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Projekte | 16.02.2017

Aus IZ07/2017, S. 13

Von Jutta Ochs

In diesem Artikel:

Wenn 200 Familien zur gleichen Zeit einziehen

Quelle: Fotolia.com, Urheber: Monkey Business
Beim Bezug der Neubauwohnung müssen alle Mitglieder der Familie anpacken.

Quelle: Fotolia.com, Urheber: Monkey Business

Das Wohnungsbauprojekt nähert sich der Vollendung, die Bauabnahme verläuft zufriedenstellend. Doch jetzt steht aus Sicht des Projektentwicklers noch ein dicker Brocken bevor. Die Mieter oder Selbstnutzer der Wohneinheiten wollen einziehen. Am liebsten alle etwa gleichzeitig. Rund um das Projekt ist alles noch Baustelle, auf der nicht bedenkenlos Umzugs-Lkw parken könnten. Da hilft nur: Einzugsmanagement.

Die Kölner Omega ist eine erfahrene Expertin für Property- und Facility-Management. Jüngst hat sie etwa das Property-Mandat für fünf Liegenschaften des Projektentwicklers Gerchgroup übernommen. Für das Holsten-Quartier und das Neue Korallusviertel in Hamburg, den Covent Garden Munich, das No.1 in Mannheim und das GlockenGut in Bayreuth. Aus vielfältiger Erfahrung mit neu errichteten Projekten hat sich aus Sicht des Unternehmens eine spezielle Aufgaben-Sparte herauskristallisiert, für die es einen eigenen Begriff kreiert hat: "das Einzugsmanagement", sagt Regina Jones, Mitglied der Omega-Geschäftsleitung.

Den Begriff verbindet der ein oder andere mit der Organisation des Umzugs eines älteren Menschen in eine Pflegeeinrichtung. Im Sinne von Omega geht es dabei im Kern darum, dass ein professioneller Dienstleister den Einzug der Bewohner in der Endphase einer Wohnungsprojektentwicklung koordiniert und steuert. Denn in der letzten Phase einer Immobilienentwicklung überlappen sich viele Vorgänge, die schnell ins Chaos führen könnten. Da ist etwa die Wohnungsübergabe an den Eigentümer im Dezember, die Mieter wollen aber alle im Januar einziehen. "Oft sind das dann 200 Familien, ungefähr gleichzeitig", berichtet Regina Jones. "Wir erarbeiten einen Zeitplan, fragen die Familien, welchen Umfang ihre Umzugsmasse hat. Manche ziehen aus dem Ausland zu und haben Überseecontainer zu transportieren. Wir verhandeln mit den Umzugsunternehmen, legen Timeslots für die Aufzüge fest." Oft ist noch rundherum Baustelle, die Feuerwehrzufahrt muss sichergestellt und Tiefgaragendecken dürfen nicht überparkt werden. Alle Details wollen da bedacht sein. "Wir richten Parkzonen ein, verkleiden die Aufzüge und Treppenhäuser gegen Beschädigungen."

Besonders problematisch kann die Situation werden, wenn noch Bauverzögerungen hinzukommen. Interimslösungen müssen her. In dieser Lage sind die einzugswilligen Familien sehr häufig "psychisch belastet. Das reicht von depressiv bis aggressiv", sagt Jones. "Wir suchen dann eine Ersatzwohnung, die aber eventuell keine Kücheneinrichtung hat. Wir organisieren Kochplatten und den Kühlschrank, lagern die Möbel zwischen." Und wenn die Wohnung dann fertig ist, muss noch einmal der Umzug vollbracht werden. Oft ist man auch einfach mit dem "ganz normalen Wahnsinn im Neubau" konfrontiert: etwa mit Wasserschäden in der Wohnung oder anderen Defekten, sodass alternative Unterkünfte notwendig werden.

Geht es um einen Masseneinzug in den Innenstädten, dann ist die Organisation des Schwerlastverkehrs in beengter Straßenlage eine besondere Herausforderung. Kürzlich musste dies in Köln beim Bezug von 90 Etagenwohnungen geleistet werden. Für insgesamt 1.000 Neubauwohnungen hat Omega aktuell das Einzugsmanagement-Mandat übernommen, darunter auch Liegenschaften in Frankfurt, Düsseldorf und Bonn.

Projektentwickler beauftragten bei größeren Wohnanlagen immer häufiger einen professionellen Einzugsmanager. "Wir sehen hier einen klaren Trend", sagt Jones. Zu den Aufgaben eines Einzugsmanagers gehören ja eben nicht nur die Einzüge. Sie umfassen auch die Prüfung, ob die Wohnungen zum avisierten Zeitpunkt wirklich übergabefähig sind. Darüber hinaus übernimmt der Einzugsmanager das Gewährleistungsmanagement und wickelt Ansprüche ab.

Aus Sicht des Projektentwicklers spricht vor allem die Reduzierung des hohen Koordinationsaufwands für einen Auftrag an den Einzugsmanager. Außerdem wird das Risiko von Folgekosten reduziert. Wenn die Mieter nicht zum vereinbarten Termin einziehen können, dann könnten im Kaufvertrag eingegangene Mietgarantien für den verkaufenden Projektentwickler schnell sehr teuer werden. Nach dem Einzug gibt es dann noch die "arrondierenden Tätigkeiten": Das Objekt wird kaufmännisch für Mieten und Nebenkosten eingerichtet, sagt Jones.

Großentwickler wie Bonava, formart, CG-Gruppe, 6B47 und auch die kleineren sind also aus einer Reihe von Gründen auf den absolut reibungslosen Ablauf bei der Belegung des Objekts angewiesen.

Nicole Nagel, Leiterin kaufmännische Projektentwicklung bei 6B47, nennt das Einzugsmanagement "unglaublich wichtig für uns". Aktuell betreffe das zum Beispiel Wohnungs-Projekte wie das Frankfurter "Louis am Park", einem Neubau von 108 Wohnungen in der Kleyerstraße, Ecke Schwalbacher Straße, sowie das "Palais an den Höfen", einem Neubau von 133 Wohnungen in der Gerbermühlstraße 33-63.

Dort sei das Erstellen eines Einzugskonzepts, die Koordination der Einzüge, das Veranlassen von Straßensperren etc. fester Bestandteil des Bewirtschaftungsauftrags, der extern erteilt werde. Als besondere Sparte im Property-Management könnte das Einzugsmanagement gewiss gute Chancen haben, sich zu etablieren.

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