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Märkte | 11.10.2017

Von Jutta Ochs

In diesem Artikel:

empirica: Bodenspekulation nimmt nicht zu

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Volker Thies
Spekulationen mit genehmigten Wohnungsbauarealen sind ärgerliche Einzelfälle, sagt empirica.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Volker Thies

Eine Zunahme von Baugenehmigungen mit rein spekulativer Absicht ist in Berlin nicht festzustellen, berichtet das Institut empirica in einer Studie. Es handele sich lediglich um "ärgerliche Einzelfälle". Diese Erkenntnis sei auch auf andere Metropolen übertragbar.

Viele Wohnungsbauentwickler klagen zunehmend über Grundstücksspekulationen. Das heißt, auf bereits beplanten Arealen mit Baugenehmigung passiert einfach nichts. Oder aber es wird immer wieder mit Bauland gehandelt, ohnedass eine Genehmigung erwirkt wurde. Das Berliner Institut empirica hat im Auftrag des Wohnprojektentwicklers BPD in Berlin untersucht, welche Belege sich zumindest für die erste Spekulationsvariante finden lassen und kommt zu dem Fazit: "Die Untersuchung zeigt, dass sich für eine Zunahme der Baugenehmigungen mit ausschließlicher Spekulationsabsicht keine Anzeichen finden lassen." Die große Diskrepanz zwischen Baugenehmigungen und Baufertigstellungen sei schlicht den stark gestiegenen Genehmigungszahlen geschuldet.

Die Hälfte ist zum Ende des Genehmigungsjahres im Bau

empirica hatte sich für seine Studie eigentlich Berlin und Hamburg vorgenommen, in der Hansestadt ergaben sich aber Probleme mit Datensätzen. Am Beispiel Berlin lässt sich nun laut empirica nachweisen, dass zwar zwischen den genehmigten Wohnungen (2016: 25.000) und der Anzahl der Fertigstellungen (13.700) eine enorme Lücke klafft. Dieser Bauüberhang könne aber nicht als Anzeichen für Spekulationen gewertet werden. Denn es lasse sich über mehrere Jahre hinweg verfolgen, dass der Anteil der Genehmigungen für den Neubau von Geschosswohnungen (ohne Wohnheime), die am Ende des Genehmigungsjahres bereits im Bau waren, bei rund 50% liegt. Bei weiteren 30% der genehmigten Wohnungen wird im Folgejahr mit dem Bau begonnen und bei 10% im darauffolgenden Jahr. Diese Abfolge von 50%, 30%,10% sei für alle Genehmigungsjahrgänge seit Anfang des Jahrzehnts praktisch unverändert. Die Zahlen aus 2015 und 2016 belegen: Rund ein Jahr nach der Genehmigung war bei rund 50% der Projekte Baubeginn, nach zwei Jahren sind es 82%.

Berliner Ergebnis übertragbar auf alle Metropolen

Zwei bis drei Jahre nach Genehmigung sind laut empirica zudem regelmäßig 50% der Wohnungsbauvorhaben fertigstellt, 25% sind "unter Dach". Auch für eine Verlängerung der Bauzeiten ließen sich also keine Anzeichen finden. Denn diese Anteile waren in den vergangenen Jahren ebenfalls konstant. Für Berlin sei nun vielmehr zu erwarten, dass angesichts des hohen Bauüberhangs in naher Zukunft mit stark steigenden Baufertigestellungen zu rechnen ist, die wirksam zu einer Entlastung des Wohnungsmarkts beitragen, sagt empirica.

Die Kurzstudie von empirica basiert auf einer Auswertung der Bauüberhangstatistik beim statistischen Landesamt Berlin, das jährlich den Status sämtlicher offenen Baugenehmigungen erhebt. Das Ergebnis lässt sich nach Ansicht von empirica auch auf andere Großstädte übertragen. Nicht untersucht hat die Studie mögliche Spekulationen mit Grundstücken ohne Baugenehmigung. "Inwieweit hier die Spekulation mit Bauland die Entwicklung hemmt, konnte hier nicht beurteilt werden. Dies dürfte aber wahrscheinlich der Fall sein."

Institut für Wirtschaft schätzt die Lage anders ein

Michael Voigtländer vom Institut für Wirtschaft (IW) in Köln war jüngst zu einer anderen Einschätzung als empirica bezüglich der Genehmigungsspekulation gekommen. Zwar dauere es in der Tat einige Zeit, bis genehmigte Wohnungen auch fertiggestellt seien. "Das wesentliche Problem aber ist, dass sich das Warten für die Baulandeigentümer derzeit lohnt. In vielen Städten steigen die Grundstückspreise um bis zu 15% pro Jahr. Viele Investoren wollen davon profitieren und versuchen, Baugenehmigungen für ihre Grundstücke zu erhalten, um diese dann mit Gewinn weiterzuverkaufen. Dadurch wird der Wohnungsbau ausgebremst", erklärt Voigtländer in seiner Einschätzung.

Besonders lukrativ sei es für Investoren, wenn auf einem Grundstück das Baurecht verbessert werden kann, also beispielsweise ein Stockwerk mehr genehmigt wird. Dann klingelt es beim Weiterverkauf erst recht in der Kasse. Sehr ertragreich kann auch der Handel mit unbeplanten Grundstücken sein. So sind die Bodenpreise in Berlin in den vergangenen fünf Jahren um rund 345% gestiegen, die Verkaufspreise für Neubauwohnungen aber nur um 60%. In Frankfurt sind es bei den Bodenpreisen 105%, bei den Neubauwohnungen 48%.

Automatischer Verfall der Genehmigungen sinnlos

Nach Ansicht von Michael Voigtländer ließe sich das Problem mit der Grundstücksspekulation lösen, "indem Baugenehmigungen zeitlich befristet werden und zum Beispiel nach ein oder zwei Jahren verfallen, wenn mit dem Bau nicht begonnen wird. Dann würde sich die Spekulation nicht mehr lohnen". Noch wichtiger sei es allerdings, dass die Städte und Kommunen endlich mehr Bauland ausweisen. Dann würden die Grundstückspreise erst gar nicht so schnell steigen. empirica hält die Debatte über zunehmende Spekulation bei Baugenehmigungen nun für beendet. Gegenbeispiele seien "ärgerliche Einzelfälle, aber kein relevanter Trend". Insofern seien auch "politische Eingriffsmaßnahmen" wie etwa der automatische Verfall der Genehmigung nach ein oder zwei Jahren sinnlos.

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