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Märkte | 09.12.2016

Von Ulrich Schüppler

In diesem Artikel:
  • Personen:
    Ludwig Vogel, Jan Dirk Poppinga, Peter Glöckner
  • Immobilienart:
    Einzelhandel, sonstige Center (grüne Wiese)

Investoren setzen auch 2017 auf Handelsimmobilien

Auch in Berlin brummt das Transaktionsgeschäft: Redevco kaufte hier unlängst den Media-Markt im Stadtteil Wedding. Redevco
Auch in Berlin brummt das Transaktionsgeschäft: Redevco kaufte hier unlängst den Media-Markt im Stadtteil Wedding.

Redevco

Auch im kommenden Jahr dürften Handelsimmobilien jeglicher Couleur stark nachgefragt sein, allen Sorgen um Renditekompression und steigende Preise zum Trotz. In dieser Hinsicht waren sich Vertreter von Seiten der Investoren, Makler und Centermanager beim Pressefrühstück in Frankfurt einig. Letztlich aber hängt alles an der Zinspolitik der EZB.

"Die Nachfrage nach Handelsimmobilien bleibt auch 2017 hoch", gibt sich Jan Dirk Poppinga, Head of Retail Investment bei CBRE zuversichtlich. "Die Bieterverfahren entwickelten sich zuletzt sehr dynamisch und die Anzahl der Bieterrunden hat zugenommen." Trotz kritischer Prüfung steige dabei die Risikobereitschaft der Investoren, was Poppinga auch dem Mangel an verfügbaren Core-Produkten zuschreibt. Da die Finanzierungsstrukturen im Vergleich zur Zeit vor der Finanzkrise aber durch die Bank solider sind, sei das Risiko einer Blase viel geringer als damals.

"Die Preise sind nochmals gestiegen, aber solange die Zinsen niedrig bleiben, werden gute Immobilien in Deutschland weiter gefragt sein", pflichtet Ludwig Vogel bei, Managing Director bei Warburg-HIH Invest Retail Properties. Die Nachfrage erstreckt sich dabei über alle Typen von Handelsimmobilien. Besonders Fachmarktzentren hätten sich zu einer etablierten Assetklasse entwickelt, darin sind sich die Experten einig. "Fachmarktzentrum mag ein sperriges Wort sein, aber so heißt dieser Immobilientypus nun mal", sagt Peter Glöckner, Geschäftsführer der IPH Centermanagement.

Elektromärkte schrumpfen, kleine Filialisten verschwinden

Auf der Mieterseite gewinnt bei den Fachmarktzentren der Lebensmitteleinzelhandel weiter an Bedeutung, betont Vogel. Dabei nehme die Anzahl der Standorte zu, bei denen Vollsortimenter und Discounter einträchtig nebeneinander existieren, oft noch ergänzt um einen Drogeriemarkt. "Mittlerweile suchen diese Gruppen von Einzelhändlern gegenseitige Nähe und stärken dadurch ihre Standorte", erläutert Vogel. Elektromärkte hingegen würden schon wegen der Onlinekonkurrenz nicht mehr in gleichem Maße Fläche nachfragen wie früher.

Bei den Mietverträgen sehen die Spezialisten einen Trend zu kürzeren Laufzeiten. "Früher standen Verträge unter zehn Jahren Laufzeit gar nicht zur Diskussion", erinnert sich Glöckner. "Der Fünfjahresvertrag hat den Zehnjahresvertrag zwar noch nicht verdrängt, aber die Entwicklung geht in diese Richtung." Allerdings sei diese höhere Flexibilität unter Umständen für beide Seiten von Vorteil, fügte der Centermanager hinzu.

In den innerstädtischen Lagen erkennt Vogel eine Rückkehr der großen Showrooms, zum Beispiel von Autoherstellern. Auch Monomarkenstores und internationale Ketten sieht der Experte weiter auf dem Vormarsch. Selbst bei den Kaufhausbetreibern sieht es wieder besser aus als vor ein paar Jahren, Karstadt habe sich stabilisiert. Der regionale Filialist mit nur drei oder vier Läden hingegen ist am Aussterben, erklärt Glöckner, auch wenn manche Kunden das bedauern mögen.

Die meisten Marktteilnehmer erwarten keinen Trendbruch

Große Überraschungen am Investmentmarkt der Handelsimmobilie erwartet offenbar zurzeit niemand. "Mich haben noch nie so wenige Menschen auf der Expo Real nach der Entwicklung im kommenden Jahr gefragt wie dieses Mal", sagt Poppinga. Seiner Ansicht nach gehen die meisten Marktteilnehmer einfach davon aus, dass sich die Investmenttätigkeit 2017 ähnlich entwickeln wird wie 2016. Damit könnten sie sogar richtig liegen.

Bei der Diskussion um schrumpfende Rendite werde nämlich oft übersehen, dass die Differenz zwischen Immobilienrendite und Staatsanleihezinsen sich auf einem historischen Höchststand befindet, wie Vogel betonte. An der genauen Beobachtung der EZB-Politik führt daher auch für den Handelsimmobilieninvestor kein Weg vorbei. "Die Zinsentwicklung ist ein ganz wesentlicher Faktor für die derzeitige Preisentwicklung", resümiert Vogel.

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