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Märkte | 16.02.2017

Aus IZ07/2017, S. 6

Von Jutta Ochs

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    Deutsche Invest Immobilien (DII)
  • Organisationen:
    Institut der deutschen Wirtschaft (IW)
  • Personen:
    Michael Voigtländer, Frank Wojtalewicz
  • Immobilienart:
    Wohnen

In Deutschland wird am Bedarf vorbei gebaut

Quelle: Pixabay, Urheber: JamesDeMers
Der Klassiker drei Zimmer, Küche, Bad wird oft gewünscht, aber nur selten gebaut.

Quelle: Pixabay, Urheber: JamesDeMers

Es wird in Deutschland nicht nur zu wenig gebaut. Das, was errichtet wird, ist in vielen Fällen am Bedarf vorbei produziert, sagt eine in Frankfurt präsentierte Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) Köln im Auftrag von Deutsche Invest Immobilien (d.i.i.). Das betrifft den Standort und auch die Wohnungsgröße.

Bundesweit liegt laut der Studie des IW Köln der Neubaubedarf bis 2020 bei 385.000 Wohnungen jährlich. Damit wird die Zahl im Vergleich zum Vorjahr (mehr als 400.000) leicht nach unten korrigiert, da der Strom der Flüchtlinge nach Auffassung des IW nachhaltig abebbe und künftig bei jährlich etwa 160.000 stagnieren werde (bestätigter Zuzug 2015: 900.000). Vom Wohnraumbedarf insgesamt entfallen 174.000 Wohnungen (rund 45%) auf Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern, die allerdings nur 32% der Gesamtbevölkerung ausmachten.

Der starke Zuzug in die Großstädte, der damit aufgefangen werden müsste, ist keineswegs nur in der Einwanderung von Flüchtlingen begründet, sagt Michael Voigtländer vom IW. Es gebe eine "hohe Arbeitsplatzmigration aus den EU-Ländern in die großen Städte", die den leichten Rückgang bei der Binnenwanderung seit 2014 mehr als kompensiere.

Mehr als 88.000 neue Wohnungen jährlich müssten laut der Analyse von Voigtländer bis 2020 alleine in den sieben Top-Großstädten (Berlin, Frankfurt, München, Hamburg, Düsseldorf, Köln, Stuttgart) entstehen. Weitere 85.600 Wohnungen würden bis dahin jährlich in begehrten B-Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern gebraucht. Es fehlt aber nicht nur an der Menge, sondern auch an der richtigen Wohnungsgröße.

Der stetige Zuzug von meist jüngeren Menschen aus dem In- und Ausland in die großen Städte führe zu einem erheblichen Bedarf an Zwei- bis Dreizimmerwohnungen, sagt die Studie. Diese würden von jüngeren Paaren ebenso gesucht wie von älteren nach der Familienzeit. Genau diese Größe aber würde nicht gebaut. Stattdessen gebe es Trends zu Mikroapartments und Großraumwohnungen. Letztere würden, dann in Form von Ein- oder Zweifamilienhäusern, vornehmlich auf dem Land errichtet, zum Teil über das Notwendige hinaus. Bundesweit sei der Bedarf an Großwohnungen zu 97% gedeckt, sagt die Analyse. In den A-Städten werde die Nachfrage nach Zwei- bis Dreizimmerwohnungen aktuell nur zu 26% bis 29% befriedigt, in Berlin seien es sogar nur 25%. Als Ausweg bleibe da nur: Neubau in den Städten, und das in den benötigten Wohnungsgrößen.

"Man muss den Städten erlauben zu wachsen", fordert Voigtländer. Auch, mit Hilfe einer verbesserten Infrastruktur, ins Umland hinein. Für B- und C-Städte im Umkreis der Metropolen eröffneten sich durch die angespannte Wohnungsmarktlage seit einiger Zeit nachweislich neue Chancen auf Wachstum, wenn die Verkehrsanbindung stimme. Die Studie nennt als Beispiele die Städte Leverkusen, Hanau, Offenbach, Oranienburg, Potsdam und Montabaur.

Frank Wojtalewicz, geschäftsführender Gesellschafter von d.i.i., kritisiert die Politik, die sich immer noch nicht in aller Konsequenz mit dem "Notstand" beim Wohnungsbau konfrontieren wolle. Einen Bedarfsrückstau von mehr als 1 Mio. Wohnungen hat die Studie festgestellt.

Man müsse damit umgehen, dass Deutschland ein wirtschaftsstarkes, attraktives Land in Europa sei, das Arbeitsplätze schaffe, sagte der d.i.i.-Chef. Diese aber entstünden nahezu ausschließlich in den Städten. Das bedeute Wohnungsbau in den Metropolen, auch mit staatlicher Förderung. Denn: "Die Mieten steigen weiter, sie werden nicht wirksam gebremst", sagt Wojtalewicz. In Frankfurt seien sie etwa bei Neuverträgen um 7% im vergangenen Jahr angewachsen. Wojtalewicz fordert: "Wir müssen zulassen, dass in den Städten höher gebaut werden darf, wir müssen zulassen, dass auch auf grünen Flächen Wohnungen errichtet werden." Eine Metropole könne dennoch attraktiv bleiben. Und es müsse eine Steuerung geben, um dem hohen Bedarf an kleineren Wohnungen gerecht zu werden.

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