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Märkte | 09.02.2017

Aus IZ06/2017, S. 11

Von Lars Wiederhold

In diesem Artikel:

Jede Immobilienart hat ihre Kostentreiber

Bei Bürogebäuden ist es das infrastrukturelle Management, das besonders ins Geld geht.  Quelle: <a href="http://www.pixelio.de" target="_blank">pixelio.de</a>, Urheber: Gratl Peter
Bei Bürogebäuden ist es das infrastrukturelle Management, das besonders ins Geld geht.

Quelle: pixelio.de, Urheber: Gratl Peter

Je nach Immobilienart fallen andere Dienstleistungen bei den Nutzungskosten ins Gewicht. Bei den Bürogebäuden macht sich vor allem das infrastrukturelle Management bemerkbar, bei Logistikhallen ist es das technische Management.

Die Nutzung von Bürogebäuden ist gegenüber dem Vorjahr etwas günstiger geworden. Das geht aus dem fm-benchmarking-Bericht 2017 von rotermund.ingenieure hervor. Insgesamt summieren sich demnach die jährlichen Nutzungskosten im Mittel auf 151,57 Euro/m² Bruttogrundfläche. Im fm.benchmarking-Bericht 2016 waren es 156,16 Euro/m² gewesen. Die Differenz liegt hauptsächlich in niedrigeren Kosten für den Kapitaldienst begründet, also in Ausgaben, die im Zusammenhang mit Schulden entstehen. Der Kapitaldienst ist mit einem Anteil von 79% der bei weitem größte Kostenpunkt innerhalb des kaufmännischen Gebäudemanagements. Dahinter folgen öffentliche Abgaben und Gebühren mit 11%. Insgesamt werden für das kaufmännische Gebäudemanagement von Bürogebäuden im Mittel 49,79 Euro/m² im Jahr ausgegeben.

Einen noch größeren Prozentsatz an den Gesamtnutzungskosten verschlingt allerdings das infrastrukturelle Gebäudemanagement. Dieses unterteilt der Bericht in objektbezogene (13,28 Euro/m²) und nutzerbezogene Kosten (47,03 Euro/m²), zusammen sind das 60,31 Euro/m². Die teuerste nutzerbezogene Dienstleistung sind hierbei die Verpflegungsdienste mit 23,89 Euro/m², gefolgt von Sicherheitsdiensten (4,81 Euro/m²) und internen Postdiensten (4,78 Euro/m²).

Deutlich günstiger als beim kaufmännischen und infrastrukturellen Gebäudemanagement kommen die Immobilieneigentümer beim technischen Gebäudemanagement weg. Für dieses fallen in Bürogebäuden insgesamt 25,09 Euro/m² an. Diese Summe fließt zum größten Teil in Instandhaltungsmaßnahmen. Zusätzlich zu den genannten Kostengruppen führt der Bericht auch noch Ver- und Entsorgungskosten an. Diese betragen bei Bürogebäuden im Mittel 16,38 Euro/m².

Im Vergleich mit anderen Gebäudenutzungen ist das Bürosegment wegen der hohen Dienstleistungsdichte eher teuer einzustufen. Für Industriegebäude sind z.B. im Jahr alles in allem 124,38 Euro/m² zu berappen, für Handelsimmobilien 77,16 Euro/m², für Wohnimmobilien 26,40 Euro/m² und für Logistikimmobilien nur 21,08 Euro/m². Letztere Assetklasse ist erstmalig Bestandteil des Berichts. Dabei fällt im Vergleich zu den Büros auf, dass das technische Gebäudemanagement der Lagerhallen die meisten Kosten verursacht (11,01 Euro/m²). Das infrastrukturelle Gebäudemanagement ist dort nur mit 3,03 Euro/m² aufgeführt. Es gibt allerdings auch Gebäudearten, die den Büroimmobilien bei den Kosten den Rang ablaufen. Das gilt z.B. für Krankenhäuser, für die rotermund.ingenieure Nutzungskosten von 206,31 Euro/m² ermittelt hat. Laborgebäude liegen bei den Kosten mit 188,59 Euro/m² ebenfalls über dem Bürosegment.

Ein weiteres Novum des Berichts ist die Kostenaufstellung zu Schwimmbädern. Dafür haben die Verfasser 14 Bäder mit insgesamt rund 81.000 m² Bruttogrundfläche analysiert. Über die Hälfte dieser Bäder sind nach dem Jahr 2000 entstanden, rund zwei Drittel wurden nach 2010 saniert. Die durchschnittliche Besucherzahl liegt bei jährlich 156.460. Bei der Gegenüberstellung von Erträgen und Kosten kommt rotermund.ingenieure zu ernüchternden Resultaten. Demnach arbeiten die Bäder im Mittel mit einem Verlust von jährlich 97.000 Euro. Der Kostendeckungsgrad liegt bei 93,21%.

"Gerade kleinere Bäder sind in Summe defizitär", sagt Uwe Rotermund. Diese hätten mit gleich zwei Problemen zu kämpfen: geringere Attraktivität und bezogen auf die kleine Fläche hohen Personalkosten. Die in der öffentlichen Wahrnehmung häufig als Problem vermuteten Energiekosten hätten die Bäder dagegen überwiegend im Griff. In der Kostenübersicht ist der kaufmännische Bäderbetrieb mit 265 Euro/m² im Jahr am höchsten einzuordnen, gefolgt von den Personalkosten (180,76 Euro/m²) und dem technischen Bäderbetrieb (143,60 Euro/m²). Die Ver- und Entsorgungskosten belaufen sich auf insgesamt 101,92 Euro/m².

Hohe Personalkosten scheinen nicht nur bei den Schwimmbädern, sondern über alle Assetklassen hinweg ein Problem zu sein. rotermund.ingenieure hat dem Thema Personalbedarf ein eigenes Kapitel im diesjährigen Bericht gewidmet. Die Ergebnisse lassen die Immobilienbranche nicht gerade in einem professionellen Licht erscheinen. So verfügen nur 32% der Unternehmen über eine konzeptionelle Personalplanung für das Facility-Management. Rotermund schätzt zudem, dass nur etwa 10% der Unternehmen eine Ermittlung durchführen, die als qualitativ gut bezeichnet werden kann.

"Oft entwickelt sich erst dann eine hektische Betriebsamkeit, wenn ein Mitarbeiter in den Ruhestand geht." Dann werde noch schnell versucht, das mit dem Mitarbeiter das Unternehmen verlassende Know-how zu retten. Weniger als die Hälfte der Unternehmen hat sich in den vergangenen fünf Jahren mit der Frage beschäftigt, ob es wirtschaftlicher ist, FM-Leistungen in Eigenregie oder über externe Anbieter abzudecken.

Ein weiteres Problem sieht Rotermund darin, dass Leistungsbilder nicht scharf voneinander abgegrenzt werden. "Das sollte schon zum Eigenschutz geschehen." Wenn nicht genau klar sei, wer was erledige, würde der Abbau dieser Stellen früher oder später von Unternehmensberatern empfohlen. Bei 61% der Befragten wurde das Personal in den vergangenen fünf Jahren reduziert. 77% von ihnen fühlen sich gleichzeitig durch den Personalmangel beeinträchtigt.

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