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Märkte | 10.10.2017

Von Peter Dietz

In diesem Artikel:

Logistikimmobilien begehrt wie nie zuvor

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Peter Dietz
In Dortmund bauen Amazon, Garbe und Goldbeck rund 50.000 qm Logistikfläche.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Peter Dietz

Nach nur neun Monaten ist schon ein Jahresrekord erzielt. Zwischen 5,8 Mrd. und 6,7 Mrd. Euro wurden von Januar bis September in deutsche Logistikimmobilien investiert. Vor allem fette Portfolioverkäufe haben zu diesem Resultat geführt. Die großen Maklerhäuser gehen davon aus, dass bis Ende des Jahres noch weiter Großabschlüsse kommen werden.

Bei BNPPRE spricht man von einem Traumresultat, bei JLL von einem Jahr der Superlative. "Mit 6,2 Mrd. Euro wurde in nur neun Monaten mehr Volumen umgesetzt als jemals zuvor in einem ganzen Jahr", sagt Bertrand Ehm vom Maklerhaus Savills. Das entspreche einem Wachstum von 93% im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. CBRE hat nach dem dritten Quartal Transaktionen in Höhe von 5,8 Mrd. Euro gezählt, JLL kommt auf eine Summe von mehr als 6,2 Mrd. Euro, laut BNPPRE lag das Volumen bei fast 6,7 Mrd. Euro. Wie dem auch sei: Die Summe ist so oder so ein Allzeithoch.

Dabei war das dritte Quartal gar nicht mal so stark. Nachdem das Transaktionsvolumen fünf Mal in Folge von Quartal zu Quartal gewachsen war, erwies sich das dritte Quartal 2017 als das schwächste seit dem Frühjahr 2015. Mit 700 Mio. Euro ist der Quartalsdurchschnitt der vergangenen fünf Jahre laut JLL um 14% unterschritten. Das lag vor allem daran, dass es zwischen Juli und September kaum Großabschlüsse gab. Die fanden im ersten und zweiten Abschnitt statt.

Weitere Großabschlüsse bis Ende des Jahres erwartet

Insgesamt ging im dritten Quartal die Zahl der Abschlüsse von mehr als 50 in den Vorquartalen auf jetzt 38 zurück. Willi Weis, Head of Industrial Investment bei JLL Germany aber betont: "Die vergangenen drei Monate haben wenig mit dem zu tun, was sich im Hintergrund abspielt." Da sei zum einen die Nachfrage, die einmal mehr nicht bedient werden könne. Und da seien die Verhandlungen, weit gediehen, mit denen großvolumige Transaktionen vorbereitet würden. Diese Verkäufe mit viel Eigenkapital würden zwischen Oktober und Ende Dezember zum Abschluss kommen.

Einer dieser Großdeals ist schon durch: Der US-Konzern Brookfield Property Partners hat wie erwartet den Logistikentwickler IDI Gazeley verkauft. Für rund 2,4 Mrd. Euro gehen Portfolio, Marke und Management an den Lagerhausbetreiber Global Logistic Properties (GLP) aus Singapur. Auch deutsche Objekte sind mit im Paket. Vor dem Verkauf stehen laut Weis auch noch das ECE Bluefield Portfolio und das Goodman Azurite Portfolio. Am Ende des Jahres könnte also locker ein Volumen von mehr als 8 Mrd. Euro stehen, meinen die Experten der Maklerhäuser.

Dank solcher Zahlen steigt die Bedeutung der Anlageform Logistik weiter. Gut 15% des gesamten Investitionsvolumens und damit sechs Prozentpunkte mehr als im Vorjahreszeitraum flossen in die Assetklasse Lager und Logistik, sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. Das hat Folgen für die Renditen.

Investoren suchen nach Alternativen außerhalb der Top-Standorte

"Aufgrund der immensen Nachfrage und des weiterhin mangelnden Angebots an Premiumprodukten ließ sich eine weitere Reduzierung der Nettoanfangsrenditen gegenüber dem Vorquartal um 25 Basispunkte registrieren", erklärt Kai Oulds, Head of Logistics Investment bei CBRE in Deutschland. Die Rendite notiere für langfristig vermietete Logistikobjekte mit modernen Ausstattungsqualitäten bei 4,50%. "Dies ist eine Entwicklung, die wir auch in den prosperierenden Sekundärmärkten fernab der etablierten Top-Logistikmärkte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München beobachten", betont Oulds.

Aufgrund der mangelnden Verfügbarkeit von Core-Produkten in Topstandorten gehe der Investmentfokus zunehmend auf interessante Investmentmöglichkeiten außerhalb der Top 5. Für Unternehmensimmobilien und Light-Industrial-Objekte liegen die Nettoanfangsrenditen noch bei 6,50% und damit unverändert gegenüber dem Vorquartalswert. "Dieses Segment rückt immer mehr in den Anlagefokus nationaler und internationaler Investoren, sodass wir durch eine höhere Risikobereitschaft einen Renditerückgang in den kommenden Quartalen erwarten", sagt Oulds.

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