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Märkte | 18.01.2017

Von Friedhelm Feldhaus

In diesem Artikel:

Hamburg: Zweitbestes Ergebnis am Logistikflächenmarkt

Bild: ff
Als Logistikpark Hamburg 1 firmiert künftig das Amazon-Lager in Winsen/Luhe, das an der A39 entsteht. Zum Zeitpunkt der Anmietung waren über 40.000 qm bereits fertiggestellt.

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Nachdem in der Region Hamburg der Umsatz von Logistik- und Industrieflächen das vierte Jahr in Folge gestiegen ist, haben die meisten Makler für 2016 einen Umsatz von etwa 665.000 qm errechnet. Die Spitzenmiete ist leicht auf 5,80 Euro/qm gestiegen. Für 2017 wird ob des Mangels an Flächen ein zurückgehender Umsatz erwartet.

"Nach 2011 mit 740.000 qm erreichte Hamburg damit den zweithöchsten bisher ermittelten Flächenumsatz", erläutert Stefan Harder, Grossmann & Berger (G&B). "Ausschlaggebend hierfür war das vierte Quartal, in dem wir mit 265.000 qm den bisher höchsten Quartalsflächenumsatz unserer Aufzeichnungen ermittelt haben."

Amazon und van Eupen mieten zusammen über 90.000 qm

Dieses Ausnahmeergebnis gründet vor allem auf der Anmietung von 64.000 qm durch Amazon in Winsen/Luhe. Gazeley hatte Zweidrittel der Fläche des Logistikpark Hamburg 1 (Borgwardstraße 10) bereits zum Zeitpunkt der Anmietung spekulativ errichtet. Ebenfalls im vierten Quartal mietete van Eupen Logistik 26.900 qm Hallenfläche sowie 1.700 qm Büroraum im Hafengebiet Altenwerder (Am Altenwerder Kirchtal 1-3).

Damit ist Altenwerder nach Kenntnis von Realogis voll vermietet - anders, als noch 2014. Vor drei Jahren standen noch 80.000 bis 100.000 qm in Altenwerder leer. Jörg Lojewski, Realogis Hamburg, verweist auf die vielen Ausschreibungen etwa durch Airbus, die zu Kontraktabschlüssen mit Logistikern nahe des Airbus-Standorts in Finkenwerder geführt hätten.

Handel und Logistik im Branchenranking vorn

Während Realogis im Branchenranking die Logistiker mit 49% vor Handelsunternehmen (31%) sowie Industrie- und Produktionsbetrieben (16%) einstuft, sehen G&B sowie CBRE die Handelsunternehmen mit 44% bzw. 47% vor den Logistikern (36% bzw. 38%). Zum starken Umsatz der Handelsunternehmen hat auch der Baubeginn des Eigennutzers Netto Marken-Discount im Herbst beigetragen, der im Heideweg in Henstedt-Ulzburg 35.000 qm Lagerfläche und 3.000 qm Bürofläche errichtet - 2016 der zweitgrößte Umsatz. Insgesamt lag nach G&B-Statistiken der Eigennutzeranteil mit 18% jedoch deutlich hinter der Quote von 28% im Jahr zuvor.

Die starke Nachfrage und Vermietung von Neubauten hat die Spitzenmiete auf 5,80 Euro/qm getrieben - 10 Cent/qm mehr, als 2015. Diese Miete werde in den gut angeschlossenen Teilmärkten von Billbrook sowie Harburg/Süderelbe erreicht, so Freitag. Die Durchschnittsmiete im Gesamtmarkt sei zwar 2016 um 3% auf 4,55 Euro/qm zurückgegangen, jedoch im Stadtgebiet um 2% auf 4,87 Euro/qm gestiegen.

Es fehlt an modernen Flächen

Nach CBRE-Zahlen sind 55% des Umsatzes 2016 auf Neubauten entfallen, nachdem es 2015 nur 37% waren. "Neben den großvolumigen Abschlüssen haben wir besonders auch im mittleren Segment zwischen 10.000 und 20.000 qm wieder ein lebhaftes Marktgeschehen verzeichnet", erklärt Frank Freitag, CBRE Hamburg. "Die Nachfrage war in den letzten Jahren bereits hoch, konnte durch die knappe Verfügbarkeit von neuwertigen Hallen jedoch nur teilweise befriedigt werden. Durch die 2016 fertiggestellten spekulativen Projektentwicklungen konnten die Gesuche nun auch umgesetzt werden."

Zwar weiß Freitag von zwei spekulativen Projekte in Harburg (29.000 qm) und Altenwerder (17.000 qm), die 2017 fertiggestellt werden, doch bleibe die Verfügbarkeit hochwertiger Hallenflächen eingeschränkt. Lojewski verweist auf einen weiteren spekulativen Neubau in Rade (20.000 qm), der bis Anfang 2018 fertig werde. Und die Deutsche Post DHL erhielt Ende November 2016 den Zuschlag für die Entwicklung des Logistikparks HUB + Neuland nahe der Ausfahrt Harburg der A1. 200 Mio. Euro sollen in ein Klima-Modellquartier für nachhaltige Logistik fließen, in dem DHL etwa ein riesiges Paketzentrum errichten möchte. Baubeginn voraussichtlich noch in diesem Jahr.

"Weitere Gewerbeareale für Großansiedlungen innerhalb Hamburgs erwarten wir erst ab 2019 oder später", so Harder. "Daher rücken Brownfield-Developments stärker in den Fokus der Projektentwickler und Eigennutzer. Durch das Großprojekt von Deutsche Post DHL liegt unsere Gesamtumsatzprognose für das Jahr 2017 bei 575.000 bis 600.000 qm."

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