IMMOBILIEN ZEITUNG – AKTUELLE AUSGABE
Immobilien Zeitung vom 19.02.2009
Büroflächenmarkt Hannover
Mit 130.000 qm den Rekord von 2007 knapp verfehlt
Mit 130.000 qm hat der Büroflächenumsatz in Hannover 2008 den Rekord von 2007 knapp verfehlt. Der Leerstand sinkt, und die Spitzenmiete bewegt sich bei 12,50 Euro/qm bis 13 Euro/qm seitwärts. 2009 kommen 94.000 qm neuer Flächen auf den Markt, wovon schon 80.000 qm vergeben sind. Für das laufende Jahr sind die Makler optimistisch, dass wieder über 100.000 qm umgesetzt werden.
Nach 102.000 qm im Jahr 2006 und 136.000 qm im darauf folgenden Jahr hat die Region Hannover in Abstimmung mit den örtlichen Maklern für 2008 einen Büroflächenumsatz von 130.000 qm veröffentlicht. Dass es nicht zu einem neuen Rekordumsatz gereicht hat, verhinderte in letzter Minute die Finanzkrise. Das Land Niedersachsen stornierte einen im September 2008 geschlossenen Mietvertrag für das Bredero-Hochhaus am Bahnhof.
Dort waren 15.600 qm für ein Fachgerichtszentrum angemietet worden. Doch die Maxime Investment, eine Beteiligungsgesellschaft der Rixxon, Köln, mit dem Hauptgesellschafter ASP Investment Group und der niederländischen Pluis Participatie Groep, konnte keine gesicherte Finanzierung nachweisen.
Inzwischen sieht es nach Brancheninformationen ganz gut aus für die Finanzierung, so dass das Projekt seinen geplanten Gang gehen könnte.
Das Gros der Vermietungen in der niedersächsischen Landeshauptstadt wurde vor allem von unternehmensnahen Dienstleistern getragen, die Flächen bis 300 qm anmieteten. Deutlich mehr als die Hälfte des Umsatzvolumens kam in diesem Segment zustande. Die größte Fläche wurde im Tritower am Schiffgraben an die HDI Gerling (6.700 qm) vermietet, gefolgt von der Deutschen Angestellten Krankenkasse (DAK) in der DZ-Bank an der Berliner Allee (4.200 qm), der Dekra in der Hanomagstraße (4.100 qm) und der Gasunie Deutschland im Pelikanviertel (3.900 qm). 10.000 qm bezog zudem die AOK Niedersachsen in einem von der BauWo für den Eigenbedarf erworbenen Neubau an der Hans-Böckler-Allee.
Toplagen in Opernnähe
Die gefragtesten Büroflächen liegen in der Innenstadt. Hier wurde etwa ein Drittel aller Flächen angemietet. "Besonders begehrt ist das Umfeld der Oper", erklärt Christian Palis, Engel & Völkers Commercial. Für kleinere Büroflächen würden hier auch schon mal mehr als die 13 Euro/qm ausgegeben, die Palis als Spitzenmiete benennt. Region Hannover und Fürst Immobilien sehen die Spitzenmiete unverändert bei 12,50 Euro/qm und die Durchschnittsmiete in der City bei 9,50 Euro/qm.
Doch unweit der City können Interessenten auch Büroflächen für 4,99 Euro/qm mieten. Der Versicherungskonzern Ergo sucht am Klagesmarkt Untermieter für Flächen aus den 1960er Jahren, für die Mietverträge bis 2016 bestehen. Die Nebenkosten sind bei maximal 3 Euro/qm gedeckelt.
Incentives werden aktueller
Keine Beschränkungen legen sich anglo-amerikanische Investoren wie Whitehall auf. Der Goldman-Sachs-Fonds Whitehall hatte 2007 190 Allianz-Bürogebäude in Deutschland gekauft, darunter auch 13 in Hannover. Die Amerikaner versuchen, die weitgehend unsanierten, meist 30 bis 40 Jahre alten Flächen für bis zu 9 Euro/m2 zu vermieten – 2 Euro/qm über dem Marktpreis.
"Da wird das Thema Incentives auch in Hannover immer aktueller", so Götz Harbart, Geschäftsführer von Angermann Hannover. Drei mietfreie Monate etwa sollen den Mietern die hohe Nominalmiete schmackhaft machen. "Wir wollen das aber in Hannover nicht einreißen lassen", so Harbart. Dazu besteht mit Blick auf die Statistik auch kein Grund, denn die Leerstände sind übersichtlich.
Allerdings gehen hier die Zahlen der Makler deutlich auseinander. Während die Region Hannover bei einer Gesamtmietfläche von 3,7 Mio. qm in Hannover, Langenhagen und Laatzen den Leerstand bei 4,4% verortet, hat Engel & Völkers in Hannover 3,4 Mio. qm Bürofläche gezählt und einen Leerstand von 6,5% (2007: 6,8%) ermittelt. Fürst Immobilien hingegen errechnet nur 3,8% (2007: 4,3%).
Nachfrage nicht mehr so gut
Mit Blick aufs laufende Jahr sind die Makler – der Natur ihrer Profession folgend – recht optimistisch. Palis erkennt aktuell "eine immer noch gute Nachfrage, aber nicht mehr ganz so gut wie im ersten Quartal 2008". Das Interesse an kleinen Flächen um 150 qm sei jedoch "sehr gut". Harbart erklärt: "Unsere Nachfragesituation ist vergleichbar mit dem ersten Quartal 2008." Für das laufende Jahr "haben wir unsere Erwartungen zum Büroflächenumsatz nach oben geschraubt".
Das ist trotz Finanzkrise kaum verblüffend, denn nach Zahlen der Region Hannover werden 2009 voraussichtlich etwa 94.000 qm Büroflächen fertiggestellt, wovon knapp 80.000 qm bereits vergeben sind – überwiegend an Eigennutzer. Die VHV-Versicherungsgruppe wird allein 35.000 qm in dem für 95 Mio. Euro von der Investa-Immobiliengruppe in direkter Nachbarschaft zum Pelikan-Viertel errichteten Neubau beziehen. Weitere 27.500 qm sind als Eigennutzung in dem von der VGH-Versicherungsgruppe am Warmbüchenkamp für 65 Mio. Euro selbst gebauten Gebäudeensemble ausgewiesen.
Sollte die Finanzierung stehen, bringt Maxime Investment im sanierten Bredero-Hochhaus 22.000 qm auf den Markt, wovon durch das Gerichtszentrum drei Viertel belegt würden. Kleinere Flächen entstehen zum Beispiel auf dem früheren Areal des Eisenwarenhandels Schwemann + Stücke an der Berliner Allee/Gutenberghof. Hier investiert die Ärzteversorgung Niedersachsen geschätzte 30 Mio. Euro in einen 7.800 qm messenden Bürobau. Im Rosenquartier, das vis-à-vis der neuen Shopping-Mall Ernst-August-Galerie für 50 Mio. Euro von Euroland und der Wölbern-Bank auf und in Flächen des früheren Fernmeldeamts entwickelt wird, sind neben Einzelhandels- und Hotelflächen auch 2.200 qm Büroraum vorgesehen.
Weniger rosig sieht die aktuelle Situation aus der Perspektive von Projektentwicklern wie der bauwo aus. Das hannoversche Unternehmen plant an der Vahrenwalder Straße den dritten Bauabschnitt des Business Park Hannover Nord mit etwa 6.000 qm sowie 3.500 qm an der Podbielskistraße, wo eine Bürozeile das Wohnungsbaugebiet Lister Blick auf dem früheren Bahlsen-Areal abschließen soll. "Wir müssen die Mieter mit dem Fernrohr suchen", so Wolfgang Pramann, bei bauwo für die Büroflächen verantwortlich. "Wir beginnen mit dem Bau, sobald es die Vorvermietungsquote erlaubt." Die liegt kurz nach dem Vertriebsstart bei null Prozent. Der Entwickler verweist auf die "gefühlte Unsicherheit, die keiner greifen kann, aber latent vorhanden ist". Im Frühsommer, so hofft er, gehen die Geschäfte besser.
Scientology möchte kaufen
Wie überall, stockt auch in Hannover der Investmentmarkt. "Die Vorstellungen der Käufer und Verkäufer haben sich deutlich voneinander entfernt", beschreibt Harbart die Situation. Ein Käufer, auf den keiner wartet, obwohl der Preis kaum eine Rolle spielt, ist die Scientology Church. Sie sucht bereits seit zwei Jahren nach einem 4.000 bis 6.000 qm großen Haus – bislang im Zentrum, nun an den Ausfallstraßen. Als Strohmann fungiert unter anderem ein Sachverständiger aus Berlin. Doch bis dato mag niemand mit der umstrittenen Glaubensgemeinschaft Geschäfte machen. (ff)
