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Märkte | 22.12.2016

Aus IZ51/2016, S. 4

Von Ulrich Schüppler

In diesem Artikel:

Bewerter hadern mit Zinsumfeld

In Zeiten niedriger Zinsen und schrumpfender Renditen wünschen sich viele Investoren Gutachter, die ihnen mit Rat und Tat zur Seite stehen. Doch die anzunehmenden Renditen machen auch den Bewertern selbst zu schaffen.

Dies zeigte ein Fachseminar der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) in München. Zum zweiten Mal hatte die gif Bewerter mit verschiedenem Hintergrund und unterschiedlicher Berufserfahrung angeschrieben, um sie den Wert einer fiktiven, aber idealtypischen Büroimmobilie ermitteln zu lassen. Passend zum Tagungsort sollte sich diese Immobilie diesmal in München befinden und zum Stichtag 31. Dezember 2021 bewertet werden.

Die Ergebnisse der Gutachter analysierten zwei Studierende der Immobilienwirtschaft gemeinsam mit Helge Ludwig, Inhaber des Sachverständigenbüros L+P. Nach der Präsentation der Gutachten in den Räumlichkeiten der HypoVereinsbank (HVB) wurden diese von vier Fachleuten im Rahmen einer Podiumsdiskussion besprochen. Zum Panel zählten neben Ludwig auch Brigitte Adam, geschäftsführende Gesellschafterin von ENA Experts, und Stephan Halling, Leiter Bewertung und Consulting bei der HVB. Moderiert wurde die Diskussion von gif-Vorstandsmitglied Markus Kreuter.

Bei den Bewertungsergebnissen fiel auf, dass mehr als 56% der Sachverständigen einen Immobilienwert ermittelten, der über dem vorgegebenen Ausgangswert lag. Damit war die Zukunftseinschätzung für die Immobilie deutlich besser als bei einem ähnlichen Experiment im vergangenen Jahr. Damals war den Gutachtern eine Immobilie in Frankfurt vorgegeben worden. Die vier Diskussionsteilnehmer waren sich einig, dass das diesjährige Ergebnis zumindest teilweise der Qualität des Münchner Immobilienmarkts geschuldet war. Mindestens ebenso erstaunlich war aber die starke Schwankung der Endwerte: Während 4% der Befragten bis Ende 2021 einen Wertverlust der fiktiven Immobilie von mehr als 10% sahen, gingen immerhin 20% von einer mehr als zehnprozentigen Wertsteigerung aus.

Parameter wie Mietflächennachfrage und BIP-Wachstum waren für die Bewertung vorgegeben, und für die Miete der untersuchten Immobilie war in den ersten drei Jahren des Szenarios keine Steigerung vorgesehen. Als wesentliche Einflussgröße der Schwankungsbreite erwies sich hingegen das unterstellte Renditeniveau: Der angenommene Liegenschaftszins lag nur für ein Drittel der Befragten auch 2021 noch beim Startwert von 4,5%. Rund zwei Drittel der Gutachter implizierten hingegen einen Liegenschaftszins, der bis zu einem vollen Prozentpunkt nach oben oder unten abwich.

Brigitte Adam wies in der Diskussion darauf hin, dass die Schwankungsbreite eigentlich nichts mit dem jeweils verwendeten Verfahren zu tun haben dürfte. Aus dem Plenum kam die Nachfrage, ob die starke Abweichung der Endwerte sich in irgendeinen Zusammenhang mit der Berufserfahrung der befragten Gutachter bringen lasse. Hier musste Studienleiter Ludwig passen: "Für eine so feinkörnige Analyse ist unsere Datenbasis nicht breit genug." Die Diskussionsteilnehmer waren sich einig, bei der alljährlichen Bewertungsstudie im kommenden Jahr mehr Teilnehmer einzuladen und mehr Daten zu erheben.

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