IMMOBILIEN ZEITUNG – AKTUELLE AUSGABE
Immobilien Zeitung vom 13.11.2008
Büromarkt-Prognose
Abschwung drückt auf die Mieten
Die Spitzenmieten in den deutschen Bürohochburgen werden in den nächsten Jahren leicht zurückgehen, sagen die Experten von BulwienGesa in ihrer neuesten Marktprognose. Doch es gibt auch eine gute Nachricht: So tief wie in den beiden letzten Zyklen werden die Mieten nicht noch einmal abstürzen.
2008 werde an den meisten Standorten den Wendepunkt bei der Entwicklung der Spitzenmieten darstellen, sind die Researcher überzeugt. Wie stark die Mieten in den sieben so genannten A-Städten (München, Frankfurt, Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln und Stuttgart) sinken, hängt davon ab, wie heftig in den Rechnungen der Volkswirte die Verschlechterung der Konjunktur ausfallen wird.
Rechnet man mit dem pessimistischen Prognose-Szenario der Projektgruppe Gemeinschaftsdiagnose (PG-GD), sinkt der Mittelwert für die Spitzenmiete 2009 um 2,3% beziehungsweise von 24,60 Euro/qm auf 24 Euro/qm. Für die Durchschnittsmieten ergäbe sich ein Minus von 1% auf 15,77 Euro/qm. In den kleineren Großstädten, den B-Standorten, liegt der Abschwung der Spitzenmieten im Mittel bei -0,8%, die Durchschnittsmieten werden mit -1,1% stärker nachgeben.
Ein Absturz wie in vorangegangenen Mietpreiszyklen ist allerdings nicht zu erwarten. "Die Amplitude zwischen Minimal- und Maximalwert hat sich nahezu halbiert", so BulwienGesa-Vorstand Andreas Schulten. So wurde dieses Jahr zwar einerseits in den A-Städten der historische Höchstwert für die mittlere Spitzenmiete (2001 waren es über 29 Euro/qm) nicht wieder erreicht. Andererseits sei aber auch ein Absturz auf den 2004er Tiefststand von unter 22 Euro/qm nicht mehr wahrscheinlich – "eine Bodenbildung über 23 Euro/qm sollte realisiert werden." Der Mittelwert der Büro-Nettoanfangsrenditen in den Innenstädten der sieben Hochburgen würde von 2008 auf 2009 um 50 Basispunkte auf 5,6% steigen. In den B-Standorten ziehen die Anfangsrenditen von 6,7% auf 7,1% an.
Laut der Vorhersage der PG-GD verlangsamt sich das Wirtschaftswachstum im kommenden Jahr auf 0,2% (2008: 1,8%). Das hätte zur Folge, dass auch die Zahl der Bürobeschäftigten nicht mehr weiter zunimmt, sondern sogar wieder leicht schrumpft. Für 2009 wird hier der Rückgang auf -0,1% beziffert, 2010 folgt nochmals ein Minus von 0,2%.
Gleichzeitig gäbe es nur noch eine schwache Nettoabsorption bei Büroflächen, was einen weiteren Abbau der Leerstände verhindern würde. Je nach Standort, rechnen die BulwienGesa-Researcher vor, sei bis 2012 eine Erhöhung der Leerstandsrate zwischen einem und drei Prozentpunkten zu erwarten. Für alle A-Städte gerechnet würde dies einen Anstieg von aktuell knapp 9% auf 11% bedeuten.
Allerdings könnte die Leerstandsrate trotz der erwarteten konjunkturellen Verschlechterung auch in geringerem Maße steigen, dann nämlich, wenn nicht alles, was an neuen Projekten geplant wird, auch in die Realisierung geht. Die aktuelle Modellrechnung arbeitet noch mit unveränderten Fertigstellungsprognosen. Für das Jahr 2009, so die Überzeugung der Experten, werde sich an den Aussichten für die Realisierung geplanter neuer Büros selbst bei einer Konjunkturverschlechterung nichts ändern.
Für jene, die einen etwas optimistischeren Blick in die Zukunft bevorzugen, hat BulwienGesa noch eine weitere Berechnungsvariante im Angebot. Das so genannte "robuste Szenario" wurde im September dieses Jahres (also vor der Fast-Pleite der Hypo Real Estate) erstellt und geht für 2009 von einem BIP-Wachstum um 0,9% aus. Hier nimmt auch die Bürobeschäftigung weiterhin um ca. 1% pro Jahr zu. Die Spitzenrenditen für A- und B-Städte ziehen im kommenden Jahr nur um je 20 Basispunkte an.
Die Forscher begründen ihre positivere Prognose damit, dass unmittelbare Folgen der Finanzmarktkrise im Sinne einer Kreditverknappung für heimische Unternehmen derzeit noch nicht feststellbar seien. Die augenblicklich spürbare konjunkturelle Eintrübung sei eher ein Effekt der jetzt zu Ende gehenden Aufschwungsphase. (mol)
