IMMOBILIEN ZEITUNG – AKTUELLE AUSGABE
Immobilien Zeitung vom 15.10.2009
Ia-Lagen
Ladenmieten legen eine Verschnaufpause ein
Der Anstieg der Ladenmieten in den besten Lagen der deutschen Innenstädte ist zum Stillstand gekommen. Das Mietniveau in Süddeutschland entfernt sich immer weiter von dem im übrigen Bundesgebiet. Das sind wichtige Ergebnisse des neuen Marktberichts des Einzelhandelsimmobilienmaklers Comfort.
Nach zum Teil satten Steigerungsraten in den vergangenen Jahren (plus 15% seit 2005) haben die Einzelhandelsmieten in den deutschen Ia-Lagen in den vergangenen zwölf Monaten nicht mehr zugelegt. Im Gegenteil: Die Durchschnittsmiete fiel gegenüber der Jahresmitte 2008 leicht um 0,2%.
"Man kann von Stagnation sprechen", sagt Manfred A. Schalk, Geschäftsführer von Comfort München. In einigen Straßen setzte sich allerdings die Hausse fort. Dazu zählen z.B. Alexanderplatz, Gorkistraße, Friedrichstraße und Oranienburger Straße in Berlin (bis zu 16,7%). Die Grundaussage von Comfort deckt sich mit der von Kemper’s Jones Lang LaSalle. Kemper‘s hatte im August für das zweite Halbjahr 2009 einen bundesweiten Rückgang der durchschnittlichen Spitzenmiete um 0,5% prognostiziert.
Mieten in Schweinfurt brechen ein
Deutlich besser als der Durchschnitt entwickeln sich die süddeutschen Städte. "Wir haben im Süden in der Fläche eine positivere Entwicklung", stellt Schalk fest. Als Gründe nennt er die höhere Kaufkraft der Bevölkerung, die höhere Zentralität vieler süddeutscher Städte, aber auch eine insgesamt restriktivere Einzelhandelsplanung der Kommunen; diese komme z.B. in einer im Großen und Ganzen reservierteren Haltung gegenüber Einkaufszentren zum Ausdruck. "In Rosenheim und Würzburg wurden zwei Centerentwicklungen abgeschmettert", sagt Schalk. Auffällig sei auch, dass es in Berlin unverhältnismäßig mehr Einkaufszentren gebe als in München.
Doch auch in Süddeutschland gibt es Ia-Lagen, in denen die Mieten gesunken sind. So meldet Comfort für die Fleiner Straße in Heilbronn ein Minus von 5,9%. Dort habe die im März 2008 eröffnete Stadtgalerie der ECE viele Mieter absorbiert. Ähnliches zeigt sich in Schweinfurt, wo die Mieten laut Comfort um 20% zurückgingen. Das Maklerhaus führt das auf die neue Stadtgalerie (ebenfalls ECE) zurück. Die Nachfrage in den traditionellen Einkaufslagen Kesslergasse, Lange Zehntstraße, Roßmarkt und Spitalstraße sei dadurch fast zum Erliegen gekommen. Ein deutliches Minus müssen auch Fürth (-5,7%), Hof (-10%), Schwäbisch Gmünd (-6,7%) und Aschaffenburg (-5%) hinnehmen. In Aschaffenburg macht Comfort die schlecht integrierte City-Galerie für den Mietpreisverfall verantwortlich.
Die insgesamt aber bessere wirtschaftliche Entwicklung führt dazu, dass die durchschnittliche Miete in bayerischen und baden-württembergischen Ia-Lagen (80,71 Euro/m2) inzwischen deutlich über dem Bundesdurchschnitt (68,10) liegt. Noch klarer liegen die süddeutschen Ladenmieten über dem westdeutschen Durchschnitt (62,13), wobei Comfort unter Westdeutschland nur die Bundesländer Nordrhein-Westfalen, Hessen, Rheinland-Pfalz und Saarland versteht. Comfort wählt diese Einteilung, um zu verdeutlichen, dass sich innerhalb der alten Bundesländer mittlerweile ein Mietpreisgefälle gebildet hat. Insbesondere die Entwicklung in Nordrhein-Westfalen sieht Comfort mit Sorge. "Hier konkurrieren auf engstem Raum eine ganze Reihe von Städten, die sich zudem noch mit einer Vielzahl nicht integrierter Einkaufszentren auseinanderzusetzen haben, um die Gunst der Kunden", heißt es im Comfort-Bericht.
Und weiter: "Ostdeutsche Städte sind als strukturschwache Gebiete mittlerweile durch eine ganze Reihe von Städten im Ruhrgebiet abgelöst worden." Auch diese Entwicklung bildet sich im Mietpreisniveau ab: Während die Mieten im Osten um 0,8% stiegen, sanken sie in den vier westlichen Bundesländern um 0,3%.
"Robustes Konsumklima"
In den neuen Bundesländern erkennt Comfort die oft beschriebene "Renaissance der Innenstädte" besonders deutlich. "Erfurt entwickelt sich supergut", berichtet Schalk. "Eine schöne Stadt mit hoher Zentralität und klassischer A-Lage. Für Leipzig und Dresden gilt das sowieso." Der Aufholprozess führt dazu, dass die Durchschnittsmiete in den neuen Ländern (65,95 Euro/qm) mittlerweile höher als in Westdeutschland im Comfort’schen Sinne ist (62,13). Zum schlechten Abschneiden Westdeutschlands tragen allerdings die vielen nordrhein-westfälischen Städte mit "Niedrigstmietniveau" (Schalk) bei, aber auch die Tatsache, dass Comfort im Osten weniger Städte erfasst. Insgesamt werden im Comfort-Bericht 60 Städte detailliert beschrieben, für 160 Städte werden die Kennzahlen genannt. (cvs)
