IMMOBILIEN ZEITUNG – AKTUELLE AUSGABE
Immobilien Zeitung vom 22.01.2009
Investmentmarkt Europa
Moskau steht vor einem drastischen Preisverfall
Die Voraussetzungen für einen neuen Höhepunkt auf Europas Büroimmobilien-Investmentmärkten sind so schlecht nicht. Jones Lang LaSalle (JLL) schätzt die Summe der auf den richtigen Zeitpunkt wartenden Investorengelder auf 50 Mrd. Euro. Derweil sagen Researcher aus Häusern wie CB Richard Ellis (CBRE) und der Deutschen-Bank-Tochter Rreef für viele Märkte in Europa weiter fallende Kaufpreise und Mieten voraus. Zu den vom Abwärtstrend besonders stark betroffenen Standorten gehört Moskau.
Für die russische Hauptstadt prognostiziert Rreef Research eine Halbierung der Mieten und einen gewaltigen Anstieg der Leerstandsrate auf 15% im Jahr 2012. CBRE sah die Spitzenrenditen in Moskau allein im vierten Quartal 2008 um satte 150 Basispunkte steigen. In den vergangenen zwölf Monaten legten sie um 250 Basispunkte zu. Noch höher lagen nur Kiew (+500) und Dublin (+375). Deutsche Standorte wie Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und München folgen mit Renditesteigerungen um 20 bis 60 Basispunkte unter ferner liefen.
Renditen in Europa legen stark zu
Mit Ausnahme von Aarhus, Belgrad und Helsinki sind die Ankaufrenditen den CBRE-Zahlen zufolge im vierten Quartal 2008 an allen beobachteten Standorten in Europa gestiegen. Die Zuwächse reichten von fünf Basispunkten in Düsseldorf und Rom bis zu 500 in Kiew. In der ukrainischen Metropole konzentrierte sich der Renditesprung aufs vierte Quartal des vergangenen Jahres. Im Top-Segment der Büroimmobilienmärkte lagen die Ankaufrenditen Ende 2008 im Schnitt 100 Basispunkte über dem Vorjahreswert. Neben den Standorten Moskau, Kiew und Dublin verzeichneten in den letzten drei Monaten 2008 auch Städte wie Brüssel, London, Paris und Wien überdurchschnittliche Steigerungen.
Deutliche Zuwächse gab es auch bei anderen Arten von Gewerbeimmobilien. So stiegen die Renditen für Einzelhandelsflächen im EU-15-Raum binnen eines Jahres im Schnitt um 78 Basispunkte, für Logistikflächen nennt CBRE ein Plus von 100 Basispunkten. Die deutschen Standorte sind auch hier eher am unteren Ende der Skala zu finden. Im Einzelhandelssektor ermittelte CBRE für sie Renditezuwächse von bis zu 15 und bei Lagerflächen von 25 Basispunkten. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE Deutschland, sieht nicht nur wegen der Kreditvergabescheu vieler Banken, sondern auch wegen der rezessionsbedingt nachlassenden Nachfrage nach Büroflächen Rückgänge des Mietwachstums, absolute Mietrückgänge aber noch nicht.
Deutsche Standorte relativ stabil
Was die CBRE-Zahlen für die jüngere Vergangenheit zeigen, sagt Rreef auch für die nächste Zeit voraus: Die deutschen Bürozentren, so die Researcher, werden von der bevorstehenden Rezession in Europa vergleichsweise weniger stark betroffen sein als ihre west- und osteuropäischen Pendants. Während die Bürospitzenmieten in London, Madrid und Dublin bis 2010 gegenüber 2007 um zweistellige Prozentsätze fallen werden, rechnen die Analysten für Hamburg, Frankfurt und München mit einem Minus von nur 5%. Ähnlich gering werden Wien und Helsinki unter dem Abschwung zu leiden haben. Die Begründung: In allen diesen Standorten bleibe das Angebot an Class-A-Flächen in den Innenstädten trotz Neubauten auch weiterhin limitiert. In Paris und in noch stärkerem Ausmaß in London dagegen werde die existierende Neubau-Pipeline Druck auf die Mieten ausüben.
Am stärksten gebeutelt werde Moskau. Bis 2010 sei dort jedes Jahr mit zweistelligen Mietrückgängen zu rechnen; am Tiefpunkt des Zyklus würden sie voraussichtlich 40% bis 50% unter dem Spitzenwert von 2007 liegen. Zur Erklärung dieses Preisabsturzes verweisen die Rreef-Researcher zum Beispiel auf die starken Mietsteigerungen der Jahre 2003 bis 2007. Im Durchschnitt waren die Mieten im Top-Segment dort um jährlich zweistellige Prozentwerte gestiegen. Wer höher fliegt, kann auch tiefer fallen. Die russische Hauptstadt wird der Prognose zufolge noch ganz andere Probleme bekommen. Zwar sind eine Reihe von Bauprojekten aufgrund von Finanzierungsschwierigkeiten zurückgestellt, dennoch rechnen die Marktforscher damit, dass bis 2011 mehr als 5 Mio. qm Bürofläche neu hinzukommen werden. Das entspricht etwa der Hälfte des Büroflächenbestands von Frankfurt am Main. Die Folge: Die Leerstandsrate in Moskau werde bis 2012 auf 15% steigen. 2005 hatte sie noch bei gerade mal 3% gelegen.
50 Mrd. Euro liegen bereit
Das Geld, das günstiger werdende Immobilien kaufen könnte, hat JLL zusammengezählt. Ergebnis: Es stehen mehr als 50 Mrd. Euro an institutionellem Eigenkapital für Käufe von europäischen Gewerbeimmobilien bereit. Diese Summe, verteilt auf Vermögensverwalter, Versicherungen, Opportunity-Fonds und auch deutsche geschlossene und offene Fonds, suche bereits nach passenden Gelegenheiten, so die Berater in einem Ausblick auf 2009. Allerdings seien die Rahmenbedingungen denkbar schlecht. "Die Banken werden drei bis fünf Jahr brauchen, um ihre Bilanzen in Ordnung zu bringen", sagt Tony Horrell, Head of European Capital Market bei JLL. 2009 kämen sie nur dazu, mit den Aufräumarbeiten zu beginnen. Die neue, extrem konservative Geschäftspolitik könnte demnach noch länger erhalten bleiben.
Außerdem sei ein weiterer Wertrückgang am Immobilienmarkt unvermeidlich. Die Ermittlung korrekter Werte und angemessener Kaufpreise werde somit zum wichtigsten Entscheidungswerkzeug für Manager 2009. Da die Preise für Büroimmobilien im laufenden Jahr weiter nachgeben würden, rät Horrell einer Reihe von Immobilienhaltern dazu, im Sinne einer Schadensbegrenzung am besten sofort zu verkaufen. Gleichzeitig werde die Marktlage zunehmend Verkäufe von Trophy-Gebäuden erzwingen. Hier seien die entsprechenden Spitzenpreise zu erwarten. Nigel Roberts, Chairman of European Research bei JLL, sieht die Talfahrt der Preise insbesondere in London, Madrid und Paris schon vergleichsweise weit fortgeschritten. Solche Märkte seien für Investoren nun wieder zunehmend von Interesse. (mol/bb)
