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Ihre Leistungen

Unternehmen | 24.11.2016

Aus IZ47/2016, S. 10

Von Lars Wiederhold

In diesem Artikel:

Kunden halten Strabag PFS auf Trab

Marko Bohm ist bei Strabag PFS als Geschäftsführer für das Real-Estate-Management verantwortlich. Er verhandelte 2016 über besonders viele Neuaufträge und Prolongationen. Bild: law
Marko Bohm ist bei Strabag PFS als Geschäftsführer für das Real-Estate-Management verantwortlich. Er verhandelte 2016 über besonders viele Neuaufträge und Prolongationen.

Bild: law

Strabag Property and Facility Services (PFS) hat in diesem Jahr rund drei Viertel seiner Leistung im Property-Management vertraglich neu gebunden. Dabei geht es insgesamt um ein betreutes Anlagevermögen von rund 12,5 Mrd. Euro. Die Anforderungen der Kunden sind gestiegen. Dieser Trend zeigt sich schon bei den aufwendigen Ausschreibungsverfahren, die Strabag PFS durchlaufen muss.

Wenn Marko Bohm vom laufenden Geschäftsjahr spricht, verwendet er den Begriff "anstrengend". Laut dem für das Real-Estate-Management zuständigen Geschäftsführer von Strabag PFS standen 2016 etliche neue Verträge und Ausschreibungen sowie Vertragsprolongationen an. Insgesamt 22 Mandate für 19 Kunden hat der Dienstleister auf diesem Wege gewonnen. Für diese Kunden betreut er 311 Objekte mit 3,6 Mio. m² Mietfläche und 4.050 Mietverträgen. Bei den Gebäuden handelt es sich vor allem um Büroimmobilien in A- und B-Standorten, aber auch um Fachmärkte und Einkaufszentren, Letzteres meist gebündelt im Property- und Centermanagement. In der Betreuung von Handelsimmobilien sieht Bohm Zukunftspotenzial, während das Bürosegment eher stagniere und einem hohen Wettbewerbsdruck ausgesetzt sei.

Erneut zum Zuge gekommen ist Strabag PFS in diesem Jahr z.B. bei der Neuvergabe eines Portfolios von Deka Immobilien, bestehend aus 180 Gebäuden mit rund 3,1 Mio. m² Gesamtfläche. Diese managt der Dienstleister allerdings nicht alleine. Auf ihn entfallen rund 1,08 Mio. m², und Tectareal Property Management (PM) verwaltet 1,37 Mio. m². Während Strabag PFS und Tectareal PM schon zuvor für Deka im Einsatz waren, ist BNP Paribas Real Estate Property Management neu hinzugekommen und nun für 650.000 m² verantwortlich. "Durch die Vertragsvergabe setzen wir auf Kontinuität bei der Gebäudebewirtschaftung und diversifizieren gleichzeitig unser Dienstleisterportfolio", erklärt Johannes Hermanns, Leiter Immobilienmanagement Deutschland bei Deka Immobilien. Die vergangene Ausschreibung der Fondsgesellschaft liegt etwa acht Jahre zurück. Meistens laufen die in der Branche vergebenen Aufträge aber deutlich kürzer. Derzeit sind drei Jahre üblich. "Immerhin verfügen aber inzwischen viele Verträge über eine Verlängerungsoption", berichtet Bohm. Der Aufwand für permanente Ausschreibungen sei den Auftraggebern einfach zu hoch. An das Procedere der Dienstleisterauswahl stellen diese ohnehin hohe Anforderungen. So kann es vorkommen, dass in einer Vergaberunde 26 Leute zusammensitzen, jeweils hälftig vom Kunden und dem Dienstleister gestellt. "Die Auftraggeber wollen einen repräsentativen Ausschnitt des Teams kennenlernen", erklärt der Strabag-PFS-Geschäftsführer. Auch eine Vertragsverlängerung bedeute nicht automatisch, dass alles weiterläuft wie bisher. "Teils nutzen die Kunden diese, um über den Preis zu reden", sagt Bohm.

Bei den von den Auftraggebern nachgefragten Leistungen würde kaufmännisches Property-Management mittlerweile als die Pflicht angesehen. Die Kür bildeten dagegen die technischen Leistungen. "Das umfasst im Wesentlichen zwei Funktionen: den reibungslosen Betrieb und die Projektsteuerung bei Mieterausbauten", erklärt Bohm. Der Mieterausbau sei beim Umbau ganzer Etagen nicht mehr mit Einzelkräften handhabbar. Stattdessen seien Spezialistenteams gefragt.

Im Vermietungsmanagement hat Strabag PFS 2015 rund 115.000 m² neu an den Nutzer gebracht. Inklusive Vertragsverlängerun-gen waren es 300.000 m². Eine Stärke des Unternehmens sieht Bohm dabei in einer großen Vermietungsleistung an B- und C-Standorten. Größere Verträge wurden im vergangenen Jahr z.B. in Dortmund, Bonn und Osnabrück abgeschlossen.

Zur eigenen Qualitätskontrolle arbeitet Strabag PFS fast immer mit Key Performance Indicators. Die Kennzahlen betreffen neben harten Faktoren wie der Termintreue auch weiche Parameter wie die Mieterzufriedenheit. Die Nichteinhaltung kann Vertragsstrafen zur Folge haben. Den Kunden liefert Strabag PFS monatliche Reports. Das Monitoring läuft zentral über die Bereichsleiter. Dazu kommen Top-Level-Gespräche, die die Auftraggeber mit der Geschäftsleitung führen.

Nach Bohms Einschätzung verteilen die Kunden ihre Aufträge für Facility-Management und Property-Management meistens noch auf verschiedene Dienstleister. "Wenn es vernünftig gemacht wird, erzeugt die Bündelung aber deutliche Synergieeffekte." Gerade die Kunden aus dem Corporate-Segment seien bei der gebündelten Vergabe auf den Geschmack gekommen. "Diese haben einen eher ganzheitlichen Blick und betrachten die Immobilie als Betriebsmittel." Immobilieninvestoren verfolgten dagegen eher das Modell einer strikten Aufteilung der Dienstleistungen. "Die Bündelung funktioniert auch nur, wenn das Verhältnis zwischen Kunde und Dienstleister nicht von Misstrauen geprägt ist."

Bei der Datenverarbeitung setzt Strabag PFS zunehmend auf innovative IT-Modelle. Das Unternehmen verfügt z.B. über einen zentralen Eingang für alle Dokumente, deren Daten von einer Software ausgelesen werden. Die Informationen für mehrere tausend Immobilien liegen inzwischen komplett in digitaler Form vor. Bohm bedauert in diesem Zusammenhang, dass für viele Dokumente immer noch die Schriftformerfordernis gilt. Deshalb sei Aktenordnern immer noch viel Platz einzuräumen.

Der von Strabag PFS verwendete Softwareroboter ist in der Lage, Infos aus mehreren Datenbanken zu filtern, zusammenzuführen und daraus ein Reporting zu erstellen. Die Datenanalyse ermöglicht Strabag PFS zudem die Gebäudewartung planbarer zu machen. In Pilotprojekten testet das Unternehmen außerdem Datenbrillen, über die z.B. ein Klimatechniker aus der Ferne einen Hausmeister bei Reparaturen anleiten kann. "Heute scheitert das leider oft noch an der Netzverfügbarkeit im Gebäude", sagt Bohm.

Eine große Zukunft sagt der Geschäftsführer dem Building Information Modeling voraus, das zunehmend aus dem Baubereich auch in den Gebäudebetrieb vordringt. "Die Kunden werden uns dazu mit immer mehr Anforderungen konfrontieren." Bohm könnte sich zudem vorstellen, dass Leistungen künftig über eine Onlineplattform bestellt werden, allerdings eher für kleinere Flächen. Für Großaufträge seien die technischen Voraussetzungen zwar ebenfalls da, dort setzten die Kunden aber eher auf den persönlichen Kontakt.

Beim Thema Datenverarbeitung leide die Immobilienbranche insgesamt an einem Dilemma: Die Qualität der Daten, die jedes Unternehmen für sich selbst erzeugt, habe sich zwar bereits deutlich verbessert. Es hapere aber noch an der Verknüpfung. "Jeder möchte aussagefähige Benchmarks haben, aber niemand möchte seine Informationen teilen." Die Finanzdienstleistungsbranche sei in dieser Hinsicht schon deutlich weiter.

Die Immobilienwirtschaft sei zudem teils in fixen Rahmenbedingungen gefangen. "Wir sind davon abhängig, was das Gebäude bietet." Alte Gebäude mit moderner Sensorik auszustatten, sei oft nicht wirtschaftlich. Auch die Wahl, auf welche Innovationen zu setzen sei, falle oft schwer, da viele frisch auf den Markt gekommene IT-Partner noch keine Erfolgshistorie vorweisen können.

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