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Märkte | 22.12.2016

Aus IZ51/2016, S. 11

Von Lars Wiederhold

In diesem Artikel:

Flächeneffizienz rauf und Immobilienkosten runter

ThyssenKrupp
Das ThyssenKrupp-Hauptquartier. Der Konzern hat sein Corporate Real Estate Management auf professionelle Beine gestellt.

ThyssenKrupp

Ein professionelles Corporate Real Estate Management (CREM) stellt hohe Anforderungen an die Gebäudeeigentümer, bringt aber auch einen großen Nutzen mit sich. Das ging aus mehreren Vorträgen der Nutzertagung des FM-Branchenverbands Gefma hervor. Unter anderem präsentierte der Essener Stahlkonzern ThyssenKrupp sein CREM-Konzept.

Das betriebliche Immobilienmanagement betrifft etwa ein Drittel der Immobilien hierzulande. Es geht um Gebäudewerte von rund 3 Billionen Euro. Mit 10% bis 20% der Gesamtkosten sind die Immobilien für die meisten Unternehmen der größte Kostenfaktor nach den Personalkosten. Im Schnitt ist jeder elfte Mitarbeiter mit immobilienwirtschaftlichen Aufgaben beschäftigt. Diese Fakten nannte Thomas Glatte, Vorstand des CREM-Verbands Corenet und Director Group Real Estate & Facility Management bei BASF. Basis der Daten ist eine Studie von Andreas Pfnür, Leiter Immobilienwirtschaft und Baubetriebswirtschaftslehre an der TU Darmstadt.

Vorteile eines professionellen CREM sieht Glatte demnach viele. In den Unternehmen erhöhe es die Produktivität der Arbeitskräfte um durchschnittlich 13%. Unternehmensimmobilien hätten zudem eine große Bedeutung für den ökologischen Fußabdruck des jeweiligen Betriebs. Sie würden aber hinsichtlich ihres strategischen Potenzials oft noch unterschätzt. Corenet hat deshalb gemeinsam mit dem Zentralen Immobilien Ausschuss einen Aktionsplan aufgelegt, um CREM voranzubringen.

Ein Unternehmen, das sich seit einigen Jahren stark mit dem Thema beschäftigt, ist ThyssenKrupp mit über 400 Eigentumsstandorten weltweit. In Deutschland liegt die Eigentumsquote des Stahlkonzerns bei 60%. Dieser hatte 2005 eine CREM-Richtlinie verabschiedet und danach das Immobilienmanagement weiterentwickelt.

2012 gab ThyssenKrupp den Startschuss für die Einheit Global Shared Services (GSS), um das CREM weiter zu professionalisieren. "Ziel ist, den Portfoliowert zu optimieren, die Immobilienkosten zu senken und die Flächeneffizienz zu erhöhen", erklärte Ansgar Tonhäuser, Leiter FM bei ThyssenKrupp Business Services. Gerade die Flächeneffizienz sei ein wichtiger Faktor, da Flächennutzungskosten in der Regel zehnmal höher als die Bewirtschaftungskosten ausfallen. Früher wurde jeder Konzernstandort separat bewirtschaftet. Wie viel jeweils in die Immobilien investiert wurde, hing davon ab, wie gut es diesem wirtschaftlich ging. "Wir hatten damals keine Transparenz bei den Grundstücksrisiken." Deshalb werden sukzessive die operativen Flächen in ein zentrales Asset-Management transferiert, das die wirtschaftliche Verantwortung trägt. Rechtliche Eigentümerin bleibt die jeweilige Standortgesellschaft. 2020 sollen alle Standorte weltweit zentral gemanagt werden.

Das FM und die Betreiberverantwortung übernimmt die GSS. Die Abteilung unterteilt sich in verschiedene Fachbereiche von der Konstruktion, bei der GSS als Bauherrenvertreter auftritt, über das FM bis hin zum Transaktionsmanagement. GSS ordnet den Konzernimmobilien Prioritäten und gleichzeitig Service-Levels zu. Sind sie nicht wirtschaftlich relevant für den Konzern, wird dort auch nur das gesetzlich erforderliche Minimum in die Instandhaltung investiert.

Zudem trennte sich ThyssenKrupp in diesem Jahr von einem Portfolio von nicht betriebsnotwendigen Immobilien, das mehr als 1.000 ha Fläche umfasste (siehe "Thelen kauft 1.040 ha", IZ 22/16). Im Immobilienmanagement wird der Essener Stahlproduzent von Bilfinger HSG Facility Management, künftig Apleona HSG Facility Management, beraten (siehe "FM-Strategie für ThyssenKrupp", IZ 31/16).

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