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Märkte | 12.01.2017

Aus IZ01-02/2017, S. 5

Von Monika Leykam

In diesem Artikel:

Makler bejubeln Endspurt am Gewerbe-Transaktionsmarkt

Thaut Images/Fotolia.com
Das Jahresende brachte Kaiserwetter auf den Gewerbeimmobilienmarkt.

Thaut Images/Fotolia.com

Der Umsatz mit deutschen Büro-, Handels-, Hotel-, Logistik- und Pflegeimmobilien erreichte 2016 knapp 53 Mrd. Euro und damit kaum weniger als im Rekordjahr 2015 (55 Mrd. Euro). Entscheidend für das gute Ergebnis war das Jahresschlussquartal.

Fulminant" (CBRE), "bärenstark" (BNP Paribas RE) sei das Jahresendgeschäft gelaufen, "mit einem Transaktionsvolumen von über 20 Mrd. Euro im Quartal war nicht zu rechnen gewesen", freut sich Colliers. Als Triebfeder für die guten Geschäfte macht JLL den "enormen Anlagebedarf sämtlicher institutioneller Investoren" aus. Der habe sich in den letzten Wochen des Jahres Bahn gebrochen, nachdem die Käufer zuvor von den steigenden Preisen und dem Produktmangel gebremst worden seien, erklärt sich Colliers das Phänomen.

Auf die Preise und Anfangsrenditen hatte das den entsprechenden Effekt. "Die stärkste jährliche Renditekompression der letzten zehn Jahre" stellt JLL bei Top-Büros fest: Minus 59 Basispunkte auf 3,56%. Auch für Fachmarktzentren gab es mit 4,9% neue historische Tiefstwerte. Für Logistik ist die 5% in Ballungsräumen mittlerweile Standard.

Die Bedeutung der Assetklassen jenseits der traditionell von Investoren bevorzugten Büros und Handelsimmobilien hat 2016 weiter zugenommen. Für BNPPRE ist vor allem die Entwicklung am Hotelmarkt bemerkenswert, hier kam es zu einem Rekordumsatz von 5 Mrd. Euro. Aber auch die 4,7 Mrd. Euro, für die Logistikobjekte gekauft wurden, sowie die 3 Mrd. Euro, die in Pflegeimmobilien flossen, waren vor 2016 in Deutschland nie zuvor bilanziert worden. Alle drei Nutzungsformen versprechen höhere Anfangsrenditen als Top-Büros und innerstädtische Geschäftshäuser (je unter 4%).

Nur im Einzelhandel bremste der Mangel an ähnlich spektakulären Deals wie im Vorjahr das Ergebnis. Knapp 33 Mrd. Euro waren es laut BNPPRE 2015 gewesen, nun wurden 24,6 Mrd. Euro umgesetzt. Colliers weist auf die vielen kleinteiligen Portfolios mit Fach- und Supermärkten hin, die 2016 den Besitzer wechselten: Hier gab es zwar viele Deals, die aber vergleichsweise wenig Volumen brachten.

Die Erwartung, dass das Geschäft außerhalb der Metropolen bzw. in den Randlagen der Großstädte deutlich anziehen würde, hat sich nicht erfüllt. Bei Büroimmobilien, die mit 41% den höchsten Umsatzanteil hatten, floss nach Zahlen von JLL 80% des Geldes in die Hochburgen Berlin, München, Hamburg, Frankfurt, Köln, Düsseldorf und Stuttgart.

Paketverkäufe, bei denen der Anteil an Sekundärstandorten traditionell höher liegt, waren BNPPRE zufolge überproportional rückläufig (-13%). 2017 soll hier aber etwas mehr möglich sein. Die Makler sprechen von einer höheren Risikobereitschaft der Investoren, die sich sowohl auf "managementintensivere Objekte" als auch auf Projektentwicklungen und Randlagen erstrecke.

2017 sollen erneut bis zu 50 Mrd. Euro Transaktionsumsatz möglich sein, mindestens aber 45 Mrd. Euro. CBRE erwartet dabei einen weiter steigenden Anteil der Nutzungsformen jenseits von Büro und Handel, Colliers Gewinnmitnahmen von "Anlegern, die mit dem Ziel der Wertsteigerung investiert haben". Diese müssten nun zügig handeln, da der ganz große Kapitaldruck am Immobilienmarkt vielleicht bald abnimmt: Wenn die Renditen für Staatsanleihen in den USA und Europa steigen, könnten diese 2017 als Anlagealternative wieder an Bedeutung gewinnen. Diese Meinung wird von BNPPRE nicht geteilt. Hier rechnet man zumindest im Core-Bereich nicht damit, dass die US-Zinspolitik den deutschen Investmentmarkt belastet. Stattdessen könnte die große geopolitische Unsicherheit den Anlagebedarf im "sicheren Hafen" Deutschland eher verstärken. Und die Preise weiter hochtreiben.

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