IMMOBILIEN ZEITUNG – AKTUELLE AUSGABE
Immobilien Zeitung vom 24.07.2008
Hoteltransaktionen
Warten auf die großen Deals
Der deutsche Hoteltransaktionsmarkt ist im ersten Halbjahr drastisch eingebrochen: Während im Vergleichszeitraum 2007 noch Hotels für 1,4 Mrd. Euro den Besitzer wechselten, erreichte das Transaktionsvolumen von Januar bis Juni 2008 nach vorläufigen Schätzungen von Jones Lang LaSalle (JLL) Hotels nur noch rund 500 Mio. Euro. Warum das so ist und wie die Entwicklung weitergeht, darüber gehen die Expertenmeinungen auseinander.
"Das Kapital ist da, das Interesse ist da - die Frage ist: Wo sind die Angebote?", sieht Markus Beike, Geschäftsführer von Christie + Co Deutschland, den Engpass in der mangelnden Verkaufsbereitschaft der Eigentümer. Diese stellten sich die Frage "Soll ich meine Immobilien auf diesen Markt werfen?" und hielten sich zurück, da sie nicht mehr mit den Preisen der vergangenen beiden Jahren rechnen könnten. Er erwartet auch nicht, dass sich das grundsätzliche Problem, die erschwerten Finanzierungsbedingungen, mittelfristig ändern wird.
Genügend Hotels im Angebot sieht dagegen Ursula Kriegl, die für das Deutschlandgeschäft bei JLL Hotels verantwortlich ist. Allein unter der Betreuung von JLL seien mehrere auch größere Transaktionen in der Pipeline. "Das Problem ist, dass die Erwartungshaltung von Verkäufern und Käufern nicht kongruent ist" - sprich: Die Preisvorstellungen klaffen auseinander. Im zweiten Halbjahr werde aber noch der ein oder andere Deal erfolgen, da auf Seiten der Käufer ein gewisser Anlagedruck vorhanden sei.
Im ersten Halbjahr habe es eine Verschiebung zu Einzeltransaktionen gegeben, berichtet Kriegl. Falls doch Portfolios den Besitzer wechselten, seien das kleinere Pakete mit zwei bis vier Häusern gewesen. Hauptgrund für das Ausbleiben großer Portfoliotransaktionen sei, dass insbesondere die in der Vergangenheit sehr aktiven Investoren mit geringem Eigenkapital wie Private-Equity-Gesellschaften keine Finanzierungen bekommen haben. Kriegl warnt allerdings auch vor einem direkten Vergleich der 2007er und 2008er Zahlen, da im vergangenen Jahr die Bilanz durch den Kauf von 91 Accor-Hotels in Deutschland und den Niederlanden für 863 Mio. Euro durch Moor Park Capital verzerrt sei.
"Am Hotelmarkt kann es auch dieses Jahr ein vielversprechendes Umsatzvolumen geben", zeigt sich Andreas Erben, Leiter Hotels bei Dr. Lübke, optimistisch, dass sich die Transaktionen im zweiten Halbjahr besser entwickeln. Zwar könne es in diesem Jahr eine Delle geben, insgesamt werde sich der Hotelinvestmentmarkt aber stabilisieren und noch über das bisherige Rekordvolumen von 2,3 Mrd. Euro ausdehnen.
"Wir bearbeiten derzeit genau die gleichen Volumina wie bisher", beschreibt er die Grundlage für seinen Optimismus. Aktuell wisse er von sieben Portfolios, die am Markt angeboten würden, darunter einige mit dreistelligem Volumen. Und auch das Interesse von Private-Equity-Investoren habe nach seinen persönlichen Erfahrungen nicht nachgelassen, sondern im Gegenteil noch zugenommen, da sie Deutschland grundsätzlich positiv einschätzten und mit anderen Assetklassen wie Wohnimmobilien ihre angestrebten Renditen nicht mehr erreichen könnten. Ein Problem sei aber, dass die gewünschten Hotels oft nicht am Markt vorhanden seien und erst entwickelt werden müssten, um dann in Paketen von zwei bis drei Häusern verkauft zu werden.
Kauf einer Hotelgruppe geplant
Ein Zukunftsmodell sieht Erben in der Beteiligung von Investmentgesellschaften an Hotelgruppen, wie bei Motel One durch Morgan Stanley geschehen. Aktuell betreue Dr. Lübke selbst einen potenziellen Investor, der derzeit mit zwei Gesellschaften im Gespräch ist und noch 2008 zum Zug kommen will. Durch das zugeführte Investorenkapital soll die Gruppe dann wachsen. Auch andere Käufer wollten sich ähnlich positionieren. Ein Problem sei aber, dass es zu wenige geeignete Hotelketten gebe. "Wir brauchen für unseren Investmentmarkt mehr mittelständische Gruppen mit zehn Häusern." (pm)
