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Märkte | 29.03.2016

Von Friedhelm Feldhaus

In diesem Artikel:

Hamburg: Neubaumieten steigen bis 2018 stärker als Preise

In Lüneburg kosten neue Eigentumswohnungen nach LBS-Zahlen im Mittel 3.084 Euro/qm - gut 40% mehr als 2011. Bild: ff
In Lüneburg kosten neue Eigentumswohnungen nach LBS-Zahlen im Mittel 3.084 Euro/qm - gut 40% mehr als 2011.

Bild: ff

Die Preise für Wohneigentum in Hamburg werden steigen. Das erwarten LBS und HSH Nordbank in ihren jüngsten Wohnungsmarktberichten. Etwas überraschend ist die Prognose der HSH, dass die Mieten bis 2018 stärker steigen als die Wohnungspreise. Peter Axmann, HSH Nordbank, fordert den Neubau von über 10.000 Wohneinheiten jährlich.

Peter Axmann. Bild: ff
Peter Axmann.

Bild: ff

"Die Verdoppelung der Wohnungsfertigstellungen zwischen 2010 und 2014 auf knapp 7.000 Wohneinheiten ist ein Erfolg", betonte Peter Axmann, Leiter Immobilienkunden bei der HSH Nordbank, bei der Vorstellung des HSH-Wohnungsmarktberichts. "Aber der Bedarf wird durch den auf etwa 14.000 Menschen jährlich gestiegenen Zuzug nicht gedeckt und der Nachfrageüberhang nicht abgebaut."

9.400 Fertigstellungen im Jahr 2017

Für die nächsten Jahre erwartet Axmann deutlich höhere Fertigstellungszahlen. Von 7.700 fertiggestellten Wohneinheiten 2015 soll sich die Zahl auf 9.400 im Jahr 2017 erhöhen, um 2018 auf 8.800 Wohnungen zu sinken. Zu wenig, aus HSH-Perspektive. "Auch ohne Berücksichtigung der unterzubringenden Flüchtlinge brauchen wir im Mittel der nächsten Jahre über 10.000 an den Markt gehende Wohneinheiten, denn allein bis 2020 erwarten wir 68.000 zusätzliche Einwohner."

Jedoch werde es schwierig, die Zahlen zu erreichen. "Es fehlen Flächen und die vorhandenen Grundstücke sind kaum noch unter 1.000 Euro/qm Wohnfläche zu bekommen. Zudem ist die Kapazität der Bauunternehmen begrenzt und auch die Behörden arbeiten relativ langsam. Nicht zuletzt wird die Mietpreisbremse von unserer Kundschaft nicht gerade als Investitionsbeschleunigung gesehen."

Erstbezugsmieten steigen bis 2018 um 9,5%

Von 2004 auf 2015 sind die Bestandsmieten in Hamburg nach HSH-Zahlen von 7,50 Euro/qm um 36% auf 10,20 Euro/qm gestiegen und die Erstbezugsmieten gar um 50% von 8,80 Euro/qm auf 13,20 Euro/qm. Bis 2018 erwartet Axmann bei den Bestandsmieten - gedrosselt durch die Mietpreisbremse - einen Zuwachs um 3% auf 10,50 Euro/qm und bei den Erstbezugsmieten einen weiteren Sprung um 9,5% auf 14,45 Euro/qm. Trotzdem hätten die Mieten inflationsbereinigt das Niveau der frühen 1990er Jahre noch nicht wieder erreicht.

Das ist bei den Preisen für neue Eigentumswohnungen anders, die heute mit 4.300 Euro/qm im Mittel bereits teurer seien als vor 25 Jahren. Bis 2018 sieht das Bankhaus hier einen Preiszuwachs um 4% bis 5% auf etwa 4.500 Euro/qm. Nach Zahlen der LBS Hamburg-Schleswig-Holstein, die in der vergangenen Woche ihren Immobilienatlas vorlegte, ist dieses Niveau mit aktuell 4.420 Euro/qm nahezu erreicht - ein Plus von 6,7% gegenüber dem Vorjahr.

Günstige Wohnungen in Bergedorf

Bestandswohnungen werden nach LBS-Zahlen, allesamt geliefert von F+B Forschung und Beratung, für durchschnittlich 3.658 Euro/qm angeboten. Die teuersten Neubauwohnungen hat die Bausparkasse wenig überraschend alsternah in Harvestehude (8.743 Euro/qm) und Rotherbaum (7.534 Euro/qm) ausgemacht. Es folgen am östlichen Alsterufer die Stadtteile Uhlenhorst und Hohenfelde mit rund 7.500 Euro/qm.

Zunächst verblüffend ist das Preisverhältnis zwischen neuen und gebrauchten Wohnungen in der Hafencity. Während neue Wohnungen im Mittel für 6.224 Euro/qm auf dem Markt sind, werden gebrauchte für 6.602 Euro/qm angeboten. Auflösung: Die Bestandswohnungen liegen citynäher als die weiter östlich entstehenden neuen Wohnungen.

Die günstigsten neuen Wohnungen gibt es auf Hamburger Stadtgebiet mit 3.438 Euro/qm in Harburg und mit 3.207 Euro/qm in Bergedorf. Im Hamburger Umland sind die Neubaupreise Anfang 2016 mit 2.819 Euro/qm 7% höher, als ein Jahr zuvor. Dabei liegen Reinbek (3.587 Euro/qm) und Ahrensburg (3.390 Euro/qm) deutlich über dem Mittel. 3.000 bis 3.200 Euro/qm werden etwa in Norderstedt, Lüneburg oder Wentorf/Aumühle verlangt, knapp 3.000 Euro/qm in Pinneberg. Um 2.800 Euro/qm kosten Wohnungen in Schenefeld, Wedel, Buxtehude oder Buchholz. In Elmshorn, Kaltenkirchen oder Uetersen sind neue Wohnungen im Mittel für 2.500 bis 2.600 Euro/qm zu bekommen.

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