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Märkte | 28.02.2018

Von Christoph von Schwanenflug

In diesem Artikel:

Die Zukunft gehört der "Nahversorgungsimmobilie"

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Christoph v. Schwanenflug
Mehr Nahversorgung geht nicht: Rewe-Markt mit Apartments in Frankfurt.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Christoph v. Schwanenflug

"Wir erleben eine nie dagewesene Umsatzverschiebung von Non-Food zu Food." Manuel Jahn vom Supermarkt-Investor Habona trommelte heute auf dem Handelsimmobilien-Gipfel in Düsseldorf für eine neue Assetklasse: die Nahversorgungsimmobilie.

Manuel Jahn, Head of Business Development bei Habona Invest, hat heute auf dem 10. Deutschen Handelsimmobilien-Gipfel den ersten Habona Report vorgestellt. Darin lenkt er den Blick zunächst auf die Gewinner und Verlierer im deutschen Einzelhandel. So seien die Ladenumsätze für Lebensmittel und Drogeriewaren zwischen 2012 und 2017 um 12,8% gestiegen, während die für Bekleidung um 7,6% gesunken seien. Deutlich zugelegt habe auch der Außer-Haus-Konsum (11,1% Mehrumsatz zwischen 2012 und 2016). Die Unterhaltungselektronik habe in dieser Zeitspanne hingegen 28,1% Umsatz verloren. "Wir erleben eine nie dagewesene Umsatzverschiebung von Non-Food zu Food", sagte Jahn, der zwölf Jahre lang beim Marktforscher GfK gearbeitet hat, bevor er 2017 zum Supermarkt-Investor Habona wechselte. Dieser plane einen Einstieg in die "Projektentwicklung", verriet Jahn vor der Veranstaltung der Immobilien Zeitung.

Nahversorgungskaufkraft hält mit Konsumausgaben Schritt

Jahn leitet aus der Umsatzverschiebung von Non-Food zu Food ab, dass die Sortimente der Nahversorgung, wozu er neben Lebensmitteln und Drogeriewaren z.B. auch Tabak, Blumen, Zeitschriften und nicht rezeptpflichtige Apothekenartikel zählt, einen gesonderten Blick verdienen, wenn Investoren kritisch über "den Einzelhandel" sprechen. "Die Nahversorgungskaufkraft ist nahezu der einzige Bereich im Einzelhandel, der fast mit demselben Tempo wächst wie der private Konsum", sagte Jahn.

Der private Konsum, der weit mehr umfasst als nur den Einzelhandel (z.B. Reisen, Bildung, Renovierungen), wuchs, gestützt von der guten Konjunktur in Deutschland, zwischen 2012 und 2017 von rund 1,6 Billion auf 1,8 Billion Euro (ca. 12%). Innerhalb dieses großen Kuchens verliert der Einzelhandel jedoch stetig an Bedeutung. Nicht so die Nahversorgung. Der Umsatz mit Lebensmitteln, Drogerieartikeln etc. (laut Jahn die "Nahversorgungskaufkraft") stieg zwischen 2012 und 2017 ebenfalls deutlich – um 9,5% auf 241 Mrd. Euro.

Von der Nahversorgungskaufkraft leitete Jahn über zur Nahversorgungsimmobilie. Darunter versteht er gemäß einer Definition des Maklerunternehmens Savills "alle kleinteiligen Einzelhandelsimmobilien unter 5.000 qm, d.h. auch kleine Fachmarktzentren, Galerien und Passagen, wenn deren Sortimentsfokus im kurz- bis mittelfristigen Bedarf liegt".

Die Nahversorgungsimmobilie werde ihren Stellenwert auch im Internetzeitalter behalten, versicherte Jahn. "Die wohnortnahe Versorgung zählt zu den Digitalisierungsgewinnern und entwickelt sich zu einem nachhaltigen Investmentziel, das sich durch seine gewaltige Marktgröße sowie einen langfristigen Nutzwert auszeichnet." Noch sei der Markt für Nahversorgungsimmobilien, z.B. verglichen mit Einkaufszentren, relativ klein und illiquide. Die Nachfrage nach diesen Immobilien werde aber weiter steigen. Das zeige ein Blick auf die Renditen. Die Renditedifferenz von Nahversorgungsimmobilien zu Shoppingcentern und Fachmarktzentren habe sich seit 2014 Jahr für Jahr verringert.

Ziel ist die gemischt genutzte Immobilie

Zukünftig möchte Jahn den Begriff der Nahversorgungsimmobilie aber noch weiter fassen. Sein Plädoyer gilt der gemischt genutzten Immobilie. "Wenn Supermarkt, Discounter und Drogeriemarkt sich eine Immobilie oder einen Standort mit öffentlichen und privaten Dienstleistungen wie beispielsweise einer Bank, Post, einem Friseur oder Schuhmacher teilen, entstehen echte Orte der Nahversorgung. Und für den Immobilieninvestor entsteht ein schwer digitalisierbares und deshalb äußerst attraktives Produkt." Bis zu einer "Assetklasse Nahversorgung in diesem umfassenden Sinne" sei es aber noch ein langer Weg.

Generell werde Wohnortnähe mehr denn je zu einem Schlüsselmerkmal einer langfristig erfolgreichen Handelsimmobilie, sagte Jahn. "Keiner fährt mehr einen Umweg, schon gar nicht für ein T-Shirt." Als Verlierer der langfristigen Entwicklung am Einzelhandelsimmobilienmarkt sieht der Habona-Manager u.a. mittelgroße und mittelmäßige Einkaufszentren, die keinen "Spaßeinkauf" ermöglichten, aber auch keine wirkliche Bedeutung für den täglichen "Routineeinkauf" hätten. Schon bald werde man auch in Deutschland leere Einkaufszentren sehen, hatte Jahn der IZ bereits vor dem Vortrag gesagt.

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