IMMOBILIEN ZEITUNG – AKTUELLE AUSGABE
Immobilien Zeitung vom 27.11.2008
Wohnungspolitik
Projektförderung statt Sozialwohnungsbau
Als "ineffizient und nicht zeitgemäß" bezeichnet VdW-Südwest-Vorstandssprecher Rudolf Ridinger den sozialen Wohnungsbau. Die negativen Folgen versuche die Politik seit Jahren mit dem Förderprogramm Soziale Stadt in den Griff zu bekommen. Künftig noch steigenden Anforderungen in puncto Integration und Abfedern von Armut könne man allein mit dem Sozialwohnungsbau nicht gerecht werden, so der Verbandschef. Er plädiert dafür, stärker auf Subjekt- als auf Objektförderung zu setzen, vor allem aber das Potenzial des Sozialmanagements von Wohnungsunternehmen zu nutzen.
Die Grenzen des sozialen Wohnungsbaus, seien klar erkennbar, sagt Ridinger, der das Investitionsvolumen der öffentlichen Haushalte auf bundesweit etwa 2 Mrd. bis 3 Mrd. Euro jährlich beziffert. In strukturschwachen Regionen, in denen die Mieten teils über dem Marktniveau lägen, werde der Sinn und Zweck dieser Wohnungspolitik konterkariert. Der Mangel an preiswertem Wohnraum in Ballungsräumen wie München, Stuttgart und Frankfurt am Main dagegen sei allein durch sozialen Wohnungsbau nicht in den Griff zu bekommen – nicht, ohne angesichts enormer Baulandpreise, steigender Ansprüche der Mieter, immer mehr aus der Bindung fallender Einheiten und hoher energetischer Anforderungen durch den Gesetzgeber enorm viel Geld in die Hand zu nehmen, erklärt der Verbandschef. "Passivhausstandard ist kontraproduktiv, da nicht finanzierbar."
Obendrein sei der klassische, konzentrierte Sozialwohnungsbau bislang vielerorts der Beginn einer Abwärtsspirale von Quartieren gewesen, aus der nur weitere Investitionen führten. "Es ist ein schlechter Treppenwitz, dass der Bund 510 Mio. Euro jährlich in den sozialen Wohnungsbau steckt und weitere 110 Mio. Euro in das Programm Soziale Stadt", so Ridinger.
Ginge es nach dem VdW-Chef, wäre der soziale Wohnungsbau künftig nur noch in einer untergeordneten Rolle: Er würde stärker auf Subjekt- als auf Objektförderung setzen, hohe und steigende Mieten durch staatliches Wohngeld auffangen. Wo dem Grenzen gesetzt sind, beispielsweise bei kinderreichen Familien, sei weiterhin sozialer Wohnungsbau vonnöten – allerdings ein stark auf soziale Mischung ausgerichteter. Das Hauptanliegen Ridingers ist, das Potenzial von Wohnungsunternehmen stärker zu nutzen, Mittel für den Auf- und Ausbau eines sozialen Dienstleistungsnetzes zur Verfügung zu stellen. Für notwendig hält er ein "präventives Soziale-Stadt-Programm", um auf die vier großen Entwicklungen Überalterung, Zuwanderung, Individualisierung und steigende Einkommensungleichheit reagieren zu können. "Der sozialen Probleme werden es künftig eher mehr als weniger. Und die Wohnungswirtschaft kann nicht nur Reparaturbetrieb sein."
Ehrenamt und Nachbarschaftshilfe
Bestätigt sieht sich Ridinger durch eine im Auftrag seines Verbands vom Institut Wohnen und Umwelt (IWU), Darmstadt, erstellte Studie. Darin untersucht werden Projekte, die in erster Linie auf eine stärkere soziale Kontrolle der Mieter untereinander verbunden mit einer Aktivierung von Nachbarschaftshilfe zielen. Möglich sei auch, so heißt es darin, mehrere Ziele in einem Zug zu erreichen. Als Beispiel werden Projekte der GWW Wiesbaden und der Nassauischen Heimstätte in Frankfurt genannt, die in Kooperation mit kommunalen und gemeinnützigen Einrichtungen Arbeitslose ins Quartiersmanagement einbeziehen und sie mit Dienstleistungen für Ältere betrauen. Den Nutzen für Wohnungsunternehmen sieht die Studie in erster Linie in stabilen Quartieren, einer Erhöhung der Verweildauer von älteren Menschen in den Beständen – was auch den öffentlichen Kassen zugute komme – und positivem Image. Der betriebswirtschaftliche Effekt sei schwer quantifizierbar, jedoch geht IWU-Geschäftsführer Dieter Rebitzer davon aus, dass sich längerfristig einer einstellen kann.
Um über Einzelprojekte und zu einem Gutteil selbst finanzierter Netzwerkprojekte einzelner, meist größerer kommunaler Wohnungsgesellschaften hinaus Unternehmen auf breiter Ebene für den Aufbau eines Sozialmanagements zu gewinnen, ist laut Studie eine Anschubinvestition, z.B. für die Finanzierung von qualifizierten Mitarbeitern, wichtig. "Wir erwarten mehr Unterstützung der Politik", betont denn auch Ridinger. Nach welchen Kriterien Fördermittel vergeben werden und wie viel das "Investieren mehr in Menschen und weniger in Steine", wie Rebitzer fordert, kosten könnte, vermag der VdW-Chef nicht zu sagen. "Wir wollen erst einmal eine Diskussion anstoßen." (cr)
