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Projekte | 19.09.2017

Von Gerda Gericke und Nicolas Katzung

In diesem Artikel:
  • Städte:
    Berlin
  • Projekte:
    Wohnprojekt Luvebelle Berlin
  • Unternehmen:
    AviaRent, Zinsland, Conrem-Ingenieure, Arplan Projektgesellschaft Alpha 1
  • Organisationen:
    Stiftung Warentest
  • Personen:
    Carl von Stechow, Heinz Michael Groh, Renate Daum
  • Finanzprodukte:
    MikroQuartier I
  • Immobilienart:
    Wohnen

Zinsland-Crowdprojekt meldet Insolvenz an

Quelle: Arplan Projektgesellschaft Alpha 1 GmbH
Die Baustelle des schwarmfinanzierten Wohnprojekts Luvebelle in Berlin-Tempelhof.

Quelle: Arplan Projektgesellschaft Alpha 1 GmbH

Die blütenweiße Weste von Immobilienschwarmprojekten in Deutschland könnte bald einen ersten dunklen Fleck bekommen: Zwei Projektgesellschaften, die über die Plattform Zinsland in zwei Tranchen 1,25 Mio. Euro für ein Wohnungsbauvorhaben in Berlin eingesammelt haben, haben Insolvenz angemeldet.

Bei den Gesellschaften handelt es sich um die Conrem-Ingenieure GmbH und die Arplan Projektgesellschaft Alpha 1 GmbH, jeweils mit Sitz in München. Für beide Gesellschaften hatte Geschäftsführer Heinz Michael Groh bereits am 8. September Insolvenz angemeldet. Über Zinsland liehen sich die Unternehmen Geld für den Bau der Luvebelle genannten Mikroapartmenthäuser in der Friedrich-Karl-Straße 22 im Berliner Stadtteil Tempelhof. "Der Fall illustriert, welch böse Überraschungen beim Crowdfunding drohen können, denn die Finanzierungsstruktur wirkte in der Fundingphase eher risikoarm", sagt Renate Daum, Finanzexpertin von Stiftung Warentest.

7% Zinsen pro Jahr boten die Geldeinsammler den Schwarmfinanzierern im Jahr 2016. Eingesammelt wurden vom 28. April bis 31. Mai 2016 von 274 Investoren eine halbe Million Euro. Versprochen wurde die Rückzahlung nach 18 Monaten für den 27. Oktober 2017. Vom 20. Juni bis 30. Juni 2017 lieh sich die Grundstückseigentümerin Arplan laut der Stiftung zudem 750.000 Euro von zwölf Investoren im Rahmen eines "exklusiven Club-Deals" für ihre Offerte unter dem Namen Luvebelle 2 für das gleiche Projekt und lockte sogar mit 9% Zinsen pro Jahr. Club-Deals seien Angebote, die Zinsland Interessenten vermittelt, die etwas mehr Geld anlegen wollen.

Projekt bereits per Forward-Deal verkauft

Die Finanzierung der erforderlichen 7,5 Mio. Euro für den Bau der Häuser erschienen der Stiftung Warentest wegen des hohen Kapitaleinsatzes des Entwicklers ursprünglich "nicht gerade spekulativ". Laut Plan steuerte der Projektentwickler Conrem-Ingenieure 2,2 Milo. Euro oder 29% bei. "Das ist ein ungewöhnlich hoher Anteil bei einem Crowdfunding-Immobilienprojekt", so Daum. Je höher der Eigenkapitalanteil, desto geringer ist tendenziell das Risiko für die Crowd. 4,8 Mio. Euro machte ein Bankenkredit aus. Hinzu kommt: Der Luxemburger Vermögensverwalter AviaRent Capital Management hat die beiden Apartmentgebäude für gut 8 Mio. Euro für seinen Fonds MikroQuartier I gekauft. Im Oktober 2017 sollten die Häuser fertig sein.

Carl von Stechow, Geschäftsführer von Zinsland, erfuhr erst einige Tage später vom Insolvenzantrag - auf Nachfrage von Stiftung Warentest. Er sei davon "extrem überrascht" gewesen. Schließlich hatte sein Team das Projekt noch vor fünf Monaten intensiv geprüft und für gut befunden. Nicht zuletzt deshalb, weil es bereits per Forward-Deal verkauft wurde. Dass es wegen Problemen bei der Entsorgung von Styroporplatten zu leichten baulichen Verzögerungen kam, sei bekannt gewesen. Da die Kaufpreiszahlungen vom Baufortschritt abhängen, habe es hierzu bereits Gespräche zwischen dem Projektinitiator und dem Käufer gegeben, um eine Lösung zu finden.

Insolvenzgründe völlig unklar

Was die genauen Gründe für den Insolvenzantrag sind, sei auch in einem Telefonat zwischen ihm und Geschäftsführer Groh nicht deutlich geworden. Groh habe ihm berichtet, dass sein kaufmännischer Leiter kurzfristig gekündigt hatte und er deshalb vorsorglich Insolvenz angemeldet habe, weil er sich jetzt erst mal einen Überblick über die Projekte verschaffen müsse. Groh bat Stechow, der ihm Hilfe durch eigene Wirtschaftsprüfer und Insolvenzrechtler angeboten hatte, um Geduld und verwies auf den Insolvenzverwalter, der nun die Zügel in der Hand habe.

Auch mit dem Insolvenzverwalter hat Stechow bereits Kontakt aufgenommen. Der sei genauso positiv gestimmt wie der der Anwalt von Groh, die ihm beide berichteten, dass das Projekt wirtschaftlich gut da stehe und dass man es in Abstimmung mit dem Käufer konstruktiv zu Ende bringen wolle. "Nach dem, was mir gesagt wurde, ist das Projekt in sich stimmig. Für mich ist auch deshalb immer noch nicht nachvollziehbar, warum überhaupt ein Insolvenzantrag gestellt wurde."

Wie die Chancen auf die Rückzahlung der Anlegergelder stehen, könne Stechow nicht sagen. Positiv sei immerhin, dass die Bank, die das Projekt finanziert hatte, mit der ersten Kaufpreiszahlung abgelöst wurde und nicht mehr beteiligt ist. "Die würde sofort alles aus dem Projekt ziehen, was zu verwerten ist", glaubt Stechow. Alle anderen Beteiligten, also der Insolvenzverwalter, der Käufer und Zinsland, hätten dagegen ein "großes Interesse daran, das Projekt zu Ende zu führen". Laut Aussage des Projektinitiators gegenüber Stechow werden die Bauarbeiten fortgeführt.

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