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Recht | 08.11.2017

Von Monika Hillemacher

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    Rotthege Wassermann
  • Organisationen:
    Bundesgerichtshof (BGH)
  • Personen:
    Rainer Burbulla, Martin Butzmann

BGH entscheidet: Schriftformheilungsklausel unwirksam

 Quelle: <a href="http://www.pixelio.de" target="_blank">Pixelio.de</a>, Urheber: H.D.Volz
Der Bundesgerichtshof räumt auf: Diesmal hat er die Schriftformheilungsklausel aus Mietverträgen entsorgt.

Quelle: Pixelio.de, Urheber: H.D.Volz

Der Bundesgerichtshof hat die bislang übliche Schriftformheilungsklausel aus Mietverträgen verbannt. Die Klausel verstößt gegen zwingendes Recht und ist deshalb unwirksam.

Im Endeffekt kann das Urteil die Kündigung unbliebsamer Verträge unter Hinweis auf Schriftformmangel einfacher machen. Schriftformheilungsklauseln können "für sich genommen eine Vertragspartei nicht daran hindern, einen Mietvertrag ... ordentlich zu kündigen", heißt das Grundsatzurteil des XII. Senats (Urteil vom 27. September 2017, Az. XII ZR 114/16, ). Das Gericht begründet dies mit § 550 BGB. Dieser gilt als zwingendes Recht.

Klausel höhlt Schutzzwecke aus

Inhaltlich schränkt der Paragraf die Vertragsfreiheit bei langfristigen Mietverträgen ein. Zum einen, um beide Seiten vor dem unbedachten Eingehen solcher Kontrakte zu schützen. Zum anderen, um potenziellen Käufern, die als Vermieter in einem länger als ein Jahr laufenden Vertrag einsteigen, die verbundenen Rechte und Pflichten transparent zu machen.

Der doppelte Schutzzweck wurde bisher mit Hilfe der Schriftformheilungsklausel umgegangen. Sie verpflichtet beide Seiten, einen Mietvertrag nicht wegen Schriftformverstoß zu kündigen, sondern den Fehler zu beheben. Die bislang gängige Praxis nennt der BGH in seinem Urteil "aushöhlen" und "leerlaufen" der in § 550 BGB verankerten Warnfunktionen.

Im entschiedenen Fall ging es um einen bis 2020 laufenden Mietvertrag für einen Laden. Ausgangspunkt war ein Brief, in dem der Vermieter 2011 ohne Hinweis auf den Mietvertrag vorschlug, eine Wertsicherungsklausel zu ändern. Der Mieter gab das Schreiben mit einem "einverstanden" zurück. 2014 kündigte der Vermieter wegen Schriftformverstoß und wollte das gerichtlich durchsetzen.

Verlässlichkeit zählt

Zwar erkannte der BGH einen Schriftmangel. Die Richter befanden aber gleichzeitig, das Vorgehen des Vermieters laufe Treu und Glauben (§ 242 BGB) zuwider. Schließlich habe er allein von der Abrede profitiert und die fehlende Schriftform lediglich benutzen wollen, "sich von einem inzwischen lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag zu lösen".

Rechtsanwälte wie Rainer Burbulla von Langguth & Burbulla, Düsseldorf, und Martin Butzmann aus der Kanzlei Rotthege - Wassermann sehen darin neues Konfliktpotenzial. Künftig werde gestritten, ob und wer aus einem Schriftformangel Vorteile ziehe. Außerdem empfehlen sie, Mietverträge auf Schriftformmängel hin zu prüfen und diese möglichst gemeinsam zu beseitigen.

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