

Von Monika Leykam

In diesem Artikel:

Gewerbe-Portfolios werden "im Schneckentempo" verschrottet

Quelle: Imago, Urheber: biky
Das Einkaufszentrum Marler Stern steht zu 19% leer.

Quelle: Imago, Urheber: biky

Regelmäßige Milliardenumsätze am Büromarkt, obwohl es angeblich allenthalben an Produkt mangelt - geht das etwa zulasten der Qualität? Einige Hinweise sprechen dafür, dass heute paketweise entsorgt wird, was früher keinen Käufer gefunden hätte. Trotzdem: Wahnsinn sieht anders aus.

Als "ziemlich abgegrast" bezeichnen viele den deutschen Immobilienmarkt im Frühsommer 2017. Vielleicht wirkt sich das ja auf die Kompromissbereitschaft mancher Einkäufer aus. Jedenfalls ist die Ausgangslage für die, die Restanten zu verkaufen haben, nicht schlecht.

Kurz vor der Übergabe des Liquidationsfonds SEB ImmoInvest an die Verwahrstelle konnte Savills Investment Management (IM) einen Abnehmer für das Artemis-Portfolio verkünden, in dem die meisten Restimmobilien des einstigen Megafonds zusammengepackt waren. Goldman Sachs übernahm am Ende eines Bieterverfahrens die 42 Gewerbeimmobilien aus sieben Ländern für ca. 500 Mio. Euro. 30 Häuser entstammten dem ImmoInvest, der Rest dem SEB Target Return und dem SEB Global Property. Die Qualität von Artemis lässt sich höflich mit "gemischt" umschreiben. Die 417.147 m2 Mietfläche erwirtschaften derzeit nur 67% der erzielbaren Einnahmen, die existierenden Verträge haben eine Restlaufzeit von nur 3,8 Jahren.

Artemis ist kein Einzelfall. So stößt die Schweizer Immobilien-AG Züblin gerade ihr gesamtes Deutschlandportfolio ab - elf Büro- und ein Einzelhandelsgebäude mit einem Marktwert von knapp 150 Mio. Euro (per Ende März 2017). Die Käufer werden nach Erwartung des Managements sogar etwa 8% mehr zahlen. "Die hohe Nachfrage nach Büroimmobilien in guter Lage mit niedriger Leerstandsquote schafft in Deutschland einen ausgeprägten Verkäufermarkt", heißt es zur Erklärung.

Doch weder sind die Lagequalitäten im Züblin-Portfolio durchgängig gut, noch sind die Immobilien alle gut vermietet. Neben zentralen Lagen in Hamburg, Düsseldorf und Dortmund finden sich hier auch periphere Standorte in Stuttgart und Wiesbaden sowie Bürohäuser in Kleinstädten wie Witten und Germering bei München. Hinzu kommt das Shoppingcenter Marler Stern in der gleichnamigen Ruhrgebietskreisstadt mit 19% Leerstand. Die durchschnittliche Leerstandsquote im Portfolio liegt bei 12,1%. Anfragen, warum der Züblin-Vorstand trotz dieser eher gemischten Güteklassen mit einem Mehrerlös von 12 Mio. Euro rechnet, blieben unbeantwortet.

Verständnishilfe leistet eine Auswertung des Maklerhauses Savills. Chefresearcher Matthias Pink hat die durchschnittlichen Verkaufspreise von Büroportfolios der letzten Jahre mit dem gesamten Transaktionsmarkt (Einzeldeals und Portfolios) verglichen und festgestellt, dass sich beide Werte kaum unterscheiden (siehe Grafik "Portfolios weder zu billig noch zu teuer"). "Portfolios mit schlechter Qualität zu Preisen von unter 1.000 Euro/m2 hatten nur 2013 einen nennenswerten Anteil am Gesamtmarkt. In den letzten Jahren sind sehr wenige verkauft worden", resümiert Pink. "Und Core-Portfolios mit mehr als 5.000 Euro/m2 gibt es seit 2012 nicht mehr."

Demnach blieben die als Büroportfolios umgesetzten Assets komfortabel im Marktdurchschnitt. Doch ganz so harmlos ist die Entwicklung nicht. Das zeigt der Vergleich mit den Kapitalwerten für Mieten und Preise in mittlerer Objekt- und Lagequalität in den sieben großen Bürometropolen (Grafik grüne Kurve). Die entwickelten sich nämlich stetig nach oben - im Gegensatz zu den Preisen der Immobilien, die tatsächlich den Besitzer wechselten. "Insbesondere ab 2015 wurden offensichtlich eher Büros mit unterdurchschnittlicher Qualität gehandelt", so Pinks Fazit. Der deutsche Büromarkt erlebe also eine Art "Verschrottung im Schneckentempo".

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Im April 2017, als Savills IM den Artemis-Deal beim Bundeskartellamt anmeldete, wertete das britische Branchenblatt Euro Property den realisierten Preis als "ein Zeichen, dass der Appetit auf riskantere Portfoliokäufe nachlässt". So würde es Carolina von Groddeck, verantwortlich für das europäische Transaktionsgeschäft bei Savills IM, natürlich nicht ausdrücken. "Das Paket kombiniert Value-add-Chancen mit Core-plus-Objekten und fast opportunistischen Teilen", erklärt sie die Bandbreite aus voll vermieteten Bürohäusern in deutschen B-Städten bis zu halb- bis komplett leeren Objekten in der niederländischen Provinz.

Von Groddeck macht keine Angaben über die erzielten Konditionen, Schätzungen zufolge kaufte Goldman aber zu einer Ausschüttungsrendite von ca. 7% bezogen auf den Kaufpreis. Das klingt nicht nach teurem Superprodukt, nach Schnäppchenkonditionen, auf die Opportunisten wie Goldman Sachs abonniert sind, aber auch nicht. "Einkäufer, die man von früher als reine Opportunisten kannte, kaufen jetzt zum Teil auch für die eigene Bilanz, da sie inzwischen mit festverzinslichen Papieren keine ausreichend hohen stabilen Erträge mehr erzielen können - sie sitzen im selben Boot wie Versicherer und andere Institutionen", lautet eine Erklärung für den Deal, die am Markt zu hören ist.

Eine andere lautet: Selbst für schwächere Qualitäten gibt es mittlerweile aufgrund des allgemeinen Preisanstiegs ein bisschen mehr Geld. Dazu ein Gewerbemakler, der anonym bleiben möchte: "Manche von den Portfolios, die heute angeboten werden, hätte man vor zwei, drei Jahren überhaupt nicht verkaufen können." Z.B. ein Mix aus Mittel- bis Kleinstädten, Objektgrößen bis maximal 10 Mio. Euro, häufig zu mehr als 20% leer stehend und mit unterschiedlichen Nutzungen. In der Größenklasse zwischen 50 Mio. und 150 Mio. Euro sei da Diverses im Angebot, sagt der Makler. "Manche Private-Equity-Investoren prüfen sogar schon Portfolios, die nur 50 Mio. Euro groß sind. Sie gehen Kompromisse ein, weil sie fürchten, sonst ihre Einkaufsziele gar nicht zu erreichen."

Da käme das Milliardenportfolio von Apollo Global Management ja gerade recht. Gerüchteweise wird der gerade zum Verkauf vorbereitet. Erste Berichte über ein Sondieren des Marktes brachte der Infodienst Debtwire schon im März. Damals hieß es, Apollo habe Makler zu einem Pitch für den gesamten 1,2 Mrd. Euro großen, in den zurückliegenden Jahren zusammengekauften deutschen Immobilienbestand eingeladen.

Zu besagtem Milliardenbestand zählt auch das sogenannte Archer-Paket, das 2015 für angeblich 220 Mio. Euro von Goldman zu Apollo ging. Insider erinnern sich, dass der Verkäufer damals auf bis zu 60 Mio. Euro mehr gehofft hatte: "Es kamen auch Gebote bis zu 280 Mio. Euro, aber als diese Bieter den Investitionsaufwand nachrechneten, wurde nichts daraus." Mancher Paketverkauf scheiterte sogar komplett, da sich die Preisvorstellung des Verkäufers nicht mit der Risikoeinschätzung des Käufers vereinen ließ. 2015 widerfuhr das dem sehr granularen Gewerbepaket Emily mit ca. zwei Dutzend kleinen Objekten in B- und C-Lagen, dieses Jahr angeblich dem ehemaligen Signa-Investor Benny Steinmetz mit einem Karstadt-Paket. Auch hier war die Qualität zu heterogen für den erhofften Traumpreis.

Ein Zeichen für die Vernunft der Investoren, die sich nicht in einen Kaufrausch à la 2007 treiben lassen? Ja, meint Savills-Deutschlandchef Marcus Lemli. "Es wird nach wie vor kein Schrott zu Traumpreisen verkauft." Dem stimmen andere Makler zu, sie betonen, die Käufer prüften Chancen und Risiken jedes einzelnen Objekts. "Spätestens die Fremdkapitalseite wirkt mittlerweile als Korrektiv. Auch die Bank muss an den Businessplan glauben, sonst gibt es kein Geld", erzählt ein Portfoliospezialist.

Eine Erkenntnis, der auch die Vermarktung von Artemis folgte. "Die voll vermieteten Objekte sorgten für den Basis-Cashflow, der den Banken besonders wichtig ist. Sie geben bessere Konditionen, wenn das Paket einen stabilen Anteil hat", sagt von Groddeck. Hilfreich sei auch die hohe Deutschlandquote gewesen. So wurden z.B. in Polen und den Niederlanden an B- und C-Standorten höhere Risikoabschläge gegenüber den jeweiligen Spitzenrenditen gefordert als in vergleichbaren deutschen Standorten. "In Deutschland war der Renditeabstand zwischen Top-Städten und sekundären Standorten am kleinsten", erinnert sich von Groddeck.

Mit dem erzielten Preis ist sie jedenfalls zufrieden. "Manche Investoren hoffen immer noch auf Schnäppchen, doch die Zeit der Portfolioabschläge ist vorbei."

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