IMMOBILIEN ZEITUNG – AKTUELLE AUSGABE
Immobilien Zeitung vom 06.11.2008
Energiesparende Einkaufszentren
Centerentwickler auf dem Ökotrip
Kaum ein Tag vergeht, an dem nicht irgendwo in Deutschland ein Kongress über nachhaltiges Bauen stattfindet. Inzwischen hat die grüne Welle auch die Centerindustrie voll erfasst. Statt mit spektakulärer Architektur, Investitionsvolumen und Vermietungsquoten profilieren sich die Unternehmen mit Geothermieanlagen, einer Verringerung des CO2-Ausstoßes und Öko-Zertifikaten.
Der mittelständische Münchner Entwickler Fondara sieht sich als ein grüner Pionier der Centerbranche. Sein Einkaufszentrum Mira setzt mit einem Verbrauch von 200 kWh/qm Bruttogeschossfläche Standards. Selbst sparsame Center verbrauchen heute etwa 250 kWh/qm. Öffentliche Anerkennung wurde jüngst aber anderen zuteil. Beim Green-Thinker-Award auf der Expo Real suchte man unter den Kandidaten innovative Mittelständler wie Fondara vergeblich. Die Großindustrie blieb unter sich. Den Preis für den nachhaltigsten Immobilienentwickler Europas bekam Sonae Sierra, die gerade bei Darmstadt das wohl letzte Grüne-Wiese-Einkaufszentrum in Deutschland bauen. "Es ist immer dasselbe", klagt Philipp Hlousek, Assistent der Fondara-Geschäftsführung. "Die mittelständischen Firmen sind die Innovationstreiber, und die Großen gucken sich das ab und vermarkten es."
Hlouseks Verärgerung ist verständlich, aber fest steht auch: Die Großen reden nicht nur, sie handeln inzwischen auch. Die sprunghaft gestiegenen Nebenkosten zwingen die Centerbetreiber auf den Ökotrip. Inzwischen gehört die Prüfung von Geothermieanlagen, Blockheizkraftwerken oder Fotovoltaikanlagen zum kleinen Einmaleins jeder Projektentwicklung. "Der Einsatz von regenerativen Energien oder eines Blockheizkraftwerks birgt das größte Einsparpotenzial", sagt mfi-Vorstandssprecher Matthias Böning, zugleich Vorsitzender des Ausschusses Energie beim Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA). Derzeit prüft mfi an zwei Standorten den Bau von kleinen Kraftwerken als Alternative zur Nutzung von Erdwärme. In Leipzig würde die Entscheidung für Geothermie die Einbringung von 260 Erdsonden bis zu einer Tiefe von 100 m erfordern. "Das ist sehr aufwendig, mein Gefühl sagt mir deshalb, dass ein Blockheizkraftwerk in Leipzig die bessere Lösung wäre", so Böning.
Auch ECE experimentiert mit alternativen Energiekonzepten. Die Hamburger haben die meisten Einkaufszentren auf Ökostrom und Fernwärme umgestellt. Auf dem Dach der Ernst-August-Galerie in Hannover wurde eine Fotovoltaikanlage installiert. Im Eastgate in Berlin kommt ein Erdwärmetauscher zum Einsatz, der das Center klimatisiert. Bei der im Bau befindlichen Rhein-Galerie in Ludwigshafen wurde der Bau einer Geothermieanlage zumindest geprüft. "Wir haben als Betreiber schon immer langfristig gedacht, da wir die Betriebskosten im Blick haben", behauptet ECE-Sprecher Robert Heinemann. Zur Kritik von Hlousek sagt er: "Ich kann am Mira nichts entdecken, was wir nicht auch hätten."
Nicht nur für Centerentwickler, auch für den Einzelhandel sind die Betriebskosten längst eine große Bürde. Das ergab eine Umfrage des EHI Retail Institute. Demnach sind Beleuchtung und Kühlung im deutschen Einzelhandel die großen Energiekostentreiber. Die Erhebung ergab, dass 80% der Unternehmen in energiesparende Kühlsysteme investieren wollen. Davon versprechen sie sich Einsparungen von 20%. Die größten Einsparmöglichkeiten (bis zu 30%) sieht der Handel jedoch bei der Beleuchtung. Fast die Hälfte der Unternehmen plant innerhalb der nächsten zwei Jahre eine Mitarbeiterschulung in puncto Energiesparen. 80% der Händler gaben an, dass ihre Energiekosten 2007 gestiegen sind. In diesem Jahr erwarten die Unternehmen einen Anstieg der Energiekosten um 20% – und die Meisten rechnen fest damit, dass sich die Kostenspirale weiter dreht.
Um ein grünes Image aufzubauen, bemühen sich die großen Entwickler zunehmend um Öko-Zertifikate. Multi Development hat das Forum Duisburg jüngst als erstes Einkaufszentrum außerhalb Großbritanniens nach der britischen Methode Building Research Establishment Environmental Assessment Method (Breeam) qualifizieren lassen. "Wir haben uns für Breeam entschieden, weil es das etablierteste und am meisten verbreitete System ist", erklärt eine Multi-Sprecherin. ECE experimentiert mit zwei Siegeln. Die Ernst-August-Galerie in Hannover soll nach dem US-Zertifikat Leadership in Energy and Enviromental Design (Leed) bewertet werden, während für ein Center in Polen das Breeam-Label gewählt wurde. "Wir wollen mit beiden Standards Erfahrung sammeln", so ECE-Sprecher Heinemann. Sonae Sierra lässt seine Gebäude nach der internationalen Umweltnorm ISO 14001 bewerten. Mfi dagegen wartet, bis die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) ein Zertifikat für Einkaufszentren auf den Markt bringt. Leed und Breeam gefallen mfi-Chef Böning nicht, da sie seiner Ansicht nach allein die ökologische Nachhaltigkeit beachten, ökonomische und soziokulturelle Aspekte aber außen vor lassen. "Mich überzeugt der umfassende Nachhaltigkeitsbegriff der DGNB, darum warten wir mit einer Zertifizierung, bis deren Kriterien feststehen."
Wann das sein wird, steht noch nicht fest. Bei der DGNB wurde jetzt erst die Arbeitsgruppe gebildet, die ein Siegel für Einkaufszentren entwickeln soll.
Leed-Zertifikat kann leicht 125.000 Euro kosten
Das Zertifizierungswesen für Shoppingcenter steckt noch in den Kinderschuhen. Die Bewegung hat erst in diesem Jahr richtig Fahrt aufgenommen. "Derzeit wissen wir sicher von vier Leed-Prüfungen", sagt Michael Bauer, geschäftsführender Gesellschafter von Drees & Sommer Advanced Building Technology. Ein Zertifizierungsprozess hat seiner Ansicht vor allem deshalb einen Wert, "weil man eine umfassende Checkliste für nachhaltiges Bauen bekommt". Außerdem sei ein Zertifikat "hervorragend für die Vermarktung" einer Immobilie.
Obwohl Leed und Breeam eher mit ihrem Label auf dem Markt sind als die DGNB, erwartet Bauer, dass sich das deutsche Siegel zumindest in Deutschland am Ende durchsetzen wird. Wer ein Center nach einem englischsprachigen Methode bewerten lassen wolle, müsse alle Unterlagen zweisprachig anfertigen, so Bauer. Bei neuen Centern müssten auch die ausführenden Firmen gezwungen werden, sämtliche Dokumente auf Englisch einzureichen. "So schnell wird sich die englische Sprache aber nicht in den Tiefen der deutschen Bauindustrie durchsetzen", vermutet der Drees-&-Sommer-Experte. "Das Hauptproblem von Leed und Breeam ist die Sprache." Und der Preis, könnte man hinzufügen. Die Kosten für ein Leed-Zertifikat für ein neues Center taxieren Experten auf rund 125.000 Euro – 25.000 Euro für Zertifizierungkosten und Anmeldung und rund 100.000 Euro für die Begleitung des Baus durch einen Consultant. (cvs)
