IMMOBILIEN ZEITUNG – AKTUELLE AUSGABE
Immobilien Zeitung vom 20.08.2009
Streitgespräch
A-Lage oder B-Lage - René Ravn contra Hubertus Kobe
Sollte man derzeit besser in A- oder B-Lagen investieren, und was sind die Stärken dieser Lagen? Darüber diskutieren René Ravn vom B-Lagen-Investor Herkules und Hubertus Kobe vom Ia-Lagen-Spezialisten DTZ mit der Immobilien Zeitung.
Immobilien Zeitung: Herr Kobe, vor nicht allzu langer Zeit waren Mieter bereit, irrsinnige Summen in Ladenlokale in Top-Lagen zu investieren. Häufig warfen sie auch noch Schlüsselgeld hinterher, um den Vormieter rauszukaufen. Heute sitzen viele von ihnen auf extrem teuren Mietverträgen, leiden unter schwindenden Umsätzen und warten auf den nächsten Wahnsinnigen, der sie von ihrem Mietvertrag befreit. Was rechtfertigt monatliche Spitzenmieten von 270 oder 280 Euro/qm?
Hubertus Kobe: Gut, diese Spitzenmieten werden in Metropolen aufgerufen, man muss sich aber fragen, ob die auch gezahlt werden. Viele Textilketten sehen Geschäfte in Top-Lagen als reine Repräsentationsflächen, die über den Versandhandel und Lizenzgeschäfte quersubventioniert werden. Für diese Investition spricht aber, dass in Ia-Lagen die Architektur attraktiver ist als in B-Lagen und Emotionen besser mitgeteilt werden können. Sehen Sie sich die BIDs an. Da tut sich was, dort wird mehr investiert und die Läden werden häufiger revitalisiert. Wenn Sie sich in Hamburg den Neuen Wall oder den Jungfernstieg ansehen, wurden dort in den vergangenen sechs Jahren alle Geschäfte erneuert. Sie sind generell repräsentabler und geben den Zeitgeist des Konsums wider.
IZ: Was macht die Ia-Lage so besonders?
Kobe: Nirgends ist die Vielfalt und Dichte des Angebots so hoch, die Preise der dort angebotenen Waren so attraktiv und die Infrastruktur so gut. Die Menschen parken bequem in der Innestadt und finden dort alles in großer Nähe. Der Vorteil der Ia-Lagen ist gerade in kleineren Städten, dass diese auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln zu erreichen sind, B-Lagen hingegen meist nicht.
René Ravn: Das ist in den meisten Fällen auch nicht wichtig, denn vor unseren Märkten in den B-Lagen kleinerer, so genannter B- und C-Städte können die Menschen gratis parken. Und das tun nicht nur die, die primär bei uns einkaufen wollen. Wir haben beispielsweise in Bergkamen ein klassisches Nahversorgungszentrum mit rund 5.000 qm Gesamtfläche mit direktem Anschluss an die Fußgängerzone bauen lassen. Mieter sind drei Lebensmitteldiscounter sowie Schuh- und Textilketten. Viele Menschen besuchen unsere Geschäfte, weil sie dann ihren Versorgungseinkauf in unserem Center mit ihrem Einkauf in der Stadt verbinden können. Dann müssen Sie nur einmal parken.
Kobe: Cityrandlagen werden aber problematisch, wenn sich ein weiterer Anbieter zwischen dem bestehenden Center und dem Stadtzentrum ansiedelt. Dann fahren die Kunden an Ihrem Center vorbei, wenn es den Mietern Ihres Centers nicht vorher gelungen ist, eine sehr treue Stammkundschaft aufzubauen.
IZ: Herr Ravn, Herkules setzt seit vielen Jahren auf Einzelhandelsinvestments in B-Lagen. Welche Standorte sind für Sie interessant und warum?
Ravn: Interessant sind z.B. B-Lagen in A-Städten. So haben wir etwa ein Nahversorgungszentrum in Hamburg-Boberg gekauft, das direkt an der A 5 liegt. Mieter sind neben dem Lebensmitteldiscounter Netto auch die Werkstattketten A.T.U., Carglass sowie eine Autovermietung. An unserem Standort fahren täglich 66.000 Menschen vorbei, die Kundenfrequenz ist gesichert und das wird auch in den kommenden Jahren so bleiben. Das Center haben wir 2006 für 6,82 Mio. Euro gekauft und eine Nettoanfangsrendite von 8% realisiert.
IZ: Gibt es auch Standorte, die Sie heute nicht mehr nehmen würden?
Ravn: In Hohenhammen bei Hildesheim haben wir vor Jahren ein Nahversorgungszentrum mit Rewe, Aldi, Kik und einem Baumarkt als Mieter gekauft, weil da in unmittelbarer Nähe auch ein Wohngebiet entstehen sollte. Bis das Wohngebiet entstanden ist, sind 17 Jahre vergangen. Das Nahversorgungszentrum lief glücklicherweise auch ohne das Wohngebiet, aber dieses
Risiko würden wir heute nicht mehr eingehen. SB-Märkte als erste an einem Standort oder auf der grünen Wiese zu errichten, ist heute ein No-Go.
IZ: Herr Kobe, Herr Ravn, für Geschäftshäuser in innerstädtischen Spitzenlagen hat DTZ noch Anfang 2008 maximale Multiplikatoren etwa in München vom 27fachen des Kaufpreises registriert, mittlerweile haben sie sich beim 23,5fachen eingependelt. Die Multiplikatoren von Einkaufszentren am Stadtrand sind im gleichen Zeitraum nur um 0,5 auf 18,5 zurückgegangen. Welche Immobilie ist also wertbeständiger?
Kobe: Die Preise für Geschäftshäuser in Ia-Lagen sind volatiler als die für B-Lagen-Objekte. Aber sie sind essenziell wichtig und daher ein sicheres Investment.
Ravn: Auch Gold kann zu teuer bezahlt werden. Daher werden wir bei Ia-Lagen nur zugreifen, wenn wir sie durch Notverkäufe günstig bekommen können.
IZ: Herr Kobe, Herr Ravn, vielen Dank für das Gespräch.
Das Interview führte Melanie Agne.
