IMMOBILIEN ZEITUNG – AKTUELLE AUSGABE
Immobilien Zeitung vom 27.08.2009
Mietspiegel
Tauziehen um energetische Mietspiegel
Der Mietspiegel Darmstadts gilt hierzulande als erster energetischer oder ökologischer Mietspiegel. Berlin hat im Juni einen veröffentlicht, derzeit ringt man in Hamburg und Frankfurt am Main darum, wie ein solcher Mietspiegel konzipiert sein soll. Es geht um methodische Fragen, aber auch darum, wie tief Vermieter von Gebäuden mit vergleichsweise guter energetischer Qualität ihren Mietern in die Tasche greifen dürfen.
Am Anfang steht der Auftrag des Gesetzgebers, in einem qualifizierten Mietspiegel den Markt abzubilden. Beeinflussen also energetische Maßnahmen nachweislich die Höhe der Nettokaltmiete, müssen sie ausgewiesen werden. In wohl mehr als der Hälfte der Städte hierzulande sind bislang entsprechende Punkte in den Mietspiegel eingeflochten, schätzt Christian von Malottky, wissenschaftlicher Mitarbeiter am Institut Wohnen und Umwelt (IWU), Darmstadt. Viele andere werden das noch, meint er.
Die Frage ist nur: Wie? "Bisher wurden energetische Qualitäten meist recht hemdsärmlig berücksichtigt", sagt Malottky. Will heißen: In dem einen Mietspiegel sind Isolierverglasung und Heizung berücksichtigt, dafür bleibt die Dämmung außen vor; im anderen heißt es nur "wurde gedämmt" usw. Die wärmetechnische Beschaffenheit eines Hauses wird damit nicht hinlänglich widergespiegelt – und dementsprechend unzureichend bei der Kaltmiete berücksichtigt.
Etliche Städte wollen das ändern. Einigen, darunter Erlangen, Heidelberg, Rottweil und eben das vom IWU beratene Darmstadt, ist das auch gelungen, meint Malottky. Unter gelungen versteht er: Wenn die wärmetechnische Qualität von Gebäuden "empirisch sauber" erfasst in den Mietspiegel einfließt und überdurchschnittliche Qualitäten in signifikant höhere Kaltmieten münden.
IWU, Deutscher Mieterbund und etliche Politiker – in Hamburg hat sich die schwarz-grüne Koalition die Einführung des energetischen Mietspiegels in den Koalitionsvertrag geschrieben – hoffen darauf, dass Zuschläge zum Anreiz für energetische Investitionen werden. Ein indirekter Anreiz könnte sein: Da der Mietspiegel den Markt abbildet, gehen Zuschläge für ein Kriterium auf Kosten des Basismietniveaus und schmälern so die Einnahmen aus Energieschluckern.
Das ökologische in Darmstadts Mietspiegel 2008 funktioniert folgendermaßen: Vermieter, deren Wohnhäuser einen Primärenergiekennwert zwischen 249 und 175 kWh/qm pro Jahr aufweisen, erhalten einen Zuschlag von 0,37 Euro/qm. Wer auf unter 175 kWh/qm kommt, kann 0,49 Cent/qm mehr verlangen. Der Wert entspricht laut IWU in der Regel dem im Energiebedarfsausweis angegebenen Primärenergiebedarf. Die 37 Cent können derzeit für etwa 31% der Wohnungen in Darmstadt verlangt werden, der knappe halbe Euro für ca. 14%.
In den Berliner Mietspiegel, einen Tabellenmietspiegel, ist der energetische Aspekt anders eingebaut. Er kann als zusätzliches Merkmal hinzugezogen werden, um die Vergleichsmiete innerhalb einer gewissen Spanne zu heben oder – aus Mietersicht – zu drücken. Energieverbrauchskennwerte von 120 bis 100 kWh/qm, 100 bis 80 kWh/qm und unter 80 kWh/qm pro Jahr dürfen mit ein, zwei oder drei Pluspunkten versehen werden; Kennwerte zwischen 190 und über 270 kWh/qm werden mit ein bis drei Minuspunkten bestraft.
Zwischen 120 und 190 kWh/qm tut sich nichts. Mit den Punkten kann die Vergleichsmiete nach oben oder unten wandern. Allerdings: Da der energetische Teil eingebettet ist in die Merkmalsgruppe Gebäude, zu der unter anderem auch der Zustand des Treppenhauses zählt, können Punkte im Bereich Energie durch den Verlust anderer verwässert werden. Ohnehin, meint Dieter Blümmel, Pressesprecher des DMB Berlin, schlage sich der energetische Aspekt nur im "kleinen einstelligen Centbereich" nieder. "Der Anreiz zu Investieren ist begrenzt", resümiert Malottky.
Viele Unbekannte und Hindernisse
Es ist ein Hinweis darauf, dass energetische Mietspiegel, vor allem ihr Zustandekommen und die Ausgestaltung, umstritten sind. Das fängt beim Zeit- und Kostenaufwand an: Benötigen Vermieter für den Nachweis der energetischen – wie derzeit in Darmstadt – den gegenüber dem Verbrauchsausweis teureren Bedarfsausweis, ruft das in anderen Städten und ihren Verbänden Unmut hervor. Weiter geht es mit der Frage der Gewichtung gegenüber anderen Ausstattungs- und Beschaffungsmerkmalen: Wie viel mehr Wert ist das Wenig-Energie-Schlucken gegenüber der Lage beispielsweise? Und es endet mit der Gestaltung des Mietspiegels: Sollte es ein Regressionsmietspiegel wie in Darmstadt sein, in dem eine hohe Energiequalität in Cent ausgewiesen wird? Oder besser einer wie in Berlin?
Bleiben wir beim häufig ins Feld geführten Investitionsanreiz. Ist der überhaupt gegeben durch die mehr oder weniger hohen Beträge, die wohl aber immer Centbeträge sein werden? Der Deutsche Mieterbund (DMB) meint ja. "Allerdings muss es dann auch Abschläge bei energetisch schlechten Wohnungen geben", betont Pressesprecher Ulrich Ropertz – eine Forderung, die bei Vermieterverbänden nicht gut ankommt. Der GdW sieht kaum Anreizwirkung.
"Das fängt schon damit an, dass nicht jede Stadt einen Mietspiegel hat", erklärt GdW-Energiereferentin Ingrid Vogler. Das Anreiz-Argument versandet ihrer Ansicht nach zudem in Märkten, in denen – wie in vom Plattenbau geprägten Städten Ostdeutschlands – schon gut saniert ist: "Dann lässt sich kein nennenswerter Zuschlag mehr ausweisen." Auch sonst ist sie überzeugt davon, dass das Obendrauf hoch ausfallen müsste, um zum Investieren zu bewegen. Geht es um Anreize über die 11%-Umlage hinaus, bevorzugt der GdW daher objektbezogene Lösungen jenseits des Mietspiegels. Für diesen favorisiert Vogler ein schlankes kostengünstiges Verfahren wie in Berlin.
Haus & Grund (H&G) geht noch weiter: "Wir lehnen energetische Mietspiegel in der Form, wie es sie jetzt in Städten gibt, ab", sagt Pressesprecher Alexander Wiech. Die Begründung: zu aufwendig, zu unterschiedlich in Methodik und Ergebnissen. Mancher Brancheninterne vermutet hinter der Ablehnung die Befürchtung, die insgesamt nicht gerade für ihre Sanierungswut bekannte H&G-Klientel könnte in puncto Kaltmiete dann schlechter abschneiden.
In Frankfurt und Hamburg wird derzeit gerungen. In Frankfurt lehnt VdW-Vorstand Rudolf Ridinger den in der vergangenen Mietspiegelrunde in Betracht gezogenen IWU-Mietspiegel ab und bevorzugt einen Spannenmietspiegel wie in Berlin. "In angespannten und dynamischen Märkten wie Frankfurt ist es doch gar nicht möglich, alle relevanten Merkmale zu erfassen. Da bieten Spannen bessere Ausgleichsmöglichkeiten."
In Hamburg blockieren die Grundeigentümer, das GdW-Mitglied Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen (vnw) ist dafür. "Hat ein Vermieter saniert, soll er auch profitieren", sagt vnw-Wohnungsreferent Michael Pistorius. Er hofft darauf, dass die "im Wesentlichen" energetisch gut aufgestellte vnw-Klientel die Vergleichsmiete dann bis ganz oben ausreizen kann. Und wer da schon ist? "Ja, da geht es nicht weiter – ein Problem, das noch gelöst werden müsste", räumt er ein, betont aber: "Irgendwie muss man den Einstieg schaffen." (cr)
