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Märkte | 23.02.2017

Aus IZ08/2017, S. 1

Von Nicolas Katzung

In diesem Artikel:

"Der Kaiser ist nackt"

Die Botschaft von Harald Simons, Mitverfasser des Frühjahrsgutachtens der Immobilienweisen, ist eindeutig: Die Wohnungspreise werden in einigen deutschen Metropolen sinken - und zwar schon bald. Wahrhaben wollte das auf dem Heuer-Dialog-Kongress Quo Vadis vergangene Woche längst nicht jeder. Sogar die Mitglieder des Rats der Immobilienweisen liegen bei der "Wohnungsfrage" im Clinch miteinander.

Quelle: Fotolia.com, Urheber: Elnur
Im Märchen "Des Kaisers neue Kleider" von Hans Christian Andersen müssen sich die Menschen entscheiden: Ansehen und Wohlstand oder Wahrheit? Harald Simons hat sich nach eigenem Bekunden für die Wahrheit entschieden.

Quelle: Fotolia.com, Urheber: Elnur

Er hatte die Chance, seine ketzerische These zu korrigieren, hier im Festsaal des Berliner Nobelhotels Adlon vor versammelter Mannschaft. Doch wie einst Kirchenspalter Martin Luther tat er seinen Zuhörern den Gefallen nicht. "Ich kann und will nichts widerrufen", sagte Simons zwar nicht, seine Ausführungen ließen aber keinen anderen Schluss zu. "Für Berlin gilt: The Party is over. Wer jetzt kommt, darf beim Aufräumen helfen", sprach der empirica-Vorstand.

Er untermauerte damit, was er tags zuvor, bei der Vorstellung des Frühjahrsgutachtens der Immobilienweisen, der Welt mitgeteilt hatte: Nach fünf Boomjahren herrschen auf den Wohnungsmärkten in einigen deutschen Metropolen eklatante Preisübertreibungen. Relativ zu den Mieten betragen sie nach Berechnung von empirica zwischen rund 40% und 75%. "Mit Sicherheit" sei in Berlin, "wahrscheinlich" in München und "möglicherweise" in Hamburg und Frankfurt mit deutlichen Preisrückgängen bei Eigentumswohnungen zu rechnen.

Die Botschaft überrascht: Seit Jahren wird in der Öffentlichkeit diskutiert, dass es vor allem in den Metropolen viel zu wenige Wohnungen gibt, um die hohe Nachfrage nach Wohnraum zu stillen. In der Folge stiegen die Mieten und noch viel stärker die Kaufpreise - zur Freude der Investoren, Banken und Bauträger.

Jetzt also die Kehrtwende. Nicht etwa, weil die befürchtete Zinswende vor der Tür steht, sondern weil sich nach Ansicht Simons' das Zusammenspiel von Nachfrage und Angebot verändert. Künftig werde es heißen: Weniger Nachfrage trifft auf mehr Angebot. Der innerdeutsche Zuzug von Menschen in die Metropolen ebbe ab. Städte wie Berlin, München oder Hamburg seien bereits so teuer geworden, dass sich viele lieber eine Bleibe im Umland oder in einer anderen Stadt suchen. "Der Schwarm zieht nicht mehr nach Berlin, sondern Rostock oder Schwerin", lautet Simons' Prognose. Gleichzeitig hat die Zuwanderung aus dem Ausland ihren Höhepunkt überschritten, wahrscheinlich ist hier sogar mit einer kleineren Abwanderungswelle zu rechnen, sagt Simons. Auf der anderen Seite nimmt der Wohnungsneubau deutlich an Fahrt auf. Im vergangenen Jahr wurden nach Angaben des Bundesbauministeriums rund 380.000 Baugenehmigungen erteilt - so viele wie seit dem Jahr 2000 nicht mehr.

"In den sieben Top-Städten ist irre viel in der Pipeline, insbesondere in Berlin", weiß Simons. Die hohen Preise wären nur gerechtfertigt, wenn die Mieten weiter steigen würden. Damit sei angesichts der nachlassenden Nachfrage aber nicht zu rechnen. Ergo müssten die Preise runtergehen, und zwar in einer Größenordnung wie in früheren Abschwungphasen: um ein Viertel bis zu einem Drittel. "Das ist nichts Außergewöhnliches. Das gab es in der Bundesrepublik bereits viermal", versuchte Simons das aufflammende Unverständnis seiner Zuhörer zu ersticken.

Vergebens. Die Widerworte fielen deutlich aus: "Ich sehe keinen Grund, warum die Preise einbrechen sollten", sagte Kruno Crepulja, Geschäftsführer des Projektentwicklers formart. Metropolregionen blieben die wichtigsten Standorte in Deutschland. "Berlin wird immer attraktiver sein als Rostock, Schwarm hin, Schwarm her." Auch an Simons' pauschaler Preisrückgangsprognose von rund 30% in ausgewählten Großstädten zweifelte Crepulja: "Das gab es vielleicht früher in den ostdeutschen Städten, wo sehr viel gebaut und gefördert wurde. Aber mit Sicherheit nicht in Berlin."

Marc Weinstock, Geschäftsführer der DSK BIG Gruppe, rätselte derweil, warum Berlin auf einmal keine Schwarmstadt mehr sein soll. "Was hat sich denn in einem Jahr so stark verändert?" Den von Simons vor zwei Jahren ins Leben gerufene Begriff einer Schwarmstadt stufte Weinstock als mehr oder weniger unsinnig ein. Das sei ein "geniales Marketingkonzept", aber für die Erwägungen eines Projektentwicklers, welche Produkte er aufgrund entsprechender Nachfrage an den Markt bringen soll, wenig hilfreich.

Auch von wissenschaftlicher Seite gab es reichlich Gegenwind für die Thesen des empirica-Vorstands. Das Analysehaus bulwiengesa - an der Seite von empirica im Rat der Immobilienweisen für den Gewerbeimmobilienpart zuständig - distanzierte sich in einer offenen Stellungnahme von Simons' These. Zwar befänden sich die Wohnungsmärkte zweifelsohne in einer Abkühlungsphase. An die von Simons prognostizierten Wertkorrekturen glaubt bulwiengesa aber nicht.

Martin Steiniger, Chefvolkswirt von bulwiengesa, verweist hierbei auf die Deutsche Bundesbank, die für das vergangene Jahr Preisübertreibungen bei städtischen Eigentumswohnungen ausgemacht hat, diese aber mit 15% bis 30% deutlich geringer einschätzt als Simons. Zudem habe sich diese Übertreibung im Vergleich zur Bundesbank-Analyse aus dem Jahr 2013 kaum verändert, merkt Steiniger an.

Quelle: Heuer Dialog/Quo Vadis 2017, Urheber: Alexander Sell Fotografie
Drei gegen einen. Mit der These von Harald Simons (links) konnten sich Maria Teresa Dreo (Bildmitte), Marc Weinstock (2.v.r.) und Kruno Crepulja (r.) nicht anfreunden. Moderatorin Miriam Beul-Ramacher versuchte zu vermitteln.

Quelle: Heuer Dialog/Quo Vadis 2017, Urheber: Alexander Sell Fotografie

Simons' "extreme Aussage" über das Partyende in einigen Hot-Spots ist nach dem Geschmack von bulwiengesa-Vorstand Andreas Schulten zu wenig wissenschaftlich unterfüttert. So lägen die Wanderungszahlen für 2016 noch nicht vor, sollen laut Simons sogar erst Anfang 2018 veröffentlicht werden. Generell stelle Simons die Wanderungssalden sehr weit in den Vordergrund, ohne dabei die Qualität der Wanderung, etwa in Bildungs-, Arbeits- oder Flüchtlingsmigration, zu spezifizieren. Schulten kritisiert außerdem, dass realwirtschaftliche Faktoren bei Simons offenbar nur eine geringe Rolle spielten und dass er unterstellt, dass aus Baugenehmigungen auch Baufertigstellungen werden. Schlussendlich zweifelt Schulten daran, dass sich ein Angebotsüberhang z.B. in Berlin-Spandau auf die Preise in Berlin-Mitte auswirken würden. Simons hatte diese Frage, die Schulten als Zuhörer an ihn richtete, mit einem Ja beantwortet: "Die beiden Teilmärkte hängen natürlich zusammen, wenn auch mit einem Puffer."

Zu einer gegensätzlichen Einschätzung kam vor wenigen Wochen auch das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) Köln. Von einem Nachlassen der Nachfrage nach Wohnraum in den großen Metropolen findet sich in einer IW-Studie keine Spur. Im Gegenteil werde die Nachfrage weiterhin nicht adäquat bedient. So gebe es eine eklatante Angebotslücke bei Zwei- bis Dreizimmerwohnungen, vor allem in Berlin. Den von Simons annoncierten Rückgang der Binnenwanderung bestätigt zwar auch das IW Köln, kommt jedoch zu dem Schluss, dass dieser durch "hohe Arbeitsplatzmigration aus den EU-Ländern" ausgeglichen werde.

"Das IW interpretiert die Zahlen eben anders", erklärt Simons die offenkundige Diskrepanz. Alle redeten immer von einem Nachholbedarf, wenn es um den Wohnungsbau gehe. "Das halte ich für falsch. Eine aufgestaute Nachfrage haben wir nicht bei den jetzigen Preisen. Die Leute, für die zu wenig gebaut wurde, sitzen schließlich nicht auf der Straße, sondern haben einen anderen Wohnort gewählt oder leben in WGs. Das tun sie, weil die Preise so hoch sind", erläutert Simons. Eine aufgestaute Nachfrage würde sich auflösen, aber nur mit sinkenden Mieten. "Wir haben keine aufgestaute Nachfrage bei 11 Euro/m2 in Berlin, sondern bei 8 Euro/m2."

Dass Simons mit seiner Marktmeinung ziemlich alleine auf weiter Flur steht, stört ihn nicht. Schon vor einem Jahr habe er an gleicher Stelle für Streitpotenzial gesorgt, indem er sagte, dass die ganze Hysterie wegen der Zuwanderung durch Flüchtlinge überzogen sei. Es sei völlig undenkbar, dass fünf Jahre lang jeweils 1 Mio. Flüchtlinge zu uns kommen. Er sprach von einer "überschießenden Erwartung an die zukünftige Wohnungsnachfrage durch Flüchtlinge bei Investoren, Kommunen und Bürgern" - und niemand wollte ihm Glauben schenken. Doch er behielt Recht: Im Laufe des Jahres 2016 korrigierte die Bundesregierung die Flüchtlingszahlen für 2015 von 1,1 Mio. auf 890.000, für 2016 wird von 280.000 Asylsuchenden ausgegangen.

Der Buhmann zu sein, sei also nicht neu für ihn. "Ich sage eben, dass der Kaiser nackt ist. Das mag nicht jeder so gerne hören." Simons glaubt, dass seine Worte womöglich auch bei der Bundesregierung, die seit Jahren versucht, den Wohnungsbau anzukurbeln, auf Unwohlsein stoßen könnte: "Da wird womöglich der Sache der Wind aus den Segeln genommen."

"Nein", heißt es aus dem Bundesbauministerium von Barbara Hendricks (SPD). Ein Sprecher sieht auf Nachfrage der Immobilien Zeitung (IZ) keinen Widerspruch in den Äußerungen von Simons und der Forderung nach mehr bezahlbarem Wohnraum. Der errechnete Wohnungsbedarf gelte schließlich für Deutschland und nicht nur für Berlin, "sodass die gegebenenfalls dort entstehenden ,Überschusswohnungen' bundesweit kaum eine Rolle spielen werden und unserer Wohnungsbauoffensive daher keinen Wind aus den Segeln nehmen."

Die Politik gibt sich also entspannt, dafür scheint das Thema die Immobilienbranche noch eine Weile zu beschäftigen. Auch eine Woche nach dem öffentlichkeitswirksamen Aufschlag durch Simons' Äußerungen ist in der Szene noch keine Ruhe eingekehrt. So meldete sich Anfang der Woche Engel & Völkers (E&V) zu Wort. "Dass ein Trendeinbruch bei den Kaufpreisen in Berlin ,sicher' ist, stimmt nicht. Das Gegenteil ist der Fall", lässt sich Kai Wolfram, Geschäftsführer von E&V Investment Consulting, zitieren. Die stabile und positive Entwicklung werde sich seiner Meinung nach fortsetzen, der Zuzug nach Berlin ebenso. Für einen anhaltenden "Nachfrageüberhang" würden u.a. die vielen Brexit-Flüchtlinge sorgen, ist Rackham Schröder, Geschäftsführer von E&V Commercial Berlin, überzeugt. Auch DSK-BIG-Geschäftsführer Weinstock sah sich genötigt, seiner Kritik Nachdruck zu verleihen, und prangerte in einer zweiseitigen Stellungnahme die "Prognoseschwäche" sowie die "wenig stichhaltigen Annahmen und volkswirtschaftlichen Interpretationen" an. "Wer so fahrlässig und um der Schlagzeilen willen vor einer Trendwende auf den Wohnimmobilienmärkten in den wachsenden Großstädten warnt, betreibt ein gefährliches Spiel." Es könnte dazu führen, dass sich Investoren zurückhalten, die Politik weniger Flächen zur Verfügung stellt und in der Folge Preise und Mieten noch weiter steigen.

Könnte sein. Es könnte aber auch sein, das bei Banken, Bauträgern, Projektentwicklern und Maklern vor allem die Angst umgeht, Umsatz- und Ertragseinbußen hinnehmen zu müssen. Schwebt das Damoklesschwert sinkender Immobilienpreise über den Köpfen potentieller Käufer, sinkt schließlich deren Investitionsbereitschaft.

Mit dem Echo aus der Immobilienbranche hat Simons jedenfalls gerechnet. Auch damit, dass es noch heftiger ausfallen wird als jene Stellungnahme von bulwiengesa, die wenigstens in einem Punkt Simons' Meinung teilt: dass Wertkorrekturen auf den städtischen Märkten für Eigentumswohnungen in den kommenden Jahren nicht unwahrscheinlich sind. "Wir gehen davon aus, dass wir noch deutlicher kritisiert werden als diese halbe Zustimmung", sagt Simons. Ein paar Tage wolle er noch abwarten und dann in gesammelter Form auf die Gegenreden reagieren, kündigte er gegenüber der IZ an.

Das "Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2017 des Rates der Immobilienweisen" kann im IZ-Shop bestellt werden.

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