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Projekte | 08.12.2016

Aus IZ49/2016, S. 20

Von Thorsten Karl

In diesem Artikel:

Ein famoses Schreckgespenst wird zwanzig

RKW Architekten
Wo einst die Gutehoffnungshütte stand, entstand in den 1990er Jahren die "Neue Mitte Oberhausen" mit dem Einkaufszentrum Centro als größtes Einzelinvestment.

RKW Architekten

Oberhausen. Das Centro, angeblich die größte Handels- und Freizeitimmobilie der Republik, wurde dieses Jahr zum Twen. Damit hat das Riesencenter eigentlich seine Flegeljahre hinter sich. Der neue Betreiber Unibail Rodamco rüstet es nun für das dritte Jahrzehnt. Umstritten war das Centro jedoch immer - und dürfte es auch bleiben.

Zum 20. Geburtstag gibt es im Archiv der Immobilien Zeitung (IZ) exakt 500 Beiträge unter dem Stichwort Centro. Alleine schon diese große Zahl an Artikeln belegt, welche Bedeutung das Objekt für die Immobilienwirtschaft hat. Im IZ-Shop findet man immerhin 20 Publikationen, die sich mit dem Centro beschäftigen. Am deutlichsten fällt wohl die Ablehnung des Centers wegen seiner Auswirkung auf die Stadt und das Umland im Buch "Centro Oberhausen - Ein Beispiel verfehlter Stadtplanung" aus der Feder des Düsseldorfer Architekten und Stadtplaners Walter Brune aus.

Spricht man jedoch mit den Playern der Immobilienwirtschaft, insbesondere mit Fachleuten aus dem Handelsbereich, dann ist in der Beurteilung des Centro stets auch Hochachtung enthalten. Sie gilt heute der Tatsache, dass das Einkaufszentrum nach nunmehr 20 Jahren wenig von seiner Anziehungskraft auf Mieter und Kunden verloren hat. Wirklich eklatante Leerstände gibt es auch 2016 nicht zu beklagen. Und ein Sinken des Niveaus der Mieter ist ebenfalls nicht zu beobachten.

So hat vor wenigen Tagen der britische Modefilialist Topshop/Topman seine dritte Filiale auf dem europäischen Festland eröffnet - auf satten 1.200 m². Die Briten setzen damit eine gute Tradition im Centro fort, nämlich die, der Ort für ein Vortasten auf den deutschen oder gar europäischen Markt zu sein. Das Centro diente schon häufig als Katalysator für neue Marken aus dem Ausland. Manche davon sind heute deutschlandweit längst wieder Geschichte, wie Cotton on, HMV, Gilly Hicks oder GAP.

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Videoinstallationen und Helligkeit sollen das 20 Jahre alte Centro auffrischen.

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Die Gründe dafür, dass sie sich ausgerechnet dieses Einkaufszentrum für das Debüt auf dem deutschen Markt suchten, sind zahlreich. Da ist zum einen die schiere Größe des Centro. Lange wurde sie eher geheim gehalten, mittlerweile wird offen kommuniziert, dass es auf rund 120.000 m² Verkaufsfläche kommt. Zudem dürfte viele Expansionsleiter ein Blick auf die Landkarte überzeugt haben: Nirgendwo sonst in Deutschland leben so viele potenzielle Kunden auf einem Fleck wie im Ruhrgebiet. Und zum anderen dürfte eine wichtige Rolle gespielt haben, dass der Erbauer und langjährige Eigentümer des Centro, Eddie Healey mit seiner Stadium Group, ein Brite gewesen ist. Er - und das Team um seinen Sohn Paul, der sozusagen familieninterner Centro-Chef war - hatten den Kontakt zu den Marken, und Mieter und Vermieter sprachen damit buchstäblich dieselbe Sprache.

Das alles änderte sich im Frühjahr 2011. Zunächst waren es nur Gerüchte, doch im Mai wurde bestätigt: Familie Healey hatte das halbe Centro an den kanadischen Pensionsfonds Canada Pension Plan Investment Board (CPPIB) verkauft. Seit 2014 halten Unibail-Rodamco und CPPIB jeweils hälftig die Anteile an dem Einkaufsriesen. Das Management obliegt Unibail-Rodamco, die mit dem Palais Vest in Recklinghausen, dem Ruhr Park in Bochum, dem Minto in Mönchengladbach, den Köln Arcaden sowie den Düsseldorf Arcaden fünf weitere Einkaufszentren in Nordrhein-Westfalen (NRW) betreiben. Neben dem Centro gehören die ersten drei unmittelbar dem Unternehmen.

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Die Oase strahlt noch den "Charme" der 1990er aus.

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Doch auch für die Franzosen ist das Oberhausener Center etwas ganz besonderes. Olivier Nougarou, der CEO von Unibail Rodamco Germany, erklärt: "Das Centro ist ein Unibail-Rodamco-Vorzeigeobjekt innerhalb Deutschlands und für die gesamte Unternehmensgruppe. Es ist Maßstab für unseren strategischen Ansatz und unternehmerischen Anspruch, den wir an alle unsere Objekte legen." Rechnet man neben der Handelsfläche auch die Entertainment-Angebote hinzu, dann, so erklärt Nougarou, "ist das Centro das größte Objekt der Unibail-Rodamco-Gruppe". Und diese Freizeitangebote spielen in der Strategie des Unternehmens eine zunehmende Rolle. Sie seien, so Nougarou, "sogenannte Orte der Begegnung, die Unibail-Rodamcos Antwort auf den zunehmenden Onlinewettbewerb sind".

Deutlich pragmatischer ist der Blick von Centro-Manager Marcus Remark auf das Objekt. Er hat aktuell viel zu tun, denn Unibail-Rodamco investiert in die Modernisierung des teilweise in die Jahre gekommenen Shoppingriesen. Besonders viel Geld wird dabei in den Gastronomiebereich gesteckt, der im Centro Oase heißt. Kaum ein Wort wäre unpassender für diesen Ort des Lärms und Geruchs nach Frittierfett. Auch das Erscheinungsbild im - nun ja - toskanischen Stil strahlt noch viel aus den 1990er Jahren aus. "Ja, die Oase hat es nach 20 Jahren wirklich nötig", gibt Remark unumwunden zu. Künftig wird sie zweigeschossig angelegt werden. "Die Gastronomie im Erdgeschoss bleibt. Darüber werden Sitzgelegenheiten geschaffen. Dort sollen sich die Gäste gerne aufhalten." Ziel sei es, auch hier dafür zu sorgen, dass die Aufenthaltsdauer der Kunden zunimmt. Insgesamt wird die neue Oase auf rund 1.400 Sitzplätze kommen. Und gegen den Lärm in dem kuppelartigen Appendix des Centers sind Akustikfliesen geplant. Wie die künftige Oase genau aussehen wird, ist allerdings noch nicht entschieden. Im Moment gibt es verschiedene Entwürfe, Anfang 2017 will sich das Unternehmen für einen entscheiden. Klar ist aber: "Das ganze Mediterrane wird verschwinden."

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Anthrazit statt grün ist die neue Farbe in der Mall - und es leuchten ab sofort LEDs.

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Das Projekt Oase dürfte die umfangreichste unter den Modernisierungsmaßnahmen des Centro werden. Und die einzige, die erst 2018 abgeschlossen sein soll. Die übrigen Arbeiten gehen im kommenden Jahr über die Bühne. Dazu gehört eine Renovierung der aktuell 12.000 Parkplätze nach den Vorgaben des konzerneigenen Vier-Sterne-Parkens. Das bedeutet ausreichend breite Stellplätze und eine neue Beschilderung. Wer sich das genauer ansehen will, sollte demnächst im Parkhaus 3 seinen Pkw abstellen. Es fungiert als "Musterparkhaus" für die Umbaumaßnahmen.

Spannender, wenn auch vermutlich weniger kostenintensiv, sind die Arbeiten im Inneren des Centro. "Wir haben die grünen Säulen bereits anthrazit gestrichen, es gibt LED-Beleuchtung, einen neuen Welcome-Desk und Videoinstallationen", erläutert Remark. Im kommenden Jahr wird das Wegweisersystem erneuert und es entstehen Sitzlandschaften, die für mehr Aufenthaltsqualität sorgen sollen. "Die Mall", so verspricht Remark, "wird 2017 fertig."

Mit den Gesamtmaßnahmen soll sich dann wohl auch die Laune der Mieter verbessern. Im Shoppincenter Performance Report 2016 (SCPR), den das Beratungsunternehmen ecostra herausgibt, können die Mieter ihre Center benoten. Das Centro Oberhausen stand beim ersten SCPR im Jahre 2011 mit einer Note von 1,65 auf Platz zwei. Inzwischen hat es sich um eine ganze Note verschlechtert und repräsentiert in puncto Mieterzufriedenheit nur Platz 117 (Note 2,7) unter den 400 bewerteten Centern.

Schwitzke GmbH
Am 28. November eröffnete der britische Modefilialist Topman im Centro.

Schwitzke GmbH

Wer aktuell durch das Centro geht, sieht zahlreiche Holzverkleidungen mit offenbar leer stehenden Läden dahinter. Das kann Remark so nicht stehen lassen: "Hinter all den Wänden wird gearbeitet", betont er. "Pohland schließt und die Flächen werden künftig von Zara hinzugemietet. In der vormaligen Einheit von Mango wird New Balance eröffnen. Und wer in die ehemaligen Flächen von H&M geht, die innerhalb des Einkaufszentrums umgezogen sind, dürfen wir noch nicht sagen." Die Schweden und Mango sind gerade in größere Einheiten umgesiedelt und haben damit um 1.500 m² bzw. rund 1.000 m² erweitert.

Der Neuigkeitswert als Schreckgespenst für den Innenstadthandel scheint vorbei zu sein. Das Centro ist kein Selbstläufer mehr und bedarf der kontinuierlichen Pflege. Da soll wohl auch die neue Offenheit in der Kommunikation des Betreibers helfen. Die Auskunftsfreudigkeit hat allerdings ihre Grenzen. Fragt man Centermanager Remark, ob er das Investitionsvolumen für den Umbau verrät, fällt seine Antwort denkbar knapp aus: "Nö!"

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