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Unternehmen | 20.04.2017

Aus IZ16/2017, S. 1

Von Peter Dietz

In diesem Artikel:

Die Makler schwimmen im Geld

Quelle: Fotolia.com, Urheber: alphaspirit
Die Makler können derzeit wie sonst nur Dagobert Duck ein Bad in ihren "Dukaten" nehmen. Das Geschäft läuft erstklassig.

Quelle: Fotolia.com, Urheber: alphaspirit

Steigende Umsätze und Gewinne, fette Provisionen und ehrgeizige Expansionspläne. Die Gewerbemakler profitieren weiter vom Boom am deutschen Immobilienmarkt. Und auch 2017 wollen sich CBRE, JLL, BNPPRE & Co. die Stimmung nicht vermiesen lassen - weder von Donald Trump noch vom Brexit.

Der Markt ist heiß, und der wird auch nicht kühler", sagt Peter Schreppel, Leiter des Bereichs International Investment Germany bei CBRE. Geld sei da, Nachfrage sowieso, nur das Produkt sei knapp. Paradiesische Zustände für Makler. Und wenn die Investoren plötzlich doch kalte Füße bekommen sollten? Was, wenn der Höhepunkt erreicht und der Boom bald vorbei ist? Dann kaufen eben andere, sagt Schreppel. Dann kommt die Stunde der Opportunisten. Oder es wird verkauft. Für Makler sei nur wichtig, dass der Markt in Bewegung bleibt - in welche Richtung, das ist letztlich egal. Solange Immobilien gehandelt werden, sei der Rat der Vermittler gefragt.

Auch Yvo Postleb sieht derzeit keine Anzeichen für eine Krise am deutschen Immobilienmarkt. "Dazu sind die fundamentalen Daten hierzulande einfach zu gut", sagt der Chef von Cushman & Wakefield (C&W). Zwar sei ökonomische und politische Unsicherheit, verursacht durch Brexit und US-Präsident Donald Trump, für das globale Geschäft nicht hilfreich. Andererseits werde Deutschland in einer solchen Phase von den Investoren noch stärker als "Insel der Glückseligen", noch bewusster als "der sichere Hafen" wahrgenommen.

Die Zahlen für die ersten drei Monate bestätigen diese Einschätzung. Auf dem Investmentmarkt herrsche "ungebremste Dynamik", meldet JLL. Einen "Jahresauftakt nach Maß" bejubelt BNP Paribas Real Estate (BNPPRE). CBRE schreibt die "rasante Wachstumsstory" fort. Und Colliers International berichtet von einem "sensationellen Jahresauftakt". Die großen Gewerbemakler stellen sich also auf ein, zwei weitere goldene Jahre und steigende Provisionen ein. Die Party geht weiter. Und so stehen die Zeichen ungebrochen auf Expansion.

Knight Frank etwa kündigt an, das Geschäft in Deutschland mittelfristig auszubauen. Die Briten sind bereits mit Büros in Berlin, Frankfurt und München präsent; rund 60 Leute arbeiten hierzulande für das Maklerhaus. Als weiteren Standort hätten sie schon Hamburg identifiziert, berichtet Chris Bell, Managing Director Europe bei Knight Frank im Londoner Hauptquartier. Das Management habe die feste Absicht, Marktpräsenz und Mannschaftsstärke in Deutschland deutlich zu erhöhen. Das liege nicht zuletzt daran, dass das vergangene Jahr sehr erfolgreich gewesen sei. Laut Bell stieg 2016 der Gewinn vor Steuern in Deutschland um 27%. Absolute Zahlen nennt er jedoch nicht. Knight Frank beschäftigt weltweit rund 14.000 Mitarbeiter in 413 Büros und 60 Ländern.

Auch Makler aus Kanada haben Good Old Germany als lukrativen Markt für sich entdeckt. "Deutschland ist das stärkste Land in Europa", erklärt Mark Rose, Chef des Maklerhauses Avison Young mit Sitz in Toronto. Ende 2014 legte das Unternehmen in Frankfurt mit drei Leuten los; seitdem ist die Belegschaft auf rund 60 Köpfe gewachsen. Die deutsche Tochter hat mit München, Hamburg, Düsseldorf und zuletzt Berlin vier weitere Standorte besetzt. Und damit soll noch längst nicht Schluss sein. Rose hat in Deutschland Großes vor. In zwei Jahren sollen rund 100 Vermittler für Avison Young in Deutschland arbeiten. "Das ist nur das erste Ziel", sagt Rose. Er will die Top 5 der überregionalen Anbieter angreifen. Aber erst, wenn an den fünf schon besetzten Standorten das komplette Dienstleistungsspektrum angeboten werden kann, sollen weitere Büros eröffnet werden. Stuttgart und Köln wären dann Optionen.

Hinter vorgehaltener Hand wird in der Maklerszene gemunkelt, die Ambitionen von Avison Young in Deutschland seien etwas zu hochgesteckt, die nationale Tochter hinke den eigenen Planzahlen hinterher. Avison Young tue sich als Newcomer auf dem hart umkämpften deutschen Markt sehr schwer. "Wir könnten nicht erfolgreicher sein", entgegnet Rose. Der Umsatz für 2016 sei höher gewesen als erwartet. Auch einen angeblichen vorübergehenden Einstellungsstopp habe es nie gegeben, betont Rose. Das seien alles Gerüchte, die die Konkurrenz aus Neid streue, sagt der Kanadier und fügt mit Blick auf die Entwicklung in Deutschland an: "I am happy."

Glücklich dürften fast alle Manager der großen Maklerhäuser in Deutschland und der Welt sein. Die hohe Nachfrage nach Gewerbeimmobilien füllte ihnen im vergangenen Geschäftsjahr die Kasse. CBRE steigerte den Gruppenerlös um ein Fünftel auf mehr als 13 Mrd. USD; dabei legte der globale Honorarumsatz um 13% auf 8,7 Mrd. USD zu. Das bereinigte Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (Ebitda) stieg um ein Zehntel auf 1,6 Mrd. USD. Auch hierzulande lief es für CBRE bestens. Laut Deutschland-Chef Alexander von Erdély war 2016 eines der erfolgreichsten Jahre. 2015 war schon super: Laut Bundesanzeiger stieg der Erlös um mehr als ein Drittel auf 88,3 Mio. Euro. Das war viel mehr als erwartet, in der Prognose war CBRE Deutschland von einer Steigerung zwischen 8% und 15% ausgegangen. Unterm Strich stand 2015 ein operativer Ertrag von 8,8 Mio. Euro, im Jahr davor waren es rund 612.900 Euro gewesen. Im laufenden Geschäftsjahr will die deutsche Tochter erneut ein deutliches Wachstum hinlegen. Dabei setzt von Erdély vor allem auf die erweiterten Dienste wie technische Beratung und Work-Place-Consulting. In diesen Bereichen erkennt der Manager das größte Potenzial.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Peter Dietz
Wechselseitig wirbt man sich für ausgezeichnete Saläre die Mitarbeiter ab, sagt man in der Branche.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Peter Dietz

Konkurrent JLL hat im vergangenen Jahr ebenfalls global wie national zugelegt. In Deutschland stieg der Umsatz um mehr als ein Fünftel; damit lag die deutsche Tochter deutlich über dem Konzernschnitt: 2016 erwirtschaftete die Gruppe einen Erlös von 6,8 Mrd. USD - das sind 14% mehr als noch im Jahr davor. Laut Konzernchef Christian Ulbrich wurde das Wachstum beim Erlös nicht zuletzt durch Zukäufe beschleunigt. Das Ebitda ging 2016 um ein Zehntel auf 658 Mio. USD zurück. Wer absolute Zahlen für JLL Deutschland lesen will, muss in den Bundesanzeiger schauen. Danach stieg der Umsatz im Jahr 2015 um 48% auf 166 Mio. Euro, der operative Gewinn sogar um 80% auf 32 Mio. Euro. Auch bei JLL kam 2015 deutlich mehr in die Kasse als erwartet. Vor allem im Bereich Büroinvestment lief es blendend; laut Geschäftsbericht konnte JLL im Jahr 2015 den Marktanteil in den sieben großen Standorten von 14,9% auf 16,4% steigern und damit die Wettbewerber überflügeln. Zahlen für 2016 liegen noch nicht vor.

Auch für BNP Paribas Real Estate, die Nummer drei in Deutschland, lief es gut. Konzernweit wurde ein Erlös von 704 Mio. Euro erwirtschaftet, das sind 2,3% mehr als 2015. Der Gewinn der Gruppe blieb vor Steuern nahezu stabil bei 155 Mio. Euro. Etwa ein Fünftel des Umsatzes wurde in Deutschland erzielt; 2015 lag der Anteil noch bei 18%. Nur in Frankreich war die Umsatzquote mit 57% höher. Laut Deutschland-Chef Piotr Bienkowski hat die nationale Tochter im vergangenen Jahr ein Rekordergebnis im dreistelligen Millionenbereich erzielt. Konkreter wird der Manager aber nicht. Für 2015 weist das Unternehmen im Bundesanzeiger einen um 26% gestiegenen Umsatz von 114,7 Mio. Euro aus. Der operative Gewinn stieg von 12,4 Mio. Euro auf 19,4 Mio. Euro.

Bienkowski ist optimistisch. Im laufenden Jahr werden sich die deutschen Immobilienmärkte positiv entwickeln, meint er. Und das werde sich in allen Bereichen auch in Umsatz und Gewinn von BNPPRE niederschlagen. "Im Augenblick gehen wir nicht davon aus, dass das Transaktionsgeschäft substanziell zurückgeht", sagt Bienkowski. "Das Investoreninteresse ist unverändert hoch, Deutschland wird gerade von internationalen Investoren als sicherer Hafen geschätzt." BNPPRE will im Jahr 2017 Marke und Präsenz stärken. "Wir planen in Stuttgart, wo wir bisher nur mit unserem Property-Management vertreten sind, eine Niederlassung auf- und auszubauen, um den Transaktions- und Vermietungsmarkt vor Ort noch besser abzudecken", kündigt der Deutschland-Chef an. Bisher wurde die sechstgrößte Stadt der Republik von Frankfurt aus mitbedient. "Wir haben bereits erste vielversprechende Gespräche mit geeigneten Kandidaten geführt", verrät Bienkowski.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Thomas Porten.
BNP Paribas Real Estate kann sich einen üppigen Auftritt leisten. Das international berühmte Hotel Carlton in Cannes ist zur Immobilienmesse Mipim mit dem Logo beflaggt.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Thomas Porten.

Im Sog des Booms hat sich offenbar auch Savills konsolidiert. Laut Deutschland-Chef Marcus Lemli erzielte die nationale Gesellschaft im vergangenen Jahr einen operativen Gewinn von 4 Mio. Euro; das ist fast doppelt so viel wie noch 2015. Savills hatte 2014 die Verlustzone verlassen und seitdem kontinuierlich die schwarzen Zahlen größer schreiben können. Für 2017 ist ein Erlös auf Niveau des Vorjahres von mehr als 41 Mio. Euro geplant. Das Property-Management soll durch Zukäufe oder Neuaufbau wiederbelebt, Workplace-Consulting durch Übernahmen oder Eigenaufbau in die Dienstleistungspalette aufgenommen werden.

Einen Umbruch gibt es bei Colliers International. Das Maklerhaus hat sich neu organisiert, indem es die traditionell starken regionalen Einheiten unter einen national ausgerichteten Überbau gestellt hat. Im ersten Schritt schließen sich die Gesellschaften von Colliers in Düsseldorf, Frankfurt, München und Stuttgart sowie das Geschäftssegment Corporate Solutions zusammen. Die Unternehmen in Berlin und Hamburg sowie der Bereich Hotel sollen folgen. Ihnen werde noch ein wenig Zeit gewährt, sich zu entwickeln, heißt es. Von dem Umbau erwartet sich Colliers eine höhere Schlagkraft. Denn bisher waren die Geschäftsführer in einer Art Doppelrolle unterwegs; sie managten die nationalen Belange und zugleich mussten sie ihr regionales Geschäft am Laufen halten.

Das nationale Geschäft, also die übergreifenden strategischen und steuernden Aufgaben, soll nun Matthias Leube als CEO führen. Er kommt von Axa Investment Managers, dort hat er fast sechs Jahre lang das deutsche Immobiliengeschäft geleitet. Für Leube ist Colliers "ein noch nicht entdeckter Champion im deutschen Beratungs- und Transaktionsmarkt". Er will das Unternehmen auf Wachstum trimmen - organisch und durch Zukäufe. Trotz der veränderten Struktur werde Colliers kein Konzern wie CBRE und JLL, betont der neue CEO. Das Maklerhaus mit neuem Sitz in Frankfurt werde weiterhin von Unternehmertypen geprägt, die an langfristigem Wachstum interessiert seien, da sie mit eigenem Kapital in der Gesellschaft stecken.

Apropos Kapital: Weltweit hat Colliers die Erlöse um etwa ein Zehntel auf 1,9 Mrd. USD gesteigert. Das Ebitda kletterte um 12% auf mehr als 203 Mio. USD. Die Emea-Region lag mit ihrem Wachstum im Trend; die Umsätze in Europa stiegen um 11% auf 475 Mio. USD. In Deutschland lief es noch besser. Hierzulande stieg der Umsatz um ein Fünftel. Vor allem bei den Verkaufstransaktionen lief es offenbar prächtig. Laut Management sei eine deutliche Steigerung beim Verkauf von Grundstücken, Einzelhandels-, Hotel- und Wohnflächen zu verzeichnen gewesen.

Mit großem Interesse beobachtet die Maklerszene die Entwicklung bei C&W. Nach der Fusion mit DTZ und dem Einstieg eines Konsortiums um den US-Finanzinvestor TPG Capital ist das Unternehmen im vergangenen Jahr vor allem durch eine aggressive Expansionspolitik aufgefallen. 40 neue Leute hatte C&W innerhalb von zwölf Monaten der Konkurrenz abgeworben. Dabei seien "sehr, sehr hohe Gehälter" geboten worden, berichten Insider. Deutschland-Chef Yvo Postleb hat damit kein Problem. Er weiß, dass in der aktuellen Lage attraktive Pakete geschnürt werden müssen. Denn alle wollen wachsen. Und alle brauchen dazu gute Leute. Doch die sind derzeit so knapp wie renditestarke Gewerbeimmobilien.

Hinter vorgehaltener Hand spricht mancher Personalmanager von einer "neuen Dimension". Zum Teil würden "utopische Gehälter" geboten, Wechselkandidaten könnten "eklatante Sprünge" beim Salär machen. Doch damit nicht genug: Den umworbenen Mitarbeitern würden zudem Boni über mehrere Jahre hinweg versprochen. Das Geld für eine großzügige Personalpolitik ist offenbar da. Die neuen Eigentümer von C&W betrachteten Deutschland als Wachstumsmarkt, und deshalb sei die Bereitschaft für Investitionen groß, erklärt Postleb. "Das ist das Signal von ganz oben." In der Branche stößt das durchaus auf Anerkennung. "Cushman macht das genau richtig", sagt ein Manager von der Konkurrenz und fügt an: "Man muss eine Investitionsphase mit Null-Return einplanen, um den Knoten zu durchschlagen." Zu Beginn des Jahres hat C&W das Investment-Team neu aufgestellt. So wurde die Mannschaft um 13 auf 34 Köpfe vergrößert. Deutschland stehe im Fokus internationaler Investoren, erklärt Postleb. Ein starkes Team sei da unerlässlich.

Noch boomt das Transaktionsgeschäft. Die großen Häuser haben aber längst schon Vorsorge für einen möglichen Dämpfer getroffen. Zum einen wird versucht, sich durch ergänzende Dienste rund um die Immobilie von der Konjunktur unabhängiger zu machen. Auch wenn weniger Immobilien gekauft und gemietet werden, so müssen doch alle verwaltet, bewertet, gepflegt und optimiert werden. So bringt das klassische Vermittlungsgeschäft etwa 60% des Umsatzes. Der Rest kommt über andere Dienste wie Valuation, Property-Management, Arbeitsplatzgestaltung oder technische Beratung rein. Diese Leistungen sind zwar personalintensiver und weniger profitabel als das Transaktionsgeschäft, dafür sind die Einnahmen aber stetiger.

Zum anderen versuchen die Gewerbemakler, das Geschäft mit Wohnimmobilien auszubauen. So übernahm JLL im Dezember Zabel Property und stieg damit in den Vertrieb von Eigentumswohnungen ein. Die in Deutschland zu beobachtende Urbanisierung mache Wohnimmobilien zu einem äußerst interessanten Wachstumsfeld, begründete JLL-Chef Frank Pörschke die Übernahme. Zwar war das Unternehmen schon zuvor im Bereich Residential tätig: etwa bei Bewertung und Investment. Bisher jedoch ausschließlich im B2B für Gewerbekunden. Mit Zabel Property öffnet sich nun die Tür zu gut betuchten Privatkunden. Die neue Tochter ist auf den Vertrieb von Eigentumswohnungen an internationale und nationale Käufer in Großstädten spezialisiert.

Mit der Vermittlung von Wohnungen will auch Knight Frank in Deutschland Geld verdienen. Im ersten Schritt schloss der britische Konzern eine Partnerschaft mit dem Berliner Maklerhaus Ziegert, das geeignete Wohnimmobilien vor Ort finden soll. "Wir beginnen mit Berlin als einem der international interessantesten Märkte, um der hohen internationalen Kundennachfrage gerecht zu werden", erklärt Europa-Chef Bell. Mittelfristig werde Knight Frank aber noch an den beiden strategisch wichtigen Standorten Frankfurt und München in diesem Segment aktiv werden. Auch Postleb von C&W schaut sich das Segment Wohnen an, er setzt derzeit aber die Prioritäten auf den Ausbau des Geschäfts im Gewerbebereich. Denn dort ist die Party ja längst noch nicht vorbei.

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