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Märkte | 22.12.2016

Aus IZ51/2016, S. 4

Von Jutta Ochs

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    Engel & Völkers, CBRE Group, Prognos AG, bulwiengesa
  • Organisationen:
    Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif), Irebs Immobilienakademie
  • Personen:
    Tobias Just, André Adami, Michael Schlatterer, Andre Adami, Maike Brammer
  • Immobilienart:
    Wohnen

Neues ABCD für den Wohnungsmarkt

BilderBox.com
Wohnungsmarkt-Researcher empfinden die ABCD-Klassifizierung nur noch als Buchstabensuppe ohne Aussagekraft.

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Mit den eingespielten Klassifizierungen nach A-, B-, C- und D-Städten sind die Teilnehmer des Wohnungsmarktes zunehmend unzufrieden. Das Potenzial der Kleinen werde nur unzureichend wiedergegeben, Investoren drohten Fehler zu machen. In der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) werden jetzt neue Städte-Cluster ausgetüftelt.

ABCD ist das Alphabet der Immobilienmärkte. Mit der Klassifizierung in A- und B-Städte, C- und D-Standorte wird allen Marktteilnehmern die erste Einschätzung zur Wertigkeit und Renditechance einer Immobilie oder eines Projekts buchstabiert. A-Klasse sind die Top-Sieben-Städte München, Hamburg, Frankfurt, Stuttgart, Köln, Düsseldorf und Berlin. B meint grob gesagt die zweite Garde der größeren Städte in Deutschland. Unter ferner liefen (C und D) gruppiert sich dann der mittlere Rest. So zumindest sieht's aus der Warte des Büromarktes aus. Für diesen wurden die Kategorien mit den vier Buchstaben erfunden. Und zwar vom Berater bulwiengesa, vor rund 25 Jahren, sagt André Adami, Niederlassungleiter in Berlin.

Übertragen wurden diese Klassifizierungen dann auch auf weitere Teilmärkte der Branche. Zunehmend sind aber insbesondere die Researcher der Wohnimmobilienmärkte damit unzufrieden. "ABCD ist für den Büromarkt, nicht aber für den Wohnungsmarkt geeignet", sagt Michael Schlatterer, Team Leader Residential Valuation bei CBRE. Und zwar deshalb, weil der Maßstab der ABCD-Segmentierung in erster Linie die Größe sei. Die aber sei für den Wohnungsmarkt bei weitem nicht der einzige relevante Parameter. Intern bemühe sich CBRE schon seit längerem um eine Erneuerung. So hat man sich etwa die Kategorie Studentenstadt einfallen lassen. Gemeint sind mittelgroße Städte wie Freiburg, Heidelberg, Tübingen, Münster und andere Universitätsstädte, die einen Studentenanteil von mehr als 15% haben. Damit sei ein sinnvolles Cluster gebildet worden mit vergleichbaren guten Entwicklungen, etwa bei den Mieten, sagt Schlatterer. Bislang sind Heidelberg und Freiburg als C-Standorte, Münster als B-Stadt und Tübingen als D-Stadt klassifiziert worden. Notwendig sei es eindeutig, nach "inhaltlichen Kriterien zu suchen", sagt Schlatterer. Als weitere sinnvolle Kategorie nennt er Großstädte (ca. 500.000 Einwohner) mit einer "stabilen Basis im produzierenden Bereich". Dazu gehörten etwa Bremen, Nürnberg oder Hannover. Ein wichtiger Maßstab ist nach seiner Meinung auch die "Zukunftsfähigkeit einer Stadt", wie sie etwa das Schweizer Institut Prognos herausgearbeitet habe. Man müsste Schrumpfungsstädte wie im Ruhrpott und in den neuen Bundesländern in einem Cluster zusammenfügen, glaubt Schlatterer. Viele Researcher erprobten gerade neue Klassifizierungsverfahren. "Das ist aber alles noch nicht 100% ausgegoren." Von Vorteil sei, wenn sich Kriterien finden ließen, auf die sich alle Marktteilnehmer einigen könnten.

Was aber ist mit dem langjährigen Vergleich?

Damit das geschieht, hat sich bei der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) die Kompetenzgruppe Wohnen das Thema "neue Wohnungsmarktsegmentierung" ganz oben auf die Agenda gesetzt. Mitinitiatorin ist Maike Brammer, Researcherin von Engel & Völkers: "Wir brauchen dringend eine Klassifizierung für den Wohnungsmarkt, die die Marktlage adäquat wiedergibt", sagt Brammer. Standorten wie Kempten im Allgäu (D) oder Heidelberg (C) mit hohem Kaufpreis- und Mietniveau und guten sozioökonomischen Kennzahlen würden die bisherigen Kategorien einfach nicht gerecht. Und Konstanz, eine D-Stadt, hat mit Angebotspreisen für Wohneigentum von rund 4.100 Euro/m2 im Mittel annähernd A-Klasse, rangiert aber in einer Kategorie mit Greifswald oder Fulda. Bei den Zinshäusern erreicht Konstanz hinter München die höchsten Werte. Einig werden will sich die Arbeitsgruppe, welche Parameter - Demografie, Kaufkraft, Preise, Arbeitslosenquote usw. - dann in neue Cluster einfließen.

Tobias Just von der Irebs (International Real Estate Business School) in Regensburg berät die Arbeitsgruppe. In einer Studie hat er sich bereits der "Segmentierung deutscher Wohnimmobilienmärkte" gewidmet, um "bessere Trennschärfen" für die Bewertung von Städten zu finden. Ziel müsse sein herauszufinden: "Welche Städte funktionieren tatsächlich ähnlich und welche nur auf den ersten Blick?" Die Studie nennt insgesamt 18 Variable, die sich in die Kategorien Marktgröße und -dynamik, Preisniveau und -dynamik, Branchenstruktur und Betriebsgrößen sowie sozioökonomische Faktoren einteilen lassen. Nach dem sogenannten K-Means-Verfahren werden dann so lange in Kreisen Ähnlichkeitscluster gebildet, bis sich eine plausible Städteeinteilung herausmendelt. Ein Ergebnis: Die Kategorie A-Städte ist auch nach dieser Methode passend. Allerdings habe Berlin wegen seiner Größe und geringen Homogenität eine Alleinstellung. Herausgebildet haben sich für die weitere Städteeinteilung Stabilitäts-, Schrumpfungs- und Wachstumscluster, in denen jeweils B-, C- und D-Städte vertreten sind. Das Verfahren wirkt für Nicht-Wissenschaftler etwas kompliziert. Tobias Just sagt: "Es ist nicht der Weisheit letzter Schluss, wir wollten Möglichkeiten aufzeigen." Er plädiere auch nicht dafür, das ABCD-Schema, das die für Investoren wichtige Liquidität aufzeige, gänzlich abzuschaffen, sondern lediglich zu ergänzen. Letzteres aber sei enorm wichtig: Investoren drohten "systematische Fehler zu machen", wenn sie sich nur auf ABCD verließen, sagt Just.

André Adami von bulwiengesa bezweifelt aber "den Mehrwert" einer solchen Ergänzung. Was habe etwa ein Quartiersentwickler davon, wenn in einer Stadt für Büros die A-, fürs Wohnen die B-Klasse gelte? Es bestehe die Gefahr, dass "Chaos" entstehe. Auch weil dann die langjährige Vergleichbarkeit fehle. Zudem seien die ABCD-Klassifizierungen ja nicht festgefahren. So seien 2009 einige Änderungen vorgenommen worden. Bochum, Karlsruhe, Mannheim, Münster sind von C in B aufgestiegen, Darmstadt, Erlangen, Mülheim (Ruhr), Osnabrück, Regensburg und Rostock von D nach C. Erfurt, Mainz und Magdeburg waren Absteiger von B nach C, Chemnitz und Halle (Saale) von C nach D.

Es gibt also noch einigen Diskussionsbedarf in der Branche. Die Arbeitsgruppe des gif hat sich aber vorgenommen, im kommenden Jahr eine neue Klassifizierung für den Wohnungsmarkt zu präsentieren.

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