IMMOBILIEN ZEITUNG – AKTUELLE AUSGABE
Immobilien Zeitung vom 08.01.2009
Spezialfonds
Real I.S. zielt auf Mittelzentren
Der Münchner Fondsmanager und Projektentwickler Real I.S. plant für 2009 einen Spezialfonds, der sich auf Einzelhandelsentwicklungen in deutschen Mittelzentren konzentriert und bis zu 600 Mio. Euro investieren soll. Bei den Genehmigungen will das Unternehmen von seiner Verbundpartnerschaft mit der Sparkassenorganisation profitieren.
Im ersten Schritt stellt sich Real-I.S.-Vorstand Jochen Schenk ein Volumen von 150 Mio. Euro vor. Längerfristig kann das Fondskonzept, das sich laut Schenk "aktuell im fortgeschrittenen Abstimmungsstadium befindet", auf ein Investitionsvolumen von bis zu 600 Mio. Euro ausgebaut werden. Verkünden will er solche Zahlen aber noch nicht, da der Fonds formell noch nicht aufgelegt ist und man derzeit erst Absichtserklärungen bei Investoren einsammelt.
Mit Einzelhandelsobjekten in Mittelzentren hat sich die Real I.S. ein Feld vorgenommen, auf dem sie sich einen besseren Marktzugang ausrechnet als die Wettbewerber. "Als Verbundpartner der Sparkassenorganisation sind wir auch in Mittelzentren in der Lage, in gute Ia-Lagen zu kommen", erläutert Schenk. Da die Sparkasse der jeweiligen Kommune gehört und die wiederum die Kaufkraft im eigenen Gebiet halten möchte, sitzt die Real I.S. nach den Worten Schenks "sehr nahe an der Genehmigungsfähigkeit". Die rund 450 Sparkassen sind deutschlandweit mit fast 16.000 Geschäftsstellen präsent und verschaffen dem Unternehmen so Zugang zu interessanten Projekten. Zudem profitiert die Real I.S. laut Schenk von "über 100 Sparkassen als institutionelle Anlagekunden".
Anleger derzeit sehr abwartend
Geplant ist der Real I.S. Germany Retail als deutscher Spezialfonds für deutsche institutionelle Anleger wegen der strukturellen Kosteneffizienz. Formell gilt er als Wertpapier und ist sicherungsvermögensfähig. Da das Unternehmen keine eigene Zulassung als Kapitalanlagegesellschaft (KAG) hat, wird die zur Signal-Iduna-Gruppe gehörende HansaInvest als Service-KAG fungieren. Die Hälfte des Investitionsvolumens soll Eigenkapital sein.
Für die Investitionsphase sind maximal 36 Monate vorgesehen. Handlungsfähig ist das Unternehmen jedoch "erst im Frühjahr 2009", sagt Roland Bittner, verantwortlich für die Produktumsetzung. Der Start des Fonds könne sich bis ins zweite Halbjahr 2009 hinziehen, da "die Anleger derzeit eine sehr abwartende Haltung zeigen". Zudem erwartet Bittner erst für die zweite Jahreshälfte 2009 eine Bodenbildung bei den Kaufpreisen und damit eine Annäherung an die eigenen Preisvorstellungen. Angestrebt werden Ausschüttungen nach Kosten von 5,75% bis 6,25% p.a. sowie eine Gesamtrendite (IRR) von mehr als 8%.
Im Fokus stehen innerstädtische Standorte deutscher Mittelzentren mit 25.000 bis 70.000 Einwohnern. „Während der Filialisierungsgrad in den Großzentren mit mehr als 100.000 Einwohnern durchweg bei 70% aufwärts liegt, ist er in den von uns anvisierten Mittelzentren erst bei ca. 40%“, so Schenk. "Viele Ketten möchten daher genau dorthin expandieren."
Welche Standorte die Real I.S. für potenzielle Ankäufe im Detail prüft, will Markus Bruckner, der für die Immobilienakquisition zuständig ist und vor Jahren für den Ia-Lagen-Makler Comfort den Standort Süddeutschland aufgebaut hat, noch nicht verraten. Als beispielhafte Immobilienprojekte, die auch für den Spezialfonds infrage kommen können, nennt er etwa die innerstädtische Rathausgalerie in Bruchsal oder das Fachmarktzentrum Tauberpark in Bad Mergentheim. Erstere plant die Real I.S. gemeinsam mit dem Stuttgarter Entwickler Sepa zu realisieren. Die Immobilie mit 5.500 m2 Einzelhandels-, 1.100 qm Büro- und 340 qm Gastronomiefläche wird von Tengelmann, H&M, Müller Drogerie und s.Oliver genutzt. Das Fachmarktzentrum in Bad Mergentheim, das mit dem Saarbrücker Entwicklungspartner Will Real Estate gebaut werden soll, bietet 14.000 m2 Einzelhandelsfläche. Sie ist an Aldi, Edeka, den Drogeriemarkt dm, die Textilanbieter K+L Ruppert und Vögele sowie den Schuhfilialisten Deichmann vermietet. "Fachmarktzentren müssen in jedem Fall einen Lebensmittler als Anker haben", erläutert Bruckner, der ein breit gestreutes Portfolio aufbauen möchte. Deshalb wird er sich "auch SB-Warenhäuser und den ein oder anderen Baumarkt ansehen". Vorwiegend interessiert sich Real I.S. jedoch für kleine Stadtteil- und Nachbarschaftszentren mit Volumina zwischen 20 Mio. und 50 Mio. Euro sowie größere Geschäftshäuser mit mehreren Mietern wie Zara, Esprit und H&M.
Da Shoppingcenter in diesem Finanzrahmen nicht realisiert werden können, sieht sich Real I.S. nicht im Wettbewerb mit der ECE, die schon seit einigen Jahren die Mittelzentren ins Visier nimmt.
Neubauten oder auch im Einzelfall Objekte mit Revitalisierungsbedarf lässt das Unternehmen von der eigenen Immobilien-Entwicklungsabteilung schlüsselfertig für den Fonds erstellen, da man "keine Projektentwicklungsrisiken im Fonds haben will", erläutert Bittner. Neubauten, die Real I.S. selbst entwickelt, sollen maximal 20% der Ankäufe ausmachen, der Rest wird fertig gekauft. (ma)
