IMMOBILIEN ZEITUNG – AKTUELLE AUSGABE

Immobilien Zeitung vom 15.01.2009

Expansion

Geplatzte Hotelträume

Hochtrabende Expansionspläne, aber kaum spruchreife Projekte: Hatten viele Hotelketten vor einiger Zeit große Erweiterungen ihres Portfolios hierzulande angekündigt oder Deutschland zum bevorzugten Wachstumsziel erklärt, fällt die Zwischenbilanz insbesondere für einige große Akteure ernüchternd aus. Warum Hilton & Co. ihre einst verkündeten Ziele verfehlen, dafür gibt es eine ganze Reihe von Gründen. Die Finanzkrise spielt dabei aber nur eine untergeordnete Rolle.

Am krassesten ist das Missverhältnis zwischen Ankündigungen und Ergebnissen bei Hilton. Je 15 bis 20 Standorte wolle die US-Kette in Deutschland für die Marken Hilton Garden Inn und Hampton innerhalb von drei bis fünf Jahren erschließen, kündigte Patrick Fitzgibbon, Senior Vice President Development Europe bei Hilton International, im Januar 2007 an. Seitdem gesellte sich zum bestehenden Hilton Garden Inn in Stuttgart und den damals bereits verkündeten Vorhaben eines Hilton und eines Hilton Garden Inn im Frankfurter Airrail Center mit dem Hampton Düsseldorf lediglich ein weiteres Projekt, während gleichzeitig das Hilton Weimar abgegeben wurde.

Trotzdem erklärte Ian Carter, verantwortlich für das Hilton-Geschäft außerhalb der USA, im März 2008 Deutschland zu einem der zehn weltweiten Märkte, auf die das Unternehmenswachstum fokussiert werden sollte. "Deutschland ist für uns ein Schlüsselmarkt", sprach damals auch der neu­ernannte Hilton-Vizepräsident für Deutschland und die Schweiz, Oliver Harnisch, gegenüber der Immobilien Zeitung von 30 bis 50 Neueröffnungen innerhalb von fünf Jahren. Die Flaute im vorherigen Jahr begründete Harnisch mit der nötigen Anlaufzeit für die Expansion, die aber an Fahrt gewinnen werde. "Wir haben eine lange Liste von Hotels, an der wir arbeiten. Bis Ende des Jahres ist mit Ankündigungen weiterer Projekte zu rechnen." Tatsächliche Ankündigungen seitdem: Fehlanzeige.

Warum die Expansion im "Schlüsselmarkt" Deutschland nur so schleppend vorankommt, dazu will sich Hilton nicht äußern. Marktteilnehmer haben dagegen einige Erklärungen. Auf Entwicklerkonferenzen seien Hilton-Vertreter nach dem Motto aufgetreten: "Hilton hat in der Hotellerie den höchsten Markenwert. Hier ist unser Produkt. Kauft Grundstücke und baut", berichtet ein Projektentwickler. Außerdem gebe es nicht nur bei Hilton, sondern auch bei anderen amerikanischen Hotelketten oft ein mangelndes Verständnis für den deutschen Markt. Expansionsziele würden dabei aus den USA vorgegeben. "Wenn man dann sagt, ,das kriegt ihr nur hin, wenn es von eurer Seite ein klares finanzielles Commitment gibt’, heißt es dann, ,nein, das wollen wir nicht’", berichtet der Entwickler.

"Garantieren können wir nichts"

Entsprechend setzten Hilton, aber auch andere Gesellschaften wie InterConti bevorzugt auf Franchisemodelle oder Managementverträge ohne Mindestgarantien. Für deutsche Investoren reiche aber eine Erklärung: "wir werden unser Bestes tun, um die prognostizierten Ergebnisse zu erreichen, aber zusichern können wir gar nichts", nicht aus, betont Olaf Steinhage, geschäftsführender Gesellschafter von hospitality concepts berlin. In Deutschland würden viele Objekte verkauft, die institutionellen Käufer bräuchten aber einen Mindestrückfluss, um das Hotel in einen Fonds einbringen zu können. Andererseits gebe es nicht genügend potenzielle Franchisepartner mit ausreichendem Kapitalstock und genügend Bo­nität, so Steinhage weiter. Um ein Projekt zu realisieren, müsse der Franchisepartner zwischen einer halben und eineinhalb Jahres­pachten als Sicherheit stellen. "Bei einer größeren Expansion mit zehn Projekten kommen leicht 10 Mio. bis 12 Mio. Euro zusammen, die hinterlegt werden müssen." (pm/bb)

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