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Märkte | 14.06.2017

Von Peter Dietz

In diesem Artikel:

Wohneigentum in Deutschland wird noch teurer

Quelle: istockphoto.com, Urheber: elxeneize
Ob Reihenhäuschen oder Eigentumswohnung - in Deutschland sind Immobilien in den meisten Regionen stark gefragt.

Quelle: istockphoto.com, Urheber: elxeneize

Die Nachfrage nach Wohneigentum bleibt hoch, das Angebot ist knapp. Angesichts dessen erwarten die Experten der Landesbausparkasse LBS einen durchschnittlichen Preisanstieg von bis zu 5% in diesem Jahr. Dabei gibt es aber enorme regionale Unterschiede. Während Immobilien im Osten und Norden relativ günstig sind, treibt der Süden die Preisquote nach oben.

Ja, es werden mehr Wohnungen und Häuser gebaut. Das aber reicht offenbar nicht aus, um den Markt spürbar abzukühlen. "Trotz der inzwischen angesprungenen Neubautätigkeit, die perspektivisch eine gewisse Entlastung verspricht, und der in Ballungsräumen bereits erreichten hohen Preisniveaus sehen wir für den Wohnungsmarkt noch keine Beruhigung", sagt LBS-Verbandsdirektor Axel Guthmann. Die Bundesbürger müssten sich im Gegenteil auf Preissteigerungen einstellen, die deutlich über der allgemeinen Teuerungsrate liegen.

Basis dieser Einschätzung ist die jährliche Umfrage bei LBS und Sparkassen in 402 Land- und Stadtkreisen. Die Immobilienexperten werden jeweils im Frühjahr über die Entwicklung der Angebots- und Nachfragesituation auf dem Neubau- und Gebrauchtwohnungsmarkt sowie über typische Preise in mittleren bis guten Lagen vor Ort befragt. Erfasst werden damit für rund 960 Städte die aktuellen Preise für frei stehende Einfamilienhäuser, Reihenhäuser, Eigentumswohnungen und Bauland.

Große regionale Preisunterschiede in Deutschland

Danach bleibt die Nachfrage nach Wohnimmobilien in Deutschland unverändert hoch, bei gleichzeitig knapper werdenden Angeboten im Bestand sowie einer Neubautätigkeit, die sich nicht schnell genug auf die veränderte Marktlage einstellen kann. Geprägt werde der Wohnimmobilienmarkt zudem durch attraktive Finanzierungsbedingungen, eine gute Einkommens- und Beschäftigungsentwicklung sowie dem weiter steigenden Wohnraumbedarf etwa durch Zuwanderung.

Das gilt aber nicht für alle Regionen in Deutschland. Der Wohnungsmarkt sei geprägt von enormen Preisunterschieden, betont Guthmann. Dies gelte traditionell für gebrauchte freistehende Einfamilienhäuser, meist in attraktiver Lage, die auf der Beliebtheitsskala ganz oben stehen. An der Preisspitze bundesdeutscher Großstädte erscheint laut LBS-Immobilienpreisspiegel München, wo das frei stehende Einfamilienhaus mit durchschnittlich 1,2 Mio. Euro mehr als zehnmal so teuer ist wie in einzelnen ostdeutschen Mittelstädten. Hinter der bayerischen Landeshauptstadt folgen bei den Großstädten der Südwesten mit Stuttgart mit durchschnittlich 810.000 Euro, Heidelberg und Wiesbaden mit 790.000 Euro sowie Freiburg im Breisgau mit 770.000 Euro und Frankfurt mit 745.000 Euro. Teils noch teurer sind Immobilien in attraktiven Umlandgemeinden. So weist der Münchener Nobel-Vorort Grünwald mit 1,65 Millionen Euro sogar den absoluten Rekord auf. Und in Meerbusch sind die typischen Objekte mit 650.000 Euro um 150.000 Euro teurer als in Düsseldorf.

Der Süden ist sündhaft teuer, der Osten und Norden eher billig

In strukturschwächeren Gebieten verzeichnet der Immobilienpreisspiegel aber auch Halbmillionen-Städte, bei denen relativ günstige gebrauchte Einfamilienhäuser verfügbar sind. Typische Preise bewegen sich in Leipzig, Hannover, Bremen, Dortmund und Dresden, aber auch in Berlin in einer Bandbreite zwischen 280.000 und 370.000 Euro für frei stehende Einfamilienhäuser. In manchen Großstädten liegt das Preisniveau sogar noch einmal deutlich niedriger, nicht nur in den neuen Ländern mit Halle und Magdeburg (160.000 bzw.180.000 Euro), sondern vereinzelt auch im Norden (Bremerhaven mit 140.000 Euro) und im Westen (Siegen mit 185.000 Euro). In den Mittelstädten markieren Eisleben und Grimma mit jeweils 60.000 Euro das untere Ende der Preisskala.

Auch beim Neubau von Reiheneigenheimen sind die Preise zuletzt gestiegen. In Westdeutschland bewegen sie sich in Groß- und Mittelstädten um 270.000 Euro, im Osten und Norden zwischen 180.000 und 220.000 Euro. Im Süden dagegen zeigen die steigenden Preise, dass es dort echte Engpässe gibt. So koste selbst in der Reihe ein neues Eigenheim in München im Schnitt rund 890.000 Euro und in Starnberg etwa 860.000 Euro. In knapp der Hälfte der Metropolen ab einer halben Million Einwohner einschließlich Berlin rangierten sie aber immer noch im Bereich von bis zu 310.000 Euro.

Bei neuen Eigentumswohnungen registrieren die LBS-Experten überall gestiegene Preise, insbesondere in Ballungsräumen und Universitätsstädten. Vorne liegt Grünwald mit 7.900 Euro/qm, gefolgt von München mit 7.500 Euro/qm. Gefragt sind auch gebrauchte Eigentumswohnungen. Allerdings ist der Preisunterschied zu einem Neubau mit meist höherem Standard unverändert groß. Derzeit betrage der Abschlag für eine gebrauchte Eigentumswohnung im Vergleich zu Neubauten im Schnitt immer noch rund 40%.

Bauland ist Engpassfaktor Nummer eins auf dem Immobilienmarkt

Bauland bleibe "der Engpassfaktor Nummer eins auf dem Immobilienmarkt", sagt Guthmann. In den süddeutschen Groß- und Mittelstädten seien Grundstücke mit 480 Euro/qm nochmals teurer als im Vorjahr. Das sei glatt dreimal so viel wie im Norden und fünfmal so viel wie im Osten. Spitzenpreise würden in süddeutschen Großstädten wie München mit 1.800 Euro/qm samt einigen Umlandgemeinden registriert. Laut LBS-Preisspiegel ist in vielen Mittelstädten und in mancher Großstadt wie etwa Bremerhaven, Chemnitz, Cottbus und Salzgitter Bauland jedoch für unter 100 Euro/qm am Markt.

Für die weitere Entwicklung auf dem deutschen Immobilienmarkt wird es nach Einschätzung der LBS-Experten auch darauf ankommen, dass die Ausweitung des Wohnungsangebots durch Neubau vorankommt. Mit den im vergangenen Jahr fertiggestellten 278.000 Wohnungen ist Deutschland zwar auf dem richtigen Weg, doch noch ein ganzes Stück weit weg von den 350.000 bis 400.000 Wohneinheiten, die gebraucht werden, um die gewachsene Nachfrage zu bedienen", bilanziert Guthmann.

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