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Märkte | 01.12.2016

Aus IZ48/2016, S. 4

Von Gerda Gericke

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    empirica, Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), Investitionsbank Berlin IBB, LBS Nord
  • Organisationen:
    Immobilienverband Deutschland (IVD), Bundesverband deutscher Baustoff-Fachhandel, Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW), Pestel-Institut, Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung, Verband Privater Bauherren (VPB), BAK Bundesarchitektenkammer, Institut der deutschen Wirtschaft (IW), Deutsche Gesellschaft für Mauerwerks- und Wohnungsbau DGfM, Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV)
  • Personen:
    Jürgen Michael Schick, Michael Voigtländer, Matthias Günther, Barbara Hendricks, Jan-Marco Luczak, Claus Michelsen, Dirk Eilinghoff, Uwe Pipert
  • Immobilienart:
    Wohnen

Wohneigentum für Lieschen Müller und Otto Normalverbraucher

Verbändebündnis
IVD-Präsident Jürgen Michael Schick (re.) erfährt viel Zuspruch mit der Idee, auch Geringverdiener ins Eigentum zu schicken.

Verbändebündnis

Bei einem Haushaltsnettoeinkommen ab 1.500 Euro im Monat lohnt es sich in vielen deutschen Städten, eine Wohnung zu kaufen. Auch ohne Eigenkapital. Das behauptet eine Studie des Hannoveraner Pestel-Instituts, die das Verbändebündnis Wohn-Perspektive Eigentum sich hat schreiben lassen. Erstaunlich dabei: Was auf den ersten Blick gefährlich klingt - vor zehn Jahren ging die Idee des Häuschens für Lieschen Müller und Otto Normalverbraucher in den USA schließlich gründlich schief -, findet in der Fachwelt durchaus Anerkennung. Allerdings müsse der Staat den Käufern finanziell massiv unter die Arme greifen. Und die Erwerber müssten sich bescheiden.

Kaufen statt mieten sollen in Zukunft nicht nur "Reiche", die sich für viel Geld neue Eigentumswohnungen in den Hot-Spots der großen Städte leisten könnten, sagt der Präsident des Immobilienverbands IVD, Jürgen Michael Schick. Aber natürlich auch keine "Ninjas", Menschen mit "no Income, no Job, no Assets" (kein Einkommen, keine Arbeit, kein Vermögen). Ihnen warfen US-Banken bekanntlich für den Häuserkauf Geld hinterher, was in der Subprime-Krise mündete, die als Auslöser für die weltweite Finanz- und Wirtschaftskrise von 2007/08 gilt.

Die Chance auf eigene vier Wände will das Verbändebündnis vielmehr den vielen Millionen der Mittelschicht eröffnen. Denn Deutschland habe Nachholbedarf, hinkt im europäischen Vergleich weit hinterher. In Irland zum Beispiel leben weit über 70% aller Haushalte in den eigenen vier Wänden, in Norwegen gar 77%, in Österreich über die Hälfte. Deutschland kommt auf 45% (siehe Grafik "Schweiz, Schweden und Deutschland ganz weit unten" auf dieser Seite). Das Ziel muss sein, die bundesweite Eigentumsquote bis 2020 auf 50% zu erhöhen, lautet die Forderung der Verbände. Derzeit stagniert der Wert.

Bundesweit sollen darum pro Jahr mindestens 60.000 selbst genutzte Eigentumswohnungen und Eigenheime zusätzlich gebaut werden und darüber hinaus jährlich rund 340.000 Mieter zu Eigentümern gemacht werden.

Dafür müssten auch Menschen mit einem Haushaltsnettoeinkommen von 1.500 bis 2.500 Euro die Chance erhalten, sich ein eigenes Zuhause zu kaufen. "Hier bieten sich in erster Linie gebrauchte Eigentumswohnungen an", erläutert Pestel-Studienleiter Matthias Günther. Die Rechnung geht so: Die Wissenschaftler haben für größere Städte das Verhältnis von Kaufpreis und Mietniveau ermittelt. Dabei wurden die im Preisspiegel des IVD ausgewiesenen Preise in Relation zu den offiziell festgestellten lokalen Mieten für einfache Wohnungen gesetzt. Herausgekommen ist eine Liste mit Städten, in denen es sich ebenso für untere Einkommensgruppen lohnt, Wohneigentum auch ohne den Einsatz von Eigenkapital zu kaufen, statt längerfristig zu mieten. Möglich sei das zum Beispiel in Bremen, Nürnberg, Lübeck, Bochum, Darmstadt, Bamberg, Aschaffenburg, Oberhausen, Hagen, Hamm und Herne im Westen der Republik und Chemnitz, Magdeburg, Weimar, Eisenach und Erfurt im Osten.

Voraussetzung ist allerdings, dass die bundeseigene Kreditanstalt für Wiederaufbau KfW einen Baukredit zu einem Zinssatz von 1,5% mit 30 Jahren Laufzeit gewährt. Danach seien die Schulden abgezahlt. Auch muss, soll die Rechnung aufgehen, darauf geachtet werden, ein Häuschen oder eine Wohnung zu kaufen, die nach Hartz-IV-Gesetzen "angemessen" groß ist. Damit ließen sich die Wechselfälle des Lebens wie Krankheit oder Arbeitslosigkeit auffangen. Die Sozialkassen übernehmen im Fall der Fälle die Kosten.

"Interessante Idee, das habe ich so noch nirgends gelesen", lobt Dirk Eilinghoff, Teamleiter Bank und Immobilien beim gemeinnützigen Verbraucherportal finanztipp, den Wissenschaftler. "Die Verknüpfung mit den Unterkunftskosten im Falle der sozialen Bedürftigkeit ist ein innovativer Ansatz." Schwachpunkt bei der Berechnung sei, dass ein Zinsniveau von 1,5% p.a. zugrundegelegt ist. "Das ist ja nun nicht in Stein gemeißelt."

Wohneigentum bei einem Haushaltsnettoeinkommen von 1.500 Euro? "Klingt verwegen, ich weiß", sagt Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Finanz- und Immobilienmärkte beim Institut der deutschen Wirtschaft in Köln, "aber wir kommen zu ähnlichen Ergebnissen." Kaufen lohnt sich angesichts der Mini-Zinsen auch für Geringverdiener. Damit partizipierten auch weniger Betuchte am derzeitigen Immobilienboom. Und Wohneigentum sei die beste Sicherheit gegen Altersarmut, unterstreicht der Fachmann. Unter den Senioren, die auf staatliche Grundsicherung im Alter angewiesen seien, gebe es kaum Wohnungseigentümer, pflichtet Günther bei.

Auch der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV) begrüßt die Verbändeoffensive "Wohneigentum statt Miete" als "unstreitig bester Schutz gegen steigende Mieten". Und das Marktforschungsinstitut empirica hat im Auftrag der LBS Norddeutsche Landesbausparkasse (LBS Nord) errechnet, dass die monatlichen Finanzierungskosten für den Kauf einer Eigentumswohnung in zehn von zwölf Berliner Bezirken niedriger sind als die Mietkosten.

Um die Wohneigentumsquote auf das von den Verbänden gewünschte Level zu heben, müssten Bund und Länder sich aber zu einer "politischen Kehrtwende pro Wohneigentum" durchringen, unterstreichen die Beteiligten von Bundesarchitektenkammer (BAK), Bundesverband Deutscher Baustoff-Fachhandel (BDB), IVD, Deutsche Gesellschaft für Mauerwerks- und Wohnungsbau (DGfM), Verband Privater Bauherren (VPB) und Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW). Bislang müsse sich der Staat den Vorwurf gefallen lassen, nahezu jedes Interesse daran verloren zu haben, die Menschen auf ihrem Weg zum Eigenheim oder zur selbst genutzten Eigentumswohnung zu unterstützen, so Günther. "Mit der Abschaffung der Eigenheimzulage wurde die Förderung von Wohneigentum in Deutschland faktisch eingestellt. Und das ist schon zehn Jahre her."

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Doch mittlerweile scheint ein Umdenken einzusetzen. Bundesbauministerin Barbara Hendricks (SPD) will den Kauf von Wohnimmobilien für Familien mit einem neuen staatlichen Förderprogramm erleichtern. Ähnlich argumentiert der Mietrechtsexperte der Christdemokraten, Jan-Marco Luczak, der einen Grundfreibetrag bei der Grunderwerbsteuer in Höhe von 100.000 Euro plus weitere 50.000 Euro pro Kind fordert.

"Gute Ideen", sagen die Verbandsfürsten, die natürlich gerne zusätzliche Häuser planen, bauen, vermieten, verwalten und finanzieren möchten. Allerdings müssten den Worten auch Taten folgen. Und da sei man eher skeptisch. Dabei käme für Vater Staat doch sogar einiges wieder herein. Allein im letzten Jahr nahmen die Finanzminister und Kämmerer beim Bau und Kauf von Wohneigentum nach Berechnungen des Pestel-Instituts mindestens 8,2 Mrd. Euro Steuern ein - Mehrwertsteuer, die mit 5,2 Mrd. Euro den Löwenanteil ausmachte, Grunderwerbsteuer, Einkommensteuer und Solidaritätszuschlag.

Der Flaschenhals auf dem Weg ins eigene Heim, da sind sich die Experten einig, ist mangelndes Eigenkapital der Möchtegern-Eigner. Grund für die beteiligten Verbände zu fordern, Schwellenhaushalten Zuschüsse zum Eigenkapital zu gewähren. "Das fehlende Eigenkapital zinslos zur Verfügung stellen", fordert auch Uwe Pipert, Vorsitzender des AMV. "Zinsverbilligtes Fremdkapital braucht derzeit kein Mensch", haut Schick in dieselbe Kerbe.

Berlins landeseigene Förderbank IBB bietet zum Beispiel ein Familiendarlehen an. "Wissen Sie, wie viele Berliner Haushalte in diesem Jahr unterhalb der vom Senat festgelegten Einkommensgrenze lagen und gleichzeitig 15% Eigenkapital für den Immobilienerwerb aufbringen können oder wollen", fragt Deutschlands oberster Immobilienmakler Schick listig in die Runde. "Einer."

Um mehr Mieter zu Eigentum zu verhelfen, müsse es eine deutliche Ausweitung der Wohneigentumsprogramme der KfW geben - mit einer Erhöhung des individuellen Kreditvolumens und einer langfristigen Zinsbindung. Zur Sicherheit schlägt Günther zum Beispiel einen Fonds nach niederländischem Vorbild vor. Gegen Zahlung einer einmaligen Gebühr (unter 1% der Darlehenssumme) verpflichtet sich der Fonds, bei Zahlungsverzug den Kredit von der Bank zu übernehmen. Anschließend wird mit dem Kreditnehmer neu verhandelt. "Die Gefahr der Zwangsversteigerung wird deutlich gemindert", so Günther.

Ferner müsse die bestehende Wohnimmobilienkreditrichtlinie entschärft werden. "Das angekündigte Gesetz gegen eine mögliche Überhitzung des deutschen Immobilienmarkts darf die Wohneigentumsbildung nicht ausbremsen", warnt die Wissenschaft. Eine bundesweite Absenkung der Grunderwerbsteuer steht im Forderungskatalog des Bündnisses genauso wie eine "Bauland-Offensive für Wohneigentum". Insbesondere Kommunen sollen ihre Grundstücksreserven mobilisieren, lautet die Forderung.

Dem Häuschen für Jedermann skeptisch gegenüber steht dagegen Claus Michelsen, für die Beurteilung der Immobilienmärkte beim Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung DIW in Berlin verantwortlich. "So hat das vor knapp zehn Jahren in den USA angefangen", gibt der Wissenschaftler zu bedenken. "Solche Fehler sollte man nicht wiederholen."

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