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Märkte | 14.07.2017

Von Alexander Heintze

In diesem Artikel:

Büronotstand in München

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Alexander Heintze
Die Bavaria Towers am Vogelweideplatz sind eines der wenigen Gebäude in München, die spekulativ errichtet wurden und noch keine große Vorvermietung aufweisen.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Alexander Heintze

Für Investoren sind auslaufende Mietverträge in München kein Problem. Für Mieter schon. Denn Büroflächen sind zumindest in der Münchner Innenstadt schwer zu finden. Der Leerstand beträgt dort nur noch 1%.

Die Situation am Münchner Immobilieninvestmentmarkt setzt die bisherigen Spielregeln außer Kraft. Bestanden Investoren früher einmal auf lang laufende Mietverträge oder eine Vertragsverlängerung, bevor sie sich für ein Objekt interessierten, beobachten Maklerunternehmen heute genau das Gegenteil. Investoren investieren gezielt in leer stehende Immobilien oder auslaufende Mietverträge, um die Chancen auf Mietsteigerungen selber zu heben.

Was die Investoren freut, wird für Büromieter in München immer mehr zum Problem. Bei 2,5% Leerstand sei München zu einem Vermietermarkt geworden, heißt es bei Colliers. Zur Jahresmitte waren gerade einmal 570.400 qm Bürofläche kurzfristig verfügbar. Nicht viel, wenn man bedenkt, dass im ersten Halbjahr rund 417.000 qm Bürofläche neu vermietet wurde. "Im langfristigen Vergleich konnte das zweitbeste Resultat aller Zeiten erzielt werden. Nur im Jahr 2001 im Zuge des New-Economy-Booms wurden noch mehr Flächen umgesetzt", erläutert Stefan Bauer, Leiter der Münchner Niederlassung von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE).

Ergebnis auf Vorjahresniveau

Da nach Einschätzung der Makler einige große Mietverträge hinzukommen werden, gehen die Berater davon aus, dass am Jahresende zwischen 750.000 qm und 800.000 qm Bürofläche neu vermietet sein wird. Das entspräche in etwa dem Vorjahresergebnis.

Ein Problem für die potenziellen Großmieter ist, dass es kaum Flächen über 5.000 qm gibt. In der Innenstadt sieht Nico Jungnickel von Savills in München einen Leerstand von nur noch 1%. Im gesamten Stadtgebiet ermittelt BNPPRE etwa 2,5% Leerstand, was deutlich unter der eigentlich benötigten Fluktuationsreserve liege. Mieter stünden daher vor der Entscheidung, ihre Verträge zu deutlich höheren Mieten zu verlängern, das Geschäft ins Umland zu verlegen oder eine Zwei-Standorte-Strategie zu fahren, so Jungnickel. Viele Unternehmen würden sich mittlerweile bewusst für das Umland entscheiden, erklärt Rainer Knapek von CBRE München.

München gehen die Flächen aus

Doch auch dort werden die Flächen knapper. Je nach Maklerunternehmen und Marktabgrenzung sind rund um München zwischen 9% und etwas über 5% der Flächen noch unvermietet. Einig sind sich die Unternehmen aber, dass auch in den Nachbargemeinden die Zahl der leer stehenden Gebäude rapide abnimmt.

Da pro Jahr etwa 250.000 qm zusätzlich vermietet würden, könnten dem Münchner Markt 2020 die Büroflächen komplett ausgehen, rechnet Peter Bigelmaier, Geschäftsführer bei Colliers in München, vor. Zwar gebe es Anzeichen für mehr spekulative Entwicklungen, doch die kommen erst in ein paar Jahren auf den Markt. Derzeit ist etwas mehr als 500.000 qm Bürofläche im Bau. Ein Großteil davon ist allerdings schon vermietet. Erst ab 2019 könnte eine leichte Entspannung eintreten, so die allgemeine Erwartung.

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