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Märkte | 02.03.2017

Aus IZ09/2017, S. 23

Von Alexander Heintze

In diesem Artikel:
  • Organisationen:
    Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW), Stadt München
  • Personen:
    Dieter Reiter
  • Immobilienart:
    Wohnen

Die Stadt München und ihre Bauträger einigen sich auf eine neue SoBoN

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Alexander Heintze
Viel Platz verschenkt. Künftig kann in Baugebieten, wie hier im Arnulfpark, ein oder zwei Stockwerke höher gebaut werden.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Alexander Heintze

München. Mehr Sozialwohnungen gegen mehr Baurecht. So lautet in knappen Worten der Kompromiss zwischen der Stadt München und den lokalen Bauträgern. Die Immobilien Zeitung nennt exklusiv einige Eckpunkte der Einigung zur Modernisierung des Münchner SoBoN-Modells.

Das Modell der Sozialgerechten Bodennutzung (SoBoN) ist in München so umstritten wie akzeptiert. Kritiker machen es mitverantwortlich für den Preisauftrieb bei frei verkäuflichen Eigentumswohnungen. Befürworter halten es dagegen für unverzichtbar, um für mittlere und untere Einkommensschichten überhaupt noch bezahlbaren Wohnraum anbieten zu können. Seit 1994 gibt es die SoBoN in der Stadt. Sie verpflichtet Bauträger und Investoren, bei neuen Wohnbauvorhaben einen Anteil von 30% als geförderten Wohnraum zu errichten und sich zudem an den Kosten für Grünflächen, Straßen oder Kindergärten zu beteiligen. Die Münchner Bauträger haben sich mit dem Modell arrangiert. Und immer mehr Städte und Kommunen nehmen sich die Münchner SoBoN zum Vorbild. In München wurden seit der Einführung immerhin fast 14.000 geförderte Wohnungen für Gering- und Durchschnittsverdiener durch private Bauträger geschaffen.

Allerdings reicht die Zahl bei weitem nicht aus, um mit dem Bevölkerungswachstum mitzuhalten. Münchens Oberbürgermeister Dieter Reiter hat sich daher zum Ziel gesetzt, mehr günstigen Wohnraum zu schaffen. "München muss bezahlbar bleiben!", betont Reiter bei jeder Gelegenheit. Darum nahm er sich die Zeit, persönlich mit einer Delegation Münchner Bauträger über eine Neufassung der SoBoN zu verhandeln.

Einfach dürften die Gespräche nicht gewesen sein. Die Vorgabe der Stadt, mehr sozialen Wohnungsbau zu schaffen, war nicht verhandelbar. Gleichzeitig sperrten sich die Bauträger dagegen, die ohnehin schon hohe Quote von 30% geförderten Wohnungen bei Bauvorhaben noch weiter anzuheben. Ursprünglich wollte die Stadt die Pflichtanzahl geförderter Wohnungen auf 40% erhöhen. Die Immobilienbranche und der Bundesverband Freier Wohnungsunternehmer Landesverband Bayern (BFW) liefen Sturm gegen die Pläne. Die Quote von 30% sei die "absolute Schmerz- und Verträglichkeitsgrenze", erklärte der BFW in einer Stellungnahme und drohte sogar damit, den "Rechtsfrieden" aufzukündigen, sollten die Vorschläge wie geplant umgesetzt werden.

Nun scheinen sich die Akteure auf ein neues Modell geeinigt zu haben. Mit den Eckpunkten, die auf eine DIN-A4-Seite passen, sei ein echter Kompromiss zustande gekommen, heißt es aus Immobilienkreisen.

Den Informationen zufolge wird es zukünftig ein 30+10-Modell geben. Im Grundsatz bleibt es damit beim bisherigen Pflichtanteil von 30%. Davon sind zwei Drittel für den geförderten Mietwohnungsbau und ein Drittel für geförderte Eigentumswohnungen reserviert. Allerdings sollen die zulässigen Anfangsmieten offenbar erhöht und die Bindungsfristen teilweise deutlich verlängert werden. Derzeit beträgt die Anfangsmiete für die ersten fünf Jahre zwischen 7,50 Euro/m² und 11 Euro/m² Wohnfläche im Monat. Beim Eigentumsmodell darf die Wohnung bisher 20 Jahre lang nicht verkauft werden.

Neu ist, dass zusätzlich 10% der Flächen für ein neues Mietmodell zur Verfügung stehen sollen. Für diesen Anteil können die Eigentümer eine höhere Miete verlangen. Außerdem wird es offenbar andere Bindungsfristen geben. Diese Mieter benötigen zudem keinen Berechtigungsschein oder ähnliche Nachweise. Vielmehr sollen sich die Auswahl und die Miete am Haushaltseinkommen orientieren. Damit richtet sich das neue Modell an Münchner, die aufgrund ihres Einkommens keinen Anspruch mehr auf eine geförderte Wohnung haben, aber zu wenig verdienen, um auf dem freien Markt eine Wohnung zu finden. Vor allem diese Schicht litt in den vergangenen Jahren besonders unter den rapide steigenden Mieten.

Ein ähnliches Modell hatte Oberbürgermeister Reiter bereits zu Beginn der Verhandlungen als Kompromissvorschlag auf den Tisch gelegt. Allerdings sprach er damals von einem Anteil von 15% bis 20% an Wohnungen, die an den Mietspiegel gekoppelt sein sollten.

Im Gegenzug haben sich die Immobilienunternehmen einige Vereinfachungen und mehr Baurecht erstreiten können. Vor allem bei den Grünflächen macht die Stadt offenbar erhebliche Zugeständnisse. Zwar soll es grundsätzlich nicht weniger Grün um die Neubauten herum geben. Dennoch werden die Anforderungen wohl reduziert, sodass Bauträger in der Praxis mehr Baurecht bekommen. In den Verhandlungen soll noch erreicht werden, dass Dachflächen und Fassadenbegrünungen künftig berücksichtigt werden. Damit könnte in der Stadt höher und dichter gebaut werden. Für die Unternehmen wäre das ein großes Entgegenkommen. Sie bekommen unter dem Strich mehr frei finanzierte Wohnungen in einem Bebauungsplan unter. "Das verschafft den Bauträgern eine bessere Wirtschaftlichkeit mit dem 30+10-Modell", sagt ein Unternehmer. Auch die Stadt müsste zufrieden sein. Mit der Aufstockung erhöht sich gleichzeitig die Zahl der geförderten Wohnungen.

Mehr geförderten Wohnraum dürfte eine weitere Maßnahme bringen. Den Informationen zufolge wird das fiktive Wohnbau-recht gestrichen. Dabei wird bisher auf ei-nem Grundstück bestehendes gewerbliches Baurecht in Wohnbaurecht umgerechnet. Der SoBoN-Anteil wird aber in der Regel nur auf das neu geschaffene Wohnbaurecht berechnet. Das führte in der Vergangenheit dazu, dass auf Konversionsflächen nur rund 20% bis 25% Sozialwohnungen geschaffen wurden. Künftig würde die 30+10-Quote auf der gesamten Fläche greifen.

Im Gegenzug sollen andere Berechnungsverfahren vereinfacht werden. Um Bauträger an den Kosten für die soziale Infrastruktur zu beteiligen, ermittelt die Stadt den Wert des Grundstücks vor und nach der Schaffung des Baurechts. Dieser Planungsgewinn wird teilweise abgeschöpft. Zwischen März 1994 und Dezember 2016 haben die sogenannten Planungsbegünstigten 700 Mio. Euro an die Stadt überwiesen. Allein für öffentliche Grün- und Ausgleichsflächen zahlten Bauträger 152,6 Mio. Euro. Für Kindergärten und Schulen kassierte die Stadt 234,6 Mio. Euro. Wegen der komplizierten Berechnungsmethode gab es in der Vergangenheit immer wieder Streit zwischen der Stadtverwaltung und den Bauträgern. Unklar ist, was mit der geplanten Erhöhung der Infrastrukturabgabe passieren wird. Die ersten Vorschläge sahen vor, diese Finanzierungsbeiträge für die soziale Infrastruktur von 66,47 Euro/m² Geschossfläche auf 100 Euro/m² anzuheben. Hier wird es wohl Anpassungen geben. In welcher Höhe ist noch nicht bekannt.

Das Konsenspapier muss nun noch von der Stadtverwaltung im Detail ausgearbeitet werden. Bis zum Sommer soll die Vorlage dem Stadtrat und den Bauträgern präsentiert werden. Dann erst wollen die Immobilienunternehmen offiziell Stellung nehmen.

Die Münchner SoBoN in Zahlen

Seit Einführung der Sozialgerechten Bodennutzung (SoBoN) in München 1994 wurden ...

- 150 rechtsverbindliche Bebauungspläne nach dem Modell erstellt,

- 4.400.000 m² Geschossfläche Wohnungsbaurechte geschaffen,

- 50.050 Wohnungen (davon 13.920 geförderte Wohnungen) gebaut,

- 15.995 Plätze in Kinderkrippen, Kindergärten, Kinderhorten und Grundschulen finanziert.

Stand: Dezember 2016, Quelle: Stadt München

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