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Märkte | 16.04.2018

Von Friedhelm Feldhaus

In diesem Artikel:

Hamburger Büromarkt startet schwach ins neue Jahr

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Friedhelm Feldhaus
10.000 qm hat Signal Iduna in der City Nord im Vattenfall-Gebäude gemietet - bis 2021 der benachbarte Neubau Kap5 fertig ist.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Friedhelm Feldhaus

Mangels Angebot ist der Hamburger Büroflächenmarkt relativ schwach ins neue Jahr gestartet. Mit rund 105.000 qm liegt der Umsatz etwa ein Drittel unter dem Startquartal 2017. Nicht vor 2020 erwarten die Makler eine Entspannung auf der Angebotsseite.

„Dieser vergleichsweise schwache Auftakt liegt neben der geringen Anzahl an Transaktionen mit einer Größe ab 3.000 qm weiterhin in dem knappen Angebot begründet. Insbesondere im Kleinstsegment unter 250 qm gibt es kaum noch verfügbare Flächen“, erklärt Niklas Guhlich, Savills Hamburg, den recht mauen Auftakt bei der Bürovermietung an Alster und Elbe. Es fehle nicht an der Nachfrage und für den längeren Rest des Jahres erwartet er auch einige große Abschlüsse.

Einzige Großvermietung ist temporär

Die waren im ersten Quartal übersichtlich. Allein die Signal Iduna mietete 10.000 qm im Vattenfall-Gebäude in der City Nord. Doch die Mitarbeiter werden den Klassiker des dänischen Architekten Arne Jacobsen am Überseering 12 bereits 2021 wieder verlassen, um in den dann fertigen Neubau Kap5 von HansainvestReal Assets umzuziehen.

Darüber hinaus prägten vor allem Reedereien das Markgeschehen. Die 2013 von Kurt Zech gegründete Reederei Zeaborn mietete vier Etagen mit 5.300 qm im Tower am Michel - der zweitgrößte Abschluss im ersten Quartal. Die Reederei hatte zu Jahresbeginn die E.R. Schiffahrt samt Schiffsmakler Harper Petersen & Co. übernommen und im vergangenen Jahr bereits das Schiffsmanagement aus der Insolvenzmasse der Reederei von Bertram Rickmers. Ebenfalls im Tower am Michel an der Ludwig-Erhard-Straße 22 mieteten die Reederei Fairplay sowie der Frachtspeditionsdienst Damco Germany, eine Tochtergesellschaft der AP Moller Maersk Group (beide je 1.300 qm).

In der City Süd mietete die Reederei Ocean Network Express 4.100 qm im Berliner Bogen am Anckelmannsplatz 1 - der drittgrößte Mietvertrag. Sie hatte sich jüngst aus dem Zusammenschluss der japanischen Reedereien Kawasaki Kisen Kaisha, Mitsui O.S.K. Lines und Nippon Yusen Kabushiki Kaisha gebildet.

Neue Flächen fehlen

In Hamburg fehlen neue Flächen. Lediglich 18.000 qm Bürofläche sind im ersten Quartal fertiggestellt worden, hat JLL festgestellt - nur 10% des Fertigstellungsvolumens von 2017. Und von den 175.000 qm, die bis Ende des Jahres dazukommen, sind schon zwei Drittel vergeben. Artur Kraft, Angermann, weist darauf hin, dass 111 Mietverträge, die für 88% des Umsatzes stehen, für Bestandsflächen unterschrieben wurden.

Aus Mangel an den eher teuren Neubauflächen gibt es bei der Spitzenmiete auch kaum Bewegung - wenngleich die Makler sich da nicht ganz einig sind. Während nach Tobias Scharf, JLL, die Spitzenmiete mit 26,50 Euro/qm um 1 Euro/qm höher liegt als vor einem Jahr, sehen andere Makler eher eine Seitwärtsbewegung (Savills, Angermann, Colliers). Grossmann & Berger (G&B) erkennt sogar einen Rückgang von 1,9%. Die Knappheit samt starker Vermietung im Bestand pusht dagegen die Durchschnittsmiete. Heiko Fischer, BNPPRE, notiert hier einen Zuwachs von 12% auf 15 Euro/qm.

Meetingräume werden als Büros umgenutzt

So ist der Leerstand nach Zahlen von G&B allein in den letzten zwölf Monaten um knapp 100.000 qm auf 574.000 qm zurückgegangen. Das ist weniger als 2017 umgesetzt wurde und entspricht einer Leerstandsquote von 4,2%. „Angesichts der Flächenknappheit ist für immer mehr Nutzer ein Ausweichen auf Coworkingflächen und in Businesscenter eine echte Alternative“, zeigt Guhlich Optionen auf. „Kommt dies nicht infrage, machen viele Mieter häufig von Optionsrechten Gebrauch und warten eher ab, bevor sie neue Räumlichkeiten anmieten.“ Eine Option seien auch Nachverdichtungen im Bestand. „Nicht selten werden Meeting- und Gemeinschaftsräume zu Arbeitsplätzen umfunktioniert.“ Das widerspricht natürlich vollständig dem Trend zu mehr Kommunikationsflächen in modernen Bürolandschaften. Die Eigentümer hingegen nutzen die Vertragsverlängerungen, um die bei einer Neuvermietung nötigen Investitionen noch etwas hinauszuschieben.

Vorlauf von zwei Jahren kalkulieren

Kraft empfiehlt Mietinteressenten daher rechtzeitig zu planen. Für Büros bis 1.500 qm sei ein Vorlauf von einem Jahr sinnvoll, bis 3.000 qm rund 18 Monate und bei über 3.000 qm solle man sich schon mindestens zwei Jahre früher auf den Weg machen. Angesichts der Angebotsknappheit erwarten die Makler einen geringeren Umsatz als im Rekordjahr 2017, aber ob der starken Nachfrage doch durchweg oberhalb von 500.000 qm.

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