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Märkte | 17.01.2017

Von Alexander Heintze

In diesem Artikel:

In München müssen Logistiker immer weiter ins Umland

Bild: Jens Küsters/Beos
Ende vergangenen Jahres startet Beos mit der Vermietung des Gewerbequartiers Q-West in Maisach im Landkreis Fürstenfeldbruck.

Bild: Jens Küsters/Beos

Der Münchner Lager- und Logistikmarkt leidet weiter unter dem extremen Flächenmangel. Das macht es für Investoren noch interessanter.

Der Münchner Logistikmarkt ist eine reine Definitionssache. Je nachdem, wie weit man das Marktgebiet fasst, melden die Makler Jahr für Jahr unterschiedliche Zahlen. So errechnete Realogis für 2016 für den Großraum München einen Flächenumsatz von 240.000 qm. Colliers München kommt dagegen auf 265.000 qm und damit fast ein Drittel mehr als im Vorjahr. Zählt man die Eigennutzer hinzu, die ebenfalls kräftig zugelegt haben, summiert sich der Flächenumsatz für 2016 auf 342.400 qm. Ein Plus von 54%.

Einig sind sich die Makler, dass rund die Hälfte des Umsatzes auf große Anmietungen von mehr als 5.000 qm zurückgeht. Der IT-Händler TTI erweitert seine Deutschlandzentrale Maisach-Gerlinden um rund 19.000 qm. BMW mietete 14.900 qm in Unterschleißheim, der Onlineshop mytheresa.com ein Zentrallager mit 16.000 qm in Kirchheim-Heimstetten. Als größter Eigennutzer übernahm der Großhändler Transgourmet das ehemalige Aldi-Logistikzentrum in Eichenau mit knapp 29.000 qm Logistikfläche.

Handel vor Spediteuren

Mit 93.600 qm waren Handels- und E-Commerce-Unternehmen für fast 40% des Vermietungsvolumens verantwortlich. Logistikunternehmen machten mit 79.000 qm gut ein Drittel aus.

Viele Handelsunternehmen suchten nach wie vor Flächen im Stadtgebiet, um ihre Kunden innerhalb weniger Stunden beliefern zu können. Das sei aber nahezu aussichtslos, sagt Oliver Raigel, Geschäftsführer von Realogis Immobilien München. Innerhalb der Stadtgrenzen müssten diese Unternehmen auf ungenutzte Einzelhandels- oder Büroobjekte zurückgreifen. So mietete der Onlinehändler Amazon ein 2.000 qm großes Warenlager in einem früheren Supermarkt in der Arnulfstraße. Laut Colliers entfielen etwa 17% des Umsatzes auf Flächen innerhalb der Stadtgrenzen.

Chance für das Umland

Diese Flächenknappheit sei eine Chance für das Münchner Umland, meint Raigel. Schon 2016 fand etwa ein Drittel des Flächenumsatzes entlang der A 96 und der A 8 im Münchner Westen statt. Im traditionellen Logistikgebiet Nord wurde mit 34% nur unwesentlich mehr umgesetzt. Im Münchner Osten waren es 21%; im Süden 12%. Für 2017 rechnet Raigel mit weiteren Neubauten im Umland. Die Gemeinden würden wegen vorhandener Grundstücke und vergleichsweise günstiger Mieten für Unternehmen immer attraktiver. "In Sulzemoos, Olching und Neufahrn entstehen Neubauprojekte mit rund 90.000 qm Gesamtfläche", so Raigel. Flächen, die dringend benötigt würden. 2016 kamen zum Bestand von 5,6 Mio. qm nur knapp 40.000 qm Neubaufläche hinzu. Laut Colliers liegt der Leerstand bei etwas über 2%. Für fast alle verfügbaren Flächen gebe es jedoch schon Interessenten.

Chance für Investoren

Der Mangel macht Logistik für Investoren interessanter. Laut JLL ist das Transaktionsvolumen auf 420 Mio. Euro gestiegen. Die Renditen sanken entsprechend auf Werte zwischen 5,5% und 5%. "Weiterhin fehlt es München an modernen und kurzfristig am Markt verfügbaren Industrie- und Logistikflächen", resümiert Kurt Zauner von Colliers International. Vor allem großvolumige spekulative Projektentwicklungen könnten die hohe Nachfrage kompensieren und das Flächenangebot ausweiten. Auch der Bau von mehrgeschossigen Logistikimmobilien könnte den Markt entspannen.

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