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Märkte | 12.01.2017

Aus IZ01-02/2017, S. 1

Von Monika Leykam

In diesem Artikel:

Aufbruch ins Unbekannte

Bild: Orlando Florin Rosu/Fotolia.com
Die Geschäfte brummen, die Branche startet mit Volldampf ins Jahr 2017. Nachfragedruck und Niedrigzins geben starken Rückenwind. Die Sorgen vor einer harten Landung wachsen.

Bild: Orlando Florin Rosu/Fotolia.com

2017 wird wohl wieder ein gutes Jahr am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt werden. Der Blick auf die Zukunft treibt die Profis trotzdem um. Sie fragen sich, wann der Zyklus wohl vom Auf- in den Abschwung dreht. Und was es mit den Städten und den Handelsimmobilien macht, wenn autonome Fahrzeuge uns das Einkaufen abnehmen.

Gut 50 Mrd. Euro wurden im soeben abgelaufenen Jahr mit deutschen Gewerbeimmobilien umgesetzt, gut zwei Drittel davon waren Büro- und Handelsimmobilien. Es war das drittbeste Transaktionsjahr aller Zeiten, und 2017 soll es ähnlich gut laufen.

Auch die Entwickler und Investoren rechnen 2017 mit weiterhin guten Geschäften. Doch so gelassen sie sich in Sachen Umsatzerwartungen geben mögen, richtig entspannt sind sie nicht. Die Unsicherheit mit Blick auf die Zukunft scheint so groß wie nie. Gegen das flaue Gefühl im Bauch hilft auch nicht, dass die Wirtschaftsforscher mit Pluszahlen nur so um sich werfen: Der Ifo-Geschäftsklimaindex zum Jahresende 2016 sieht die deutsche Wirtschaft in "festlicher Stimmung", das Baugewerbe gar auf "Rekordjagd". Der Einzelhandels-Dachverband HDE veranschlagt den Umsatz seiner Branche im wichtigsten Monat Dezember auf 91,1 Mrd. Euro - satte 3,9% mehr als im Vorjahr und ein historischer Rekordwert.

Und die Europäische Zentralbank, deren Niedrigzinspolitik den deutschen Immobilienboom erst so richtig in Schwung gebracht hatte, wird ihren Kurs des ultrabilligen Geldes auch 2017 fortsetzen. Das beschert Verkäufern von Immobilien Traumpreise. In Hamburg, München und Berlin liegen die Spitzenrenditen für Büros inzwischen deutlich unter 4%.

Alle Zeichen stehen also auf weiterhin gute Geschäfte. "Die positive Zyklusentwicklung hält schon eine ganze Weile an", bestätigt Ulrich Höller, Chef des Projektentwicklers und Investors GEG, doch er klingt dabei eher skeptisch. Inmitten einer zunehmend politisch unkalkulierbaren Welt habe Deutschland bemerkenswert viele Krisenmomente weggesteckt und sich seine Stabilität bewahrt.

Doch das müsse nicht so bleiben. "Ich frage mich schon länger: Wann kommt das eine Ereignis, das die Stimmung wirklich umschlagen lässt?" Ein solcher Umschwung könne sich auf den Immobilienmarkt massiv auswirken. "Das haben wir nach dem Ende der Ost-Euphorie erlebt und nach dem Zusammenbruch der New Economy."

Doch diesmal sei alles anders, sagen Makler und Vermögensverwalter. Sie beschwören Deutschland als "sicheren Hafen", der von politischen Turbulenzen in anderen Ländern eher noch profitieren würde, da die Investoren das Land als wirtschaftlich und politisch besonders stabil einschätzten.

Doch mancher Praktiker wackelt bei so viel Glauben an deutsche Stärke aber mit dem Kopf. "Das mit dem sicheren Hafen hat schon im letzten Abschwung, nach der Finanzkrise 2008, nicht gestimmt", erinnert sich Markus Wiedenmann, Chef des Developers und Fondsmanagers Art-Invest. "Zum Teil haben sich damals die Immobilienwerte schlicht halbiert. Davon hat man nur deswegen nicht so viel gesehen, weil es so wenige Transaktionen gab."

Achim Degen, Geschäftsführer von Colliers Deutschland, hält dagegen. "2008 und danach gab es einen Investitionsstillstand, weil die Welt nicht auf die Folgen der Finanzkrise vorbereitet war. Heute sind die Probleme zwar weiterhin nicht gelöst, aber man hat eine gewisse Routine im Umgang damit gefunden. Diese Routine besteht in der schier unermesslichen Geldschöpfung durch die EZB. Solange das funktioniert, gibt es keinen Grund, an der Attraktivität Deutschlands zu zweifeln."

Die anhaltende Niedrigzinsphase habe der deutschen Immobilienbranche eine jahrelange Sonderkonjunktur beschert, räumt Wiedenmann ein. Noch mehr Luft nach oben sieht er aber im kommenden Jahr nicht: Die politischen Unsicherheiten seien zu hoch, außerdem werde die Zinswende in den USA Kapital aus anderen Märkten abziehen.

Auch in Europa gebe es viele Fragezeichen: "Noch weiter können die Zinsen 2017 nicht mehr sinken, gleichzeitig bleibt die Eurozone fiskalisch und politisch bedroht. Insgesamt sind die Chancen, dass es knallt, eher gestiegen als gesunken."

Wie aber in einem solchen Umfeld weiter Geschäft machen? Indem man aus der Kombination aus Spitzen-Kaufpreisen und Unsicherheit das Beste herausholt. GEG-Chef Höller hofft, dass so mancher Eigentümer einer interessanten Core-Immobilie in Erwartung eines baldigen Endes des langen Aufschwungs lieber den Gewinn mitnimmt und verkauft. So habe die GEG just am 23. Juni, also am Tag der britischen Brexit-Entscheidung, beim alten Commerzbank Tower in Frankfurt zugegriffen.

Wiedenmann nutzt das Fenster, um für seine Investoren Gewinne mitzunehmen. Schon 2016 hat Art-Invest mehr Immobilien ver- als gekauft, und so will es das Unternehmen auch 2017 halten. "Wir sind bescheidener geworden." Trotzdem hält Wiedenmann weiter die Augen offen, nach den "Immobilien auf den zweiten Blick, Projekten, die etwas mehr Arbeit machen und dafür Überperformance ermöglichen". Auf Standard-Deals der Marke Manage-to-Core scheint er nicht mehr zu setzen. Die großzügige Zahlungsbereitschaft der vielen Konkurrenten zerschlägt ihm die Kalkulation. "Wer heute ein Projekt kauft, kalkuliert den Exit auf der Basis der aktuell erzielbaren Faktoren. Aber wer weiß schon, ob in vier Jahren die Preise immer noch so hoch sind?"

Zunehmend unkalkulierbar wird auch der Nutzer der Immobilien. Nirgendwo ist das Problem so akut wie im Einzelhandel. Den stationären Mietern macht die Konkurrenz durch Online-Shopping zu schaffen, den Vermietern die Pleitewelle im traditionell größten Mietersegment, dem filialisierten Textilgeschäft. Für die Investoren wurden zuletzt Lebensmittel und andere Güter des täglichen Bedarfs immer mehr zum sprichwörtlichen Fels in der Brandung - und sie waren bereit, für ein gutes Gefühl immer tiefer in die Tasche zu greifen. JLL beziffert die aktuelle Spitzenrendite für Fachmarktzentren auf sagenhafte 4,9%.

"Die Investoren glauben, dass der Lebensmittelhandel und die Fachmarktzentren besser geschützt sind vor der Abwanderung der Kunden ins Internet", weiß Susanne Klaußner, Chefin der auf solche Handelsobjekte spezialisierten GRR Group. Johnny Wilkinson, CEO des Wettbewerbers Greenman Investments, nennt ein praktisches Beispiel. "Einer Familie aus dem Nahen Osten habe ich kürzlich zwei Projekte in Deutschland präsentiert", erinnert er sich. "Ein Projekt war ein Top-Fachmarktprojekt im Ballungszentrum von Nordrhein-Westfalen, bei dem weniger als 10% der Mieteinnahmen aus dem Lebensmittelhandel stammen, das andere war in einer ostdeutschen Mittelstadt mit über 40% Lebensmittelhandel. Die Familie bevorzugte das Ost-Projekt, da sie das Thema Nahrungsmittel für sicherer hielten."

Dass dieser Glaube langfristig gerechtfertigt ist, glauben jedoch weder Klaußner noch Wilkinson, der das Dilemma so formuliert: "Wir werden in der Zukunft ganz sicher anders einkaufen, weil wir auch in der Vergangenheit anders eingekauft haben als heute. Entscheidend für uns ist jedoch die Frage: Will unser Mieter in 15 Jahren noch am selben Ort sein?" Oder wird es diesen Mieter in einigen Jahren überhaupt noch geben, ergänzt Klaußner. "Im Textilbereich ist es das mittlere Preissegment, das immer mehr unter Druck steht. Im Lebensmittelbereich ist die Zukunft von Real ungewiss. Wir werden die nächsten Jahre viele Marken verlieren und neue Player hinzubekommen. Dieser Transformationsprozess wird nicht immer harmonisch sein. Wer als Investor nur in Zehnjahresverträgen denkt, muss umdenken."

Für Manager wie Wilkinson sind langfristige Mietverträge aber sehr wichtig, sind sie doch der Türöffner zu den aktuellen Niedrigzinskrediten, mit denen sich karge Renditen aufbessern lassen. "Heute verzichten die Banken bei der Vergabe neuer Kredite auf die Tilgungskomponente, da alles Geld, das sie vor Ablauf der Kreditlaufzeit zurückbekommen, den Druck auf das Neugeschäft erhöht. Vor vier Jahren mussten wir bei Finanzierungen 2,5% p.a. tilgen - wenn wir heute neue Kredite abschließen, tilgen wir gar nicht mehr. Das erhöht unseren Spielraum für die laufende Ausschüttung deutlich." Dass er seine Strategie bald ändern muss, glaubt er nicht. "Wir gehen davon aus, dass die Zinsen niedrig bleiben."

Bild: martialred/Fotolia.com
Autonome Fahrzeuge könnten viele etablierte Immobilienkonzepte, bedrohen.

Bild: martialred/Fotolia.com

Derzeit arbeitet Greenman kräftig an Ideen, Online-Shopping als Frequenzbringer in die Center zu integrieren - etwa dadurch, dass er dort Räume bereitstellt, in denen der Interneteinkauf am selben Ort abgeholt werden kann, an dem der Kunde sich auch mit Drogeriewaren, Wasserkästen und Nudeln eindeckt. "Das ist vielleicht kein Konzept für die kommenden Jahrzehnte, aber es bringt uns jetzt mehr Kundenfrequenz in die Center. Und Frequenz bringt Mieterzufriedenheit." Mag sein, sagt Benjamin Brüser, aber nicht mehr lange. Brüser ist einer der Gründer des in der Branche vielbeachteten Pionierprojekts Emmas Enkel, bei dem neue Formen der Verbindung von stationärer und onlinebasierter Versorgung erprobt wurden. "Die Grüne-Wiese-Malls, Fachmarktzentren und großen Supermärkte sind allesamt Erfolgsmodelle aus der Epoche vor dem Online-Shopping und vor allem vor dem Durchbruch des mobilen Internets ab dem Jahr 2011. Seitdem drückt die Digitalisierung auf die Flächenproduktivität und die Frequenz - im gesamten Einzelhandel."

Dass der Handelsgigant Metro das Emmas-Enkel-Konzept ein halbes Jahr, nachdem er die Firma übernommen hatte, beerdigte, ficht Brüser nicht an. Er ist weiterhin überzeugt, dass die Grundversorgung bei Lebensmitteln demnächst großenteils ins Internet abwandern wird. "Sobald die Warenübergabe für den Kunden dank automatisch fahrender Lieferfahrzeuge so bequem geworden ist wie stationärer Einkauf und die Transportkosten für die Händler verträglich niedrig sind, wird sich das massiv auf den stationären Einzelhandel auswirken, auch auf die Mietverträge."

Technisch sei die Belieferung mit selbstfahrenden Autos sicher schon in drei, vier Jahren machbar, sagt er. "Aufgrund unserer vielen Regularien bei der Flächennutzung und im Straßenverkehr wird das in Deutschland aber noch ein paar Jahre länger dauern."

Was in den breiten Straßen amerikanischer Städte vielleicht funktioniere, müsse in den engen deutschen Innenstädten nicht unbedingt umsetzbar sein, hält GRR-Chefin Klaußner dagegen. "Hier passen nur Mini-Vehikel durch, und die müssten ständig zurück ins Zentrallager, um neu beladen zu werden. Das ist doch viel zu teuer. Sowas vergessen die Online-Propheten gerne." Außerdem seien Lebensmittel traditionell Spontankäufe, die erst auf dem Weg von der Arbeit nach Hause geplant würden. Das passe nicht zur Utopie der komplett digital organisierten Lieferwege.

Ihr Fazit: Handelsstandorte für Güter des täglichen Bedarfs werden weiterhin gebraucht. Aber nur die, die sich den Veränderungen anpassen. "Um das leisten zu können, brauchen die Vermieter aber auch ausreichend Mittel. Das Geld, das man beim Kauf zu viel zahlt, fehlt hinterher im laufenden Betrieb - vor allem dann, wenn es nicht mehr so gut läuft." Doch wenn für ein kleines Fachmarktzentrum in der süddeutschen Provinz ein Kaufpreisfaktor von 22 aufgerufen werde, bleibe kein Spielraum für Investitionen, "die wir in den kommenden Jahren wegen der vielen Umbrüche im Handel noch dringender bräuchten als bisher". Möglicherweise wird GRR dieses Jahr also weniger investieren als 2016. "Es hat sich langfristig immer bewährt, in den Zeiten der absoluten Spitzenpreise nicht mitzugehen. Und ich denke, wir haben diesen Zeitpunkt erreicht. Normalerweise dauert es an einem solchen Punkt auch nicht mehr lange, bis etwas passiert."

Ein Standpunkt, der nicht exklusiv für das Einzelhandelssegment reserviert ist. Auch die auf Büroimmobilien in deutschen Metropolen spezialisierte alstria office Reit sieht aktuell für 2017 kaum Gelegenheiten, die halbe Milliarde Cash, die sie in der Kasse hat, sinnvoll auszugeben. "Faktoren von 28 bis 30 für Bürogebäude sind einfach nicht nachhaltig. Wir wissen alle, dass diese Immobilienwerte nicht durch fundamentale Entwicklungen bestimmt sind, sondern durch den Zins", sagt alstria-CEO Olivier Elamine. "Ich hoffe, dass die Zinsen so schnell wie möglich steigen, denn auf dem heutigen Preisniveau kaufen wir nicht."

Die Abstinenz soll verhindern, dass die alstria-Aktionäre in den kommenden Jahren Geld verlieren - und Elamines Seelenfrieden bewahren: "Wer weiß, was kommt, braucht keine Angst vor der Zukunft zu haben. Nur wer die falschen Immobilien eingekauft hat, hat jetzt einen Grund, sich vor der Zukunft zu fürchten." Anstatt viel Geld für neue Objekte auszugeben, beschäftigt sich alstria intensiv mit den Veränderungen im Verhalten ihrer Mieter. "Wir bereiten uns aktiv auf Büromietverträge mit Laufzeiten deutlich unter fünf Jahren vor. Die werden sich mittelfristig durchsetzen, und wir müssen heute schon damit arbeiten und experimentieren, um die Prozesse und die Preiskalkulation zu verstehen. In der Fähigkeit, mit kürzeren Vertragslaufzeiten umzugehen, liegt meiner Überzeugung nach die Zukunft für erfolgreiches Immobilienmanagement."

Elamines alstria und Wiedenmanns Art-Invest trainieren heute schon den Umgang mit bindungsscheuen Mietern, indem sie sich im Coworking-Geschäft engagieren. "Die Firmen tun sich immer schwerer damit, zehn Jahre in die Zukunft zu planen", weiß Wiedenmann, dessen Firma schon vor vier Jahren beim Marktführer Design Offices eingestiegen ist. "Die gesamte Großindustrie braucht solche Lösungen, unsere Kunden bilden quasi den DAX ab. Der Trend geht zur Kernimmobilie mit der Firmenzentrale und Zusatzflächen, die über solche flexiblen Konzepte dazugebucht werden." Art-Invest sieht sich damit für 2017 aber noch keineswegs ausreichend gerüstet: "Jetzt kommt das Thema Digitalisierung massiv auf uns zu." Ähnlich wie Handels-Visionär Brüser rechnet auch Wiedenmann binnen fünf Jahren mit dem Durchbruch für autonome Fahrzeuge, die von den Verbrauchern nach Bedarf gebucht und anschließend für den nächsten Nutzer abgestellt werden. Der Projektentwickler ist überzeugt: "Dieser Durchbruch des Sharing-Prinzips wird die Städte massiv verändern und damit auch unser Geschäft."

In der Praxis heißt das für ihn: "Parkhäuser wären mittelfristig eher die falsche Entscheidung, zukunftsfähiger sind Rechenzentren. Wir setzten darauf, dass die zunehmende digitale Vernetzung von Menschen und Dingen einen enormen Bedarf an Rechnerkapazität erzeugt - und zwar möglichst ortsnah." Drei Rechenzentren hat Art-Invest schon gekauft, eines davon hat bereits ein Investor finanziert. Auch der onlineaffine Berater Brüser kennt Immobilien, die selbst in der total vernetzten Welt weiterhin gebraucht werden. Er empfiehlt innerstädtische gemischt genutzte Geschäftshäuser, die 24Stunden täglich mit Waren belieferbar sind.

"Man muss durch einen teilweise irrationalen Markt navigieren, immer die Frage im Hinterkopf: Wie lange hält das Umfeld noch?", beschreibt GEG-Chef Höller seine Strategie fürs neue Jahr. Die "harten" Immobilienthemen - Preise und Mietverträge - seien beherrschbar. "Der Effekt aus den teuren Kaufpreisen wird durch die extrem günstigen Finanzierungskosten abgemildert. Und mit den angeblichen Megatrends am Büromarkt kann man sicher Nischen besetzen - ich kenne aber immer noch sehr, sehr viele Unternehmen, bei denen die Mitarbeiter nach wie vor Einzel- oder Doppelbüros wollen."

Büros, in denen sie dann über der Entwicklung neuer selbstfahrender Autos brüten. "Für den Markt ist das tatsächlich ein großes Thema. Die Autobauer haben deswegen 2016 ja zur Investitionsoffensive geblasen und mehrere zehntausend Quadratmeter neu angemietet", freut sich Colliers-Makler Degen. Dass die Konzerne dabei vom Standard-Fünfjahresvertrag abgewichen sind, hält er für sehr unwahrscheinlich.

Einen Ausblick auf den Wohnungsmarkt 2017 lesen Sie in diesem Artikel.

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