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Märkte | 14.02.2017

Von Nicolas Katzung

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    empirica, bulwiengesa
  • Organisationen:
    Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung, ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss, Rat der Weisen der Immobilienwirtschaft
  • Personen:
    Harald Simons, Lars Feld
  • Immobilienart:
    Wohnen, Büro, Gewerbe allgemein

Immobilienweisen-Gutachten: Achtung, Absturzgefahr!

Auf dem Berliner Wohnungsmarkt geht die Preisrallye bald zu Ende. Quelle: Pixabay, Urheber: filin127
Auf dem Berliner Wohnungsmarkt geht die Preisrallye bald zu Ende.

Quelle: Pixabay, Urheber: filin127

Immobilieninvestoren können sich über ein weiteres Boomjahr auf Deutschlands Märkten freuen - es sei denn, sie sind auf Wohnimmobilien spezialisiert. In einigen Metropolen könnten die Kaufpreise für Eigentumswohnungen kurzfristig um bis zu einem Drittel einbrechen, warnt der Rat der Immobilienweisen im Frühjahrsgutachten 2017, das vom Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) herausgegeben und heute in Berlin vorgestellt wird.

Fünf Jahre lang stiegen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen stärker als die Mieten. Zuletzt, im Jahr 2016, ging die Schere noch ein Stück weiter auf: Während sich die Neuvertragsmieten im Schnitt um 2,6% (2015: 3,4%) verteuerten, zogen die Kaufpreise um 8,4% (Vorjahr: 7,7%) an.

Besorgniserregende Übertreibungen haben sich daraus nach Erkenntnis des Analysehauses empirica, das unter der Federführung von Harald Simons für den wohnungswirtschaftlichen Teil des Frühjahrsgutachtens verantwortlich war, noch keine ergeben - zumindest im bundesweiten Durchschnitt. Auf einzelne Standorte heruntergebrochen dagegen schon. Vor allem in Berlin und München stünden die derzeit aufgerufenen Kaufpreise "fundamental in keiner sinnvollen Relation zu den Rahmenbedingungen". Folglich könnten die Kaufpreise um bis zu einem Drittel einbrechen. "Es kann sowohl sein, dass die Preise bereits dieses Jahr sinken, es kann aber auch noch etwas weitergehen."

Zinswende ist nicht der einzige Auslöser

Der Auslöser ist nicht etwa eine möglicherweise bevorstehende Zinswende, sondern das veränderte Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage. Bislang galt die Formel: Viel Nachfrage trifft auf zu wenig Angebot. Entsprechend wurde Wohnraum immer teurer. Künftig könnte es heißen: Weniger Nachfrage trifft auf mehr Angebot. Der Zuzug von Menschen in die Metropolen ebbt ab. Städte wie Berlin, München oder Hamburg sind bereits so teuer geworden, dass sich viele lieber eine Bleibe im Umland oder in einer anderen Stadt suchen. Gleichzeitig hätte die Zuwanderung aus dem Ausland ihren Höhepunkt überschritten, wahrscheinlich sei hier sogar mit einer kleineren Abwanderungswelle zu rechnen.

Auf der anderen Seite nehme der Wohnungsneubau deutlich an Fahrt auf. Abzulesen war das bislang vor allem an den Baugenehmigungszahlen, während die Fertigstellungen nicht Schritt halten konnten. Das könnte sich demnächst ändern: "Immer größere Projekte mit mehreren tausend Wohnungen werden geplant, sind bereits im Bau oder gehen demnächst in die Vermarktung." Ende Januar meldete das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung für 2016 sowohl einen deutlichen Anstieg der Baugenehmigungen als auch der Fertigstellungen.

Erst kracht's in Berlin, dann in München

Spätestens wenn in Berlin die großen Wohnungsbauprojekte fertiggestellt würden, sei ein Preisrückgang unvermeidlich. Als nächster Kandidat folgt München, dann Hamburg und Frankfurt. Aus der Erfahrung aus vergangenen Zyklen sei eine Korrektur um ein Viertel bis zu einem Drittel möglich. Allerdings: Ernsthafte Gefahren für die Finanzstabilität würden davon nicht ausgehen. Die Eigenkapitalanteile dürften ausreichen, um Verluste abzufedern. "Insofern gilt: Einige Investoren verlieren Geld, mehr aber auch nicht."

Mit deutlich weniger Moll-Tönen beschreibt das Team von bulwiengesa im Frühjahrsgutachten die Gewerbeimmobilienmärkte. Zwar gebe es derzeit zahlreiche politische Risiken, wie den bevorstehenden Brexit und die auf Protektionismus ausgelegte Politik des neuen US-Präsidenten, deren Auswirkungen nur schwer abzuschätzen seien. Dennoch spreche vieles dafür, dass die deutsche Immobilienwirtschaft die "starke Wachstumsphase" fortsetzen werde. "Sowohl die Finanzmärkte als auch die Realwirtschaft senden aus Sicht der Immobilienbranche positive Signale."

Limitiertes Angebot bei Gewerbeimmobilien

Die Nachfrage nach Immobilien bleibe hoch und das Angebot - anders als bei den Wohnimmobilien - knapp. In der Folge werden die Leerstände weiter zurückgehen, während die Spitzenmieten anziehen. Einzig das limitierte Angebot dürfte das entscheidende Hemmnis dafür sein, dass das Transaktionsvolumen 2017 nicht die 60 Mrd. Euro knacken, sondern eher zwischen 45 Mrd. und 50 Mrd. Euro landen werde. 2016 waren es auf Basis einer Schätzung für den Monat Dezember ca. 52,9 Mrd. Euro und damit etwas weniger als im Vorjahr (55,5 Mrd. Euro).

Auch in diesem Jahr stehen Büroimmobilien ganz oben in der Gunst der Investoren. Weil - anders als bei Wohnimmobilien - nicht genügend neue Flächen auf den Markt kommen werden, ist mit weiter steigenden Preisen zu rechnen. Bei den Renditen wird sich das jedoch weitaus weniger stark bemerkbar machen als im letzten Jahr, für das bulwiengesa einen Absturz bei Spitzenobjekten um 60 Basispunkte auf eine Nettoanfangsrendite von 3,6% ausgemacht hat. Der Grund für den allenfalls leichten Rückgang der Anfangsrenditen: In diesem Jahr sei mit einer höheren Mietdynamik zu rechnen, nicht nur in den sieben A-Städten.

Zinswende droht ab Sommer 2018

So positiv die Rahmenbedingungen und die Aussichten für deutsche Gewerbeimmobilien in diesem Jahr auch sein mögen, sich auf den Lorbeeren auszuruhen, sei nicht angezeigt. Im Gegenteil sei Vorsicht geboten: "2017 werden die Karten neu gemischt." Impulse für Veränderungen der Erfolgsmatrix aus niedrigen Zinsen, hoher Nachfrage, geringer Arbeitslosigkeit und steigenden Realeinkommen drohen aus den USA nach Europa und Deutschland rüberzuschwappen. Wenn Wirtschaftswachstum, Verschuldung und Inflation in den USA ansteigen, kommt der Effekt früher oder später auch in Europa an, mahnen die Immobilienweisen von bulwiengesa mit Blick auf eine bevorstehende Zinswende. Ein Umschwung der europäischen Zinspolitik werde kommen: wahrscheinlich nicht 2017, sondern eher ab Sommer 2018. Schon vorher sollte "das Bewusstsein, Immobilien auch bei nachlassenden Investmentmärkten ggf. wieder angemessen veräußern zu können, in die eigene Strategie eingepreist sein."

Aber Vorsicht: Dabei auf vermeintlich werthaltige und leicht liquidierbare Top-Immobilien in Ia-Lage zu setzen, könnte nach hinten losgehen. Gerade bei "erstklassigen Ertragswertimmobilien" mit niedrigen Nettoanfangsrenditen würden bereits geringe Zinsänderungen besonders großen Einfluss auf die Kapitalwerte ausüben.

Auch wenn die Zinswende als Damoklesschwert bereits über den Köpfen der Immobilienprofis schwebt, kurzfristig könnte ein anderes politisches Risiko schlagend werden: die Überlegungen zur weiteren Regulierung der Vergabe von Wohnungskrediten. Die Maßnahmen, mit der die Finanzaufsicht ausgestattet werden soll, u.a. die Einführung einer Schuldenobergrenze und einer Mindesttilgung, wurden bereits von der Bundesregierung abgesegnet. Das Parlament muss dem Vorschlag noch zustimmen.

Kein Bedarf für verschärfte Kreditregulierung

Scharfe Kritik an dem Vorhaben gibt es von den Immobilienweisen. Derzeit bestünde angesichts der Preisentwicklung und der Kreditvergabepraxis kein Bedarf für einen staatlichen Markteingriff. Allerdings ließen sich anhand der dürftigen Datenlage mögliche Fehlentwicklungen, die einen Einsatz der Aufsichtsinstrumente rechtfertigen würden, gar nicht treffsicher analysieren. Lars Feld, der auch als Wirtschaftsweiser die Bundesregierung berät, plädiert daher dafür, zunächst die Datengrundlage und damit die Entscheidungsgrundlage zu verbessern, bevor über den Einsatz möglicher makroprudenzieller Instrumente diskutiert wird. "Für die Schaffung eines stabilen Finanzsystems sollte nicht die Menge an Regularien relevant sein, sondern vielmehr die Qualität, und dass die Instrumente dort eingesetzt werden, wo Marktversagen vorliegt."

Das Frühjahrsgutachen 2017 kann im IZ-Shop bestellt werden.

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