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Recht | 24.05.2017

Von Peter Maurer

In diesem Artikel:
  • Organisationen:
    Bundesfinanzhof, Finanzgericht Köln
  • Immobilienart:
    Gewerbe allgemein

BFH lockert Regeln zum einheitlichen Vertragswerk

Quelle: <a href="http://www.pixelio.de" target="_blank">Pixelio.de</a>, Urheber: Rainer Sturm
Es handelt sich nicht immer um ein einheitliches Vertragswerk, wenn zusammen mit dem Kauf eines Grundstücks auch der Bau eines Gebäudes vereinbart wird.

Quelle: Pixelio.de, Urheber: Rainer Sturm

Erwirbt ein Käufer ein Grundstück und wird dessen Bebauung mit konkreten Gebäuden in engem sachlichen Zusammenhang zum Kaufvertrag geregelt, gehen die Finanzbehörden von einem einheitlichen Vertragswerk aus und es wird Grunderwerbsteuer auf die Baukosten fällig. Das gilt aber nicht, wenn es wesentliche Änderungen am Generalübernehmervertrag gibt und z.B. weitere Gebäude errichtet werden. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) in einer Entscheidung vom 8. März 2017 beschlossen, die heute veröffentlicht wurde (Az. II R 38/14).

Nicht jedes Bauprojekt, das sich auf den Kauf von Grundstücken und die anschließende Bebauung richtet, führt zur Grunderwerbsteuerpflicht der Bauerrichtungskosten, teilt der BFH mit. Wenn der zunächst angebotene Generalübernehmervertrag zur Bebauung des Grundstücks in wesentlichen Punkten nach dem Kauf geändert wurde, liegt demnach kein einheitliches Vertragswerk vor.

Als Indizien dafür sehen die Richter wesentliche Abweichungen bei den Flächengrößen und/oder der Baukosten um mehr als 10%. Auch die Errichtung eines zusätzlichen Gebäudes, das für das Bauvorhaben prägend ist, spricht gegen ein einheitliches Vertragswerk. Gleiches gilt, wenn sich die angebotene Baumaßnahme nach dem Kauf durch zusätzliche Bauten wesentlich ändert. Das gilt selbst dann, wenn die Gebäude aus dem ursprünglichen Angebot wie geplant errichtet werden. In diesen Fällen wird nur auf den Kaufpreis des Grundstücks Grunderwerbsteuer fällig.

Keine Steuerpflicht wegen zusätzlichem Konferenzgebäude

Im konkreten Fall hatte die Klägerin 2003 verschiedene Grundstücke gekauft und einen Generalübernehmervertrag für die schlüsselfertige Errichtung von Hallen abgeschlossen. Im August 2004 schloss sie einen neuen Vertrag mit dem Generalübernehmer, wonach neben den Hallen auch ein Konferenzgebäude errichtet werden sollte. Dadurch erhöhten sich die Baukosten um 12%.

Das Finanzamt verlangte Grunderwerbsteuern auf die gesamten Baukosten, die Klage dagegen hatte nur teilweise Erfolg. Das Finanzgericht Köln minderte die Bemessungsgrundlage im Wesentlichen nur um die Kosten für das Konferenzgebäude. Der BFH dagegen entschied, dass auch die ursprünglich geplanten Hallen nicht der Grunderwerbsteuer unterliegen, da die Baumaßnahmen durch die Aufnahme des Konferenzgebäudes in den Vertrag und die um 12% höheren Baukosten auf einem wesentlich geänderten Angebot beruht hatten.

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