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Märkte | 05.01.2017

Von Friedhelm Feldhaus

In diesem Artikel:

Hamburg: Büroflächenumsatz 2016 bei 550.000 qm

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Die Interimsanmietung von knapp 24.000 qm im Poseidon-Haus in der City Süd durch Olympus war 2016 der größte Abschluss.

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Am Hamburger Büroflächenmarkt konnte zum dritten Mal in Folge ein Umsatz über 500.000 qm erreicht werden. Angesichts fehlenden Neubaus sowie des Wettbewerbs durch Wohn- und Hotelprojekte sinkt der Leerstand und die Miete steigt. So wird es auch 2017 sein.

Mit 550.000 qm reicht der Büroflächenumsatz in Hamburg 2016 nahe an das bisherige Rekordjahr 2007 (580.000 qm) heran. Gegenüber dem vergangenen Jahr ist ein leichter Zuwachs von 1% bis 2% zu verzeichnen. Die starke Nachfrage wird durch den hohen Vermietungsumsatz von 492.000 qm unterstrichen. Der Eigennutzeranteil lag nach Zahlen von Grossmann & Berger (G&B) bei nur 58.000 qm.

Vier Umsätze über 10.000 qm

So starteten Windanlagenhersteller Nordex nahe dem Airport (Langenhorner Chaussee 600a) mit einem 12.000 qm großen Erweiterungsbau und die Kassenärztliche Vereinigung Hamburg (KVH) mit dem Bau ihres 10.000 qm großen Domizils in Barmbek (Humboldtstraße 56).

Zwei Mietabschlüsse komplettieren das Quartett der Umsätze über 10.000 qm. Olympus mietete bis zur Fertigstellung des Neubaus am alten Standort in der nahen Wendenstraße 23.800 qm im Poseidon-Haus (Amsinckstraße 63-71) - der größte Abschluss 2016. Im künftigen Axel-Springer-Quartier in der Neustadt (zwischen Kaiser-Wilhelm-Straße und Caffamacherreihe) mietete zudem die Beratungsgesellschaft KPMG knapp 12.000 qm.

Sog in die City

Bei den Mietern wächst das Interesse an der City. Nach Zahlen von G&B entfielen 31% des Umsatzes auf diesen Teilmarkt. "Wir beobachten, dass Entscheider noch stärker als bisher im Sinne ihrer Mitarbeiter Wert auf ein attraktives Umfeld legen", kommentiert Andreas Rehberg, G&B, diese Entwicklung. Zudem mangelt es außerhalb der City und der Hafencity an großvolumigen Büroprojektentwicklungen.

Dies illustriert die Angebotssituation in der City Süd/Hammerbrook, mit rund einem Fünftel des Umsatzes zweitstärkster Teilmarkt. "Der Bürostandort steht vor dem Problem fehlender Neubauflächen", erklärt Artur Kraft, Angermann. "Aktuell stehen gerade einmal 2.500 qm als Erstbezugsfläche auf dem Markt zur Verfügung. Eine Besserung der Situation in der City Süd ist nach derzeitigem Stand erst ab 2019 zu erwarten."

Wettbewerb durch Hotel- und Wohnprojekte

Kraft verweist auf zahlreiche Wohn- und Hotelprojekte, die in dem citynahen Standort - auch politisch gefördert - für eine stärkere Nutzungsmischung sorgen sollen. Doch auch in der City fehlt es - mit ähnlichem Wettbewerb - jenseits der großen Entwicklungsprojekte Alter Wall, Stadthöfe, Axel-Springer-Quartier an modernen Neubauflächen. Von den im vergangenen Jahr fertiggestellten 192.000 qm Bürofläche waren nach Statistik von G&B bereits 89% vermietet.

"2016 kamen lediglich 21.000 qm spekulativ auf den Markt", erläutert Rehberg. "Angesichts dieser Entwicklung sollten vor allem größere Nutzer langfristig planen und sich frühzeitig Flächen sichern." Oliver Horstmann, Engel & Völkers (E&V), ergänzt: "Die hohen Vorvermietungsquoten in aktuell im Bau befindlichen Objekten in der Innenstadt würden für mehr spekulativen Neubau sprechen. Aufgrund des immer noch knappen Angebots sind Kunden bereit, sich rechtzeitig Flächen zu durchaus ambitionierten Preisen zu sichern."

Leerstand bei 5%, Miete bei 26 Euro/qm

Die seit Jahren anhaltende starke Nachfrage hat die Leerstandsquote zum Jahresende auf 5% sinken lassen. Angesichts des Flächenmangels und durch Vermietungen in hochpreisigen Projektentwicklungen - Umsatzanteil etwa 20% - kletterten sowohl die Durchschnittsmiete wie auch die Spitzenmiete. G&B sieht die Spitzenmiete bei 26 Euro/qm, Angermann und E&V bei 25,50 Euro/qm. Die Durchschnittsmiete liegt zwischen 14,70 Euro/qm (Angermann) und 15,50 Euro/qm (G&B). Für 2017 erwarten die Makler erneut ein Ergebnis über 500.000 qm, steigende Mieten und sinkenden Leerstand.

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