IMMOBILIEN ZEITUNG – AKTUELLE AUSGABE
Immobilien Zeitung vom 15.05.2008
Baupreisexplosion
Hochtief: Finger weg von Einkaufszentren!
Mit dem schlüsselfertigen Bau großer Einkausfzentren war für Baufirmen im letzten Jahr kein Geld zu verdienen. Insbesondere Festpreisanbieter mit Verträgen von 2006 sind durch die Baupreisexplosion tief ins Minus gerutscht. Die Suche nach dem Erbauer eines Einkaufszentrums ist im Augenblick für Entwickler mindestens so schwer wie die Beschaffung der Baugenehmigung oder die Mieterakquise. Hochtief hat sich vorerst ganz aus dem GU-Geschäft zurückgezogen.
Gemunkelt wurde schon länger, jetzt ist es offiziell: Hochtief hat seine auf den Bau von Einkaufszentren spezialisierte Niederlassung in Kassel aufgelöst. Der Baukonzern, der 2007 einen Rekordverlust von mehr als 150 Mio. Euro im deutschen Hochbau einstecken musste, hat in der Königsdisziplin, dem Bau von Einkaufszentren, offenbar viel Geld verloren. "Wir haben 2007 sechs Shoppingcenter übergeben, unterm Strich mit wirtschaftlich fragwürdigem Ergebnis", heißt es aus dem Konzern. Man werde zwar weiter Handelsimmobilien bauen, vorerst aber nicht mehr als Generalunternehmer (GU) bei Shoppingcentern arbeiten. "Bei vielen Projekten, die zurzeit auf dem Markt sind, stehen Chancen und Risiken für uns als GU nicht in einem vernünftigen Verhältnis", sagt Henner Mahlstedt, Vorstandsvorsitzender der Hochtief Construction AG.
Ähnlich wie Hochtief geht es dem Vernehmen nach den meisten deutschen Baufirmen. "Alle haben 2007 beim Bau von Einkaufszentren relativ viel Geld verloren", sagt ein Insider. Vor allem Festpreisanbieter haben gelitten. Bauunternehmen mit GU-Verträgen aus dem Jahr 2006 seien von der Baukostenexplosion (+15% bis +20% von 2006 auf 2007) voll erwischt worden. Ein Züblin-Mitarbeiter: "Die Großen scheuen deshalb pauschalierte Angebote." Wenn ein Entwickler (wie zuletzt Multi Development) einen Vertrag mit Pauschalpreis zum Bau eines großen Centers abschließt, wird das in der Branche registriert.
Zum Finanzierungs-, Genehmigungs- und Vermietungsrisiko ist inzwischen das Risiko getreten, kein Bauunternehmen zu finden. "Früher wurde man immer nur nach dem Vermietungsstand gefragt, heute heißt es: Wer baut?", sagt ECE-Entwickler Jens Jäpel. Die Suche nach einem GU ist zum echten Prüfstein geworden. "Mit wem können Sie denn heute noch ein 100-Millionen-Euro-Projekt machen?" fragt der Chef einer großen deutschen Fondsgesellschaft. Nach dem Rückzug von Hochtief, so Matthias Böning, Vorstandsvorsitzender des Entwicklers mfi, gebe es in Deutschland noch zwei Unternehmen, die Shoppingcenter ab einer Größenordnung von 80 Mio. Euro schlüsselfertig anböten: Züblin und Bilfinger Berger mit ihren jeweiligen Spezialabteilungen in Stuttgart und Düsseldorf. Nach dem Baukostenschock 2007 lässt sich die Industrie die Übernahme des Festpreisrisikos inzwischen aber deutlich besser honorieren. Nach Angaben von Hendrik Nanninga, technischer Geschäftsführer von Multi Development Deutschland, war der Ende 2007 abgeschlossene GU-Vertrag für die Centrum-Galerie Dresden etwa 15% teurer als der vergleichbare Vertrag für das Forum Duisburg von 2006. Lediglich bei mittleren und kleinen Projekten scheint die Lage noch relativ entspannt zu sein. "Da gibt es noch genügend Mittelständler", so Böning.
Die Baukonzerne können ihr Geld anderswo inzwischen leichter verdienen, im Ausland zum Beispiel, und sind auf das "superkomplizierte Bauen" (ein Hochtief-Mitarbeiter) von mehrgeschossigen Einkaufszentren in deutschen Innenstädten nicht unbedingt angewiesen. "Die Zeiten, da gute Geschäfte stets zulasten der Bauunternehmen gemacht wurden, sind vorbei", bedauert ein Centereinkäufer. Die Baukonzerne verlangen Branchenkennern zufolge GU-Zuschläge von 18% bis 20% - 10% für Bauleitung und Ausführungsplanung, 10% für Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn. "Als Entwicklerkann man sich das nicht mehr leisten", sagt mfi-Chef Böning. Die Essener greifen bei einigen Projekten (Düsseldorf, München-Pasing) wieder auf die gute alte Einzelvergabe zurück. "Das Motto heißt ‚Back to the Roots‘", so Böning. Auch ECE verfolgt eine Doppelstrategie: GU-Vergabe in Ludwigshafen und Schweinfurt (jeweils Züblin), Fachlos- bzw. Einzelvergabe in Saarbrücken und Leverkusen. Für das Projektmanagement haben sich die beiden Branchenführer mit Baufachleuten verstärkt. Selbst Mittelständler gehen diesen Weg. "Wir haben eine Baubetreuung gegründet, die als GU fungiert", so Harald Ortner vom Lübecker Entwickler HBB.
Wenn Entwickler die durch die Übernahme des Baukostenrisikos entstandenen Mehrkosten nicht an Investoren weitergeben oder durch höhere Mieten einspielen können, müssen die Baukosten runter. Sparen, wo es König Kunde nicht sieht, heißt die Devise. Treppenhäuser, die ohnehin nur vom Personal benutzt werden, müssen ja nicht unbedingt verputzt sein. "Der Komfort in Nebenbereichen wird reduziert", räumt ein Entwickler offen ein.
Der Rückzug von Hochtief zeigt aber auch: Um das Verhältnis der Bauindustrie zu den großen Centerentwicklern ist es nicht zum Besten bestellt. "Wir haben ein enormes Engagement entwickelt, um ECE und mfi gut zu bedienen, jetzt müssen wir unsere Zusammenarbeit überdenken", heißt es bei Hochtief. Einen Kenner der Verhältnisse überrascht diese Aussage nicht: "Firmen wie ECE haben ein höchst professionelles Projektmanagement. Die schließen harte, wasserdichte Verträge und zwingen Bauunternehmen immer wieder dazu, Risiken zu übernehmen, die sie vielleicht besser nicht übernehmen sollten." (cvs)
