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Märkte | 15.02.2017

Von Ulrich Schüppler

In diesem Artikel:

Einzelhandelsimmobilie 2017: Aus alt mach neu

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Lea Gericke
Im Einzelhandel kommen nur noch wenig neue Flächen hinzu, dafür gibt es mehr Revitalisierungen, wie hier in der Berliner Gorkistraße.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Lea Gericke

Im Einzelhandelsteil des Immobilienweisen-Gutachtens zeichnen die Marktforscher der GfK ein insgesamt leicht positives Bild fürs laufende Jahr: Kaufkraftentwicklung und Verkaufsflächen zeigen leicht nach oben, die Spitzenmieten dürften stabil bleiben. Gegenüber Neubauten gewinnen die Revitalisierungen bestehender Center an Bedeutung.

Die Rahmenbedingungen für ein Investment in deutsche Einzelhandelsimmobilien sind weiterhin gut. Das ist für die Anleger dieser Assetklasse das wohl wichtigste Fazit des Frühjahrsgutachten des Rats der Immobilienweisen 2017, das vom Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) herausgegeben wird und gestern in Berlin vorgestellt wurde. Dennoch stellt das geänderte Konsumentenverhalten neue Anforderungen an Mieter und Vermieter. Die anstehenden Revitalisierungen vieler in die Jahre gekommener Center bieten eine Möglichkeit, diesen Herausforderungen zu begegnen. Den Einzelhandelsteil des Immobiliengutachtens erstellten die Marktforscher der GfK in Nürnberg unter Federführung von Manuel Jahn.

Kaufkraft und Fläche nehmen nur noch wenig zu

Fürs laufende Jahr erwarten die GfK-Forscher ein nominale Umsatzsteigerung von 1,6% für den gesamten Einzelhandel (inklusive Versand) bzw. 1% für den stationären Handel. Das klingt zunächst einmal gut. Wenn man allerdings bedenkt, dass die Jahresinflationsrate durch gestiegene Energie- und Nahrungsmittelpreise im Januar laut Statistischem Bundesamt bei 1,9% lag, könnte die reale Umsatzveränderung für den stationären Handel am Jahresende auch ins Negative umschlagen.

Die gesamte Verkaufsfläche in Deutschland stieg laut GfK-Berechnungen 2016 um 0,3% auf 118,6 Mio. qm und schaffte es damit knapp über die Nulllinie. Im Zeitraum zwischen 2007 bis 2011 hingegen lagen die Zuwachsraten, abgesehen vom Jahr der Finanzkrise 2009, noch regelmäßig um die 1% im Jahr. Zwar ist die Flächennachfrage insbesondere seitens der Drogerie-, Möbel- und Baumärkte weiterhin gegeben, es kommen jedoch, bedingt durch den Mangel an geeigneten Flächen, weniger großflächige Handelsimmobilien neu auf den Markt.

In Berlin könnte die Spitzenmiete noch klettern

Berlin bleibt unter den deutschen Topstädten einer der dynamischsten Standorte und profitiert sowohl von einer steigenden Einwohnerzahl als auch dem wachsendem Tourismus. Größere Neubauprojekte von Einkaufszentren eröffnen in Berlin aber erst wieder 2018. Parallel stehen einige Revitalisierungen und Erweiterungen an, zum Beispiel im Tegel Center im Bezirk Reinickendorf. Die GfK erwartet, dass sich durch diese Maßnahmen mittelfristig der Wettbewerb zwischen alten und neuen Centern in der Hauptstadt stark zunehmen wird.

Die Spitzenmiete für einen Quadratmeter Ladenfläche in Berliner Citylage war 2016 mit 350 Euro bereits die zweithöchste nach München (370 Euro). Berlin ist aber die einzige Metropole, bei der die GfK-Forscher für die Höchstmieten noch Spielraum nach oben sehen. Hamburg, München, Düsseldorf und Frankfurt dürften hingegen auf ihrem hohen Niveau verharren, in Köln und Stuttgart erwarten die Marktforscher leicht rückläufige Tendenzen.

Kundenansprüche sind gestiegen

Der E-Commerce wächst zwar weiter, die Zukunft gehört laut GfK jedoch den Händler, die online wie offline erfolgreich sind und die gestiegenen Anforderungen der Konsumenten auf allen Kanälen bedienen können. Neben Auswahl und Preis achten die Kunden dabei zunehmend auf Funktionalität und Erlebnisqualität. Während der Versorgungseinkauf vor allem schnell und zügig von Statten gehen soll, erwarten die Konsumenten in anderen Einzelhandelsformaten eine Umgebung, die sie zum Verweilen animiert. Davon profitiert auch das Gastronomiesegment.

Da sich die vom Kunden nachgefragten Konzepte schnell ändern können, ist beim Management von Handelsimmobilien künftig mehr Flexibilität gefragt. Das betrifft nach Ansicht der Konsumforscher sowohl die Positionierung und Gestaltung der Immobilie als auch die Rahmenbedingungen des Mietvertrags. Die althergebrachte Unterscheidung in typische Mieter- und Vermietermärkte sei dabei für die Zukunft nicht durchzuhalten. Statt die unterschiedliche Interessenlage der Mietparteien hervorzuheben, müsste ein Ausgleich zwischen ihnen geschaffen werden. Nur so ließen sich Standorte aufbauen und erhalten, die wirtschaftlich nachhaltig sind.

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