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Finanzen | 16.03.2017

Aus IZ11/2017, S. 23

Von Alexander Heintze

In diesem Artikel:
  • Organisationen:
    SPD, Verwaltungsgerichtshof München
  • Personen:
    Rudolf Stürzer, Christian Müller, Volker Rastätter
  • Immobilienart:
    Wohnen

Münchens Mietspiegel sorgt für mächtig Ärger

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Alexander Heintze
Münchens Vermieter werfen der Stadt vor, sie habe mit günstigen Genossenschafts- und geförderten Wohnungen die Mieten absichtlich kleingerechnet.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Alexander Heintze

München. Der Hauseigentümerverein Haus+Grund in München erhebt schwere Vorwürfe gegen die Stadt. Um eine Überprüfung der nach Ansicht des Vereins viel zu niedrigen Mietspiegelwerte zu verhindern, habe die Stadt Daten vernichtet und bei der Erhebung getrickst.

Der aktuelle Münchner Mietspiegel, der vergangene Woche vom Sozialausschuss der Stadt verabschiedet wurde, sorgt für Ärger. Demnach sind die Mieten in München in den vergangenen zwei Jahren um 4,7% gestiegen. Die Durchschnittsmiete für Münchner Wohnungen liegt nun offiziell bei 11,23 Euro/m².

Eine Zahl, die den Hausbesitzerverein Haus+Grund München toben lässt. Der Verein wirft der Stadt vor, die Mieten herunterzurechnen und damit Mieterhöhungen zu verhindern. Es gebe eine erhebliche Abweichung zwischen der offiziellen Durchschnittsmiete und der tatsächlichen Miete, die der Verein bei durchschnittlich 14,10 Euro/m² sieht. Das ergebe sich aus der eigenen Datenbank mit rund 8.000 Mietern. Der Münchner Mietspiegel wird dagegen alle zwei Jahre auf der Basis von rund 3.000 repräsentativ ausgewählten Mietern erhoben.

Zudem sei nicht nachvollziehbar, wie der Mietspiegel generiert werde, bemängelt Rudolf Stürzer, Vorsitzender von Haus+Grund München. Denn die Stadt habe bereits vor der Verabschiedung alle Adressdaten vernichtet. Das sei ein einmaliger Vorgang. "In allen anderen bundesdeutschen Großstädten, in denen es qualifizierte Mietspiegel gibt, ist es selbstverständlich, dass die Daten, aus denen der Mietspiegel generiert wird, allen Beteiligten bekannt sind", beschwert sich der Verein.

Bereits 2015 klagte der Verein deswegen gegen die Stadt. Auch jetzt kündigt Stürzer juristische Schritte an. Seiner Meinung nach verstoße die Stadt mit der Löschung gegen Aufbewahrungspflichten und gegen die eigene Informationsfreiheitssatzung. Die Behörde verhindere damit Transparenz. "Wir wollen sehen, wie der Mietspiegel zustande kommt", beharrt Stürzer.

Das zuständige Sozialreferat weist die Anschuldigungen zurück. Die Mietdaten seien vorhanden. Nur die Adressen seien aus Datenschutzgründen gelöscht worden. Zudem seien das keine auskunftspflichtigen Informationen, meint die Stadt. Ob diese Einschätzung richtig ist, beschäftigt bereits das Verwaltungsgericht München.

Haus+Grund sind die Adressdaten wichtig, da der Verein vermutet, dass in den Mietspiegel Mieten von geförderten Mietwohnungen eingeflossen sind. Angeblich sei ein Interviewer gezielt in Sozial- und Genossenschaftswohnungen geschickt worden, um dort Mieten abzufragen, behauptet der Verein. In den Münchner Mietspiegel dürften jedoch nur die rund 500.000 frei finanzierten Wohnungen einfließen.

Diese Aussage sei "nicht nachvollziehbar", kontert die Stadt. Geförderte Wohnungen würden aus der Stichprobe herausgefiltert. "Wenn es zum Prozess kommt, werden wir den Zeugen präsentieren", kündigt Stürzer an. Für ihn verdichten sich die Hinweise, dass es bei der Erstellung des Mietspiegels "nicht mit rechten Dingen zugeht".

Der stellvertretende wohnungspolitische Sprecher der SPD-Fraktion, Stadtrat Christian Müller, keilt zurück: "Alle Äußerungen, die Mieten in München seien hier zu niedrig wiedergegeben, sind ein Schlag ins Gesicht der Münchner Mieterinnen und Mieter und können aus unserer Sicht nicht ernst genommen werden." Der Münchner Mieterverein springt der Stadt bei. "Wir kennen weder Beweise noch Indizien, dass bei der Erhebung manipuliert worden wäre. Wenn Haus+Grund Beweise hat, möge er sie auf den Tisch legen", fordert Volker Rastätter, Geschäftsführer des Mietervereins München.

Kritik am Mietspiegel übt er dennoch, wenn auch aus anderen Gründen. "Der Mietspiegel, so wie er derzeit erhoben wird, ist ein preistreibendes Instrument", sagt Rastätter. Besonders Mieter, die bisher in den wenigen als "einfache Lage" ausgewiesenen Gebieten wohnten, müssen sich auf Mieterhöhungen einstellen. In diesen Gebieten mit sehr geringen Mieten galt der Mietspiegel bisher nicht. Diese Kategorie wurde aus der aktuellen Wohnlagenkarte komplett gestrichen. "Es gibt in München keine schlechte Gegend mehr", bemerkt Rastätter. Die Neuverteilung und Aufwertung von Wohnlagen führt laut Mieterverein dazu, dass etwa in Teilen Giesings, der Au und Haidhausens 1,24 Euro/m² aufgeschlagen werden dürfen. Im Westend und in Teilen Neuhausens dürfen sich die Mieten um 0,61 Euro/m² verteuern. "Wir werden mit weiteren Verdrängungen von Altmietern innerhalb des mittleren Rings rechnen müssen", befürchtet Rastätter.

Für die größten Teuerungen sorgen Zuschläge, die für Lage und Ausstattung der Wohnungen berechnet werden dürfen. Vermieter dürfen künftig 1,01 Euro/m² für den Einbau einer Videogegensprechanlage aufschlagen. "Wenn wir da mal keinen Boom erleben, solche Dinger einzubauen", befürchtet Rastätter. Erstmals berücksichtigt wird der Energieausweis. Für gut gedämmte Häuser können Vermieter mehr verlangen, schlechte Energiewerte führen zu Abschlägen.

Der Mietspiegel gebe ohnehin kein verlässliches Bild über Miethöhen in der Stadt ab. Berücksichtigt werden lediglich Mieten, die in den vergangenen vier Jahren neu abgeschlossen oder erhöht wurden. Das treffe aber nur auf rund ein Viertel der Wohnungen in der Stadt zu, schätzt der Mieterverein. Der Verein fordert daher, alle Mietverträge in die Statistik aufzunehmen, um ein echtes Abbild der gezahlten Mieten zu bekommen. Eine Forderung, die auch die SPD im Stadtrat seit längerem stellt. Die Berücksichtigung der Bestandsmieten, die in vielen Fällen deutlich unter den Neumieten liegen, würde die Durchschnittsmieten in der Stadt weiter senken und Mieterhöhungen für Vermieter erschweren. Diese Änderung durchzusetzen dürfte allerdings schwierig sein. Verantwortlich für die Vorgaben eines qualifizierten Mietspiegels ist der Bund.

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