IMMOBILIEN ZEITUNG – AKTUELLE AUSGABE
Immobilien Zeitung vom 05.03.2009
Büromarkt Deutschland
Wo sind meine Immobilien in Krisenzeiten sicher?
"Sicher ist momentan nur eines, nämlich dass Ihre Mieter keinen klaren Businessplan für die kommenden zehn Jahre haben", formuliert es Ferdinand Rock, Chef der Vermietungsabteilung bei Jones Lang LaSalle. Dieser Trend ziehe sich vor dem Hintergrund der Verunsicherungen durch die Finanzkrise über alle Standorte, Teilmärkte und weitgehend auch durch alle Branchen. Eine Lang- frist-Prognose wagt die Degi Research.
Welche Märkte in der Krise demnächst besonders unter Druck kommen, sei noch nicht klar erkennbar, sagen die Makler. "Das Bild wird sich erst klären, wenn man weiß, wo wie viele Untermietflächen angeboten werden", so Oliver Obert, Geschäftsführer der Atisreal GmbH. JLL-Mann Rock beobachtet lediglich bei den unternehmensnahen Dienstleistern wie Rechtsanwälten, Steuerberatern oder Wirtschaftsprüfern eine gewisse Nachfragestabilität – "in ratlosen Zeiten haben Berater eben besonders Konjunktur". Entwarnung gibt Rock in Sachen Mietentwicklung. Maximal 5% werde es in Düsseldorf, Hamburg und Frankfurt am Main mit den Bürospitzenmieten dieses Jahr bergab gehen, in Stuttgart, München und Berlin noch weniger. Schließlich, so Rock, habe es in Deutschland auch keine Übertreibungen wie in London oder Moskau gegeben.
Eigentümer, die jetzt auslaufende Verträge neu verhandeln müssen, müssen sich dennoch auf sinkende Erträge einstellen. Denn eines ist heute schon spürbar: Mieter versuchten verstärkt, bei stabilen Mietpreisen Zusatzleistungen der Vermieter einzufordern, die Effektivmieten zu drücken oder mehr Flexibilität bei den genutzten Quadratmeterzahlen und den Vertragslaufzeiten durchzusetzen. Die Forderung nach erhöhter Flexibilität, weiß Rock, ziehe sich über alle Standorte und Nutzergruppen.
Die Makler spüren die gestiegene Verhandlungsfreude der Mieter in Form von "Orientierungsgesuchen", die zurzeit vermehrt seitens der Nutzer eingeholt würden.
Das Heil liegt im Südwesten
Über den Gesamtzeitraum der kommenden Dekade ist man nach Berechnungen von Degi Research mit einem Investment in München auf der sicheren Seite. "Wir haben bei unserer aktualisierten Prognosemethode dem wachsenden Einfluss der Finanzmärkte auf die Immobilienmärkte Rechnung getragen", sagt Thomas Beyerle, Head of Global Research bei Degi/Aberdeen Property Investors. Allgemeinwirtschaftliche, demografische und strukturelle Einflussgrößen hätten daher eine stärkere Gewichtung erhalten als bei vorherigen Untersuchungen.
So erklärt Beyerle auch die Tatsache, dass Köln und Bonn in der Prognose für den Zeitraum bis 2020 mit Rang drei und vier noch vor Hamburg stehen. Die wirtschaftlichen Perspektiven beider Städte seien besser als die des zunehmend vom Hafen und dem Logistikbetrieb abhängigen Hamburg – "hier droht in den kommenden zehn, fünfzehn Jahren eine zu einseitige Entwicklung", so Beyerle. Bonn z.B. werde hingegen durch die vertraglich gesicherten öffentlichen Mittel langfristig stabilisiert.
Überall dort aber, wo ein bestimmter Industriezweig die lokale Wirtschaft dominiert, gibt es Punktabzüge. Die starke Rolle ihrer Autoindustrie stufte Stuttgart auf Rang zwei herab. Und Deutschlands Bürohochburg Frankfurt am Main rangiert dementsprechend wegen ihrer Abhängigkeit vom Bankenwesen hinter Mannheim auf Platz sieben. Berlin dümpelt auf Platz 18 (zwischen Nürnberg, 17, und Erlangen, 19), da die einseitige Nachfrage von Regierung und Lobbyisten nicht ausreicht, um den großen Büromarkt zu stützen.
Setzt man das Ranking ins Verhältnis zur jeweils vor Ort erzielbaren Nettoanfangsrendite, erweisen sich zahlreiche B-Standorte als ebenso stabil wie die Großstädte bei zugleich höherer Rendite. Bonn, Aachen, Mannheim, Heidelberg, Hannover und Karlsruhe bieten demnach höhere Renditen bei geringeren Risiken als Düsseldorf, Berlin oder Essen. Positiv bewertet auch Tobias Just von Deutsche Bank Research die Perspektiven vieler B-Städte. Hamburg, Frankfurt und München hätten zwar zwischen 2005 und 2008 mit zweistelligen Zuwachsraten bei den Spitzenmieten punkten können. Dies, so Just, erhöhe jedoch in wirtschaftliche kritischen Zeiten die Gefahr eines entsprechenden Einbruchs. "Langweiligere" Städte mit weniger Steigerungen in der Vergangenheit seien gerade in schlechten Zeiten eher im Vorteil – "das zeigt uns die Erinnerung an die letzte Immobilienrezession".
Eine Lanze für den Osten brechen
Just bricht außerdem eine Lanze für einige Standorte im Osten. Der erwartete Zuwachs an neuen Flächen im Verhältnis zum Bestand falle bis 2011 in Berlin, Leipzig und Dresden nämlich mit 4% bis 6% p.a. deutlich niedriger aus als z.B. in Frankfurt am Main und Hamburg mit 16% p.a. Gleichzeitig boten z.B. Erfurt und Dresden 2008 eine attraktive Mietrendite zwischen 7% und 8%, während das Mietwachstum der vergangenen Jahre moderater ausfiel als in den West-Großstädten.
"Investoren sollten darüber nachdenken, ob sie die ostdeutschen Standorte nicht vielleicht pauschal unterschätzen", plädiert Just. Derzeit lägen zwischen der Mietrendite von Erfurt (7,5%) und der von Stuttgart (5,5%) immerhin stolze 200 Basispunkte. Ähnliches gelte für das Städtepaar Magdeburg-Düsseldorf. "Man sollte sich fragen, ob ein solcher Preiszuschlag für große, westdeutsche Märkte immer gerechtfertigt ist." Was er im Umkehrschluss natürlich nicht als allgemeines Plädoyer für jeden ostdeutschen Standort verstanden haben will. "Viele Städte dort leiden weiter unter starken Strukturproblemen." (mol)
