IMMOBILIEN ZEITUNG – AKTUELLE AUSGABE
Immobilien Zeitung vom 08.05.2008
Magdeburg
Wilhelminische Militärarchitektur wird zu Wohnungen
Für eins der seit der deutsch-deutschen Vereinigung größten innerstädtischen Wohnungsbauprojekte in Magdeburg wurde jetzt der Startschuss gegeben. Eine denkmalgeschützte Kasernenanlage mit 19 Gebäuden im Ortsteil Stadtfeld wird für 40 Mio. Euro zu 498 Eigentumswohnungen umgebaut. Die neuen Heime gehen weg wie warme Semmel. Vor allen Dingen Kapitalanleger zeigen reges Interesse.
Einst hielt in der 1913 fertiggestellten Encke-Kaserne das gleichnamige preußische Fußartillerieregiment die Stellung. Bis in den Zweiten Weltkrieg hinein war die Panzerabwehr hier stationiert. Nach Untergang des tausendjährigen Reichs folgten in die größtenteils unversehrten Kasernen erst amerikanische, dann britische und bis Ende 1991 dann sowjetische Uniformträger. Seitdem gammelte das, laut Denkmalschützer, "erhaltenswerte Beispiel wilhelminischer Militärarchitektur" vor sich hin.
Riesiger Exerzierplatz bildet das Zentrum des Ensembles
Nordland Investment aus Langenhagen bei Hannover stoppt jetzt den Verfall. Für 1,6 Mio. Euro hat er das rund 80.000 qm große Areal gekauft, wo bis Ende 2009 in vier Bauabschnitten 29.100 qm Wohn- und Nutzfläche entstehen sollen.
Der Magdeburger Architekt Uwe Thal zeichnet für die Sanierung der eher schlichten, gelben, meist viergeschossigen Putzbauten verantwortlich, die alle nach einheitlichem Entwurf errichtet wurden. Dazu gehören neben den Mannschaftsgebäuden auch Wirtschaftsgebäude, das Offizierskasino, Krankensaal, Familienhäuser, Exerzierhaus, Reithalle und Ställe. Die Bauten gruppieren sich um einen riesigen rechteckigen Exerzier- und Turnplatz, der Platz für viel Grün, einen Kinderspielplatz und einen Teich bieten wird. Das von Investoren so gerne vorgenommene "Nachverdichten" hat Nordland-Chef Rüdiger Tolle nicht vor.
Aber auch das Luxuswohnen hält der seit 1992 in Magdeburg tätige westdeutsche Unternehmenschef für keine gute Idee. Im Wohnpark Encke-Carree entstehen Wohnungen und Maisonetten, die zwischen 42 und 196 qm groß sind. Ein Teil der Quartiere erhält Balkone, Dachterrassen oder Gärten. Gemacht und gedacht sind die Unterkünfte für ganz normale Mieter, sagt Tolle. Dass eine große Zahl von Ostdeutschen am allerliebsten in ihren Plattenbauten leben bleibt, hält Tolle für ein Vorurteil.
Ein Vorteil des letzten noch unsanierten Kasernenkomplexes im Stadtgebiet Magdeburgs: Das verlassene Militärgelände ist von Wohngebieten quasi umzingelt. Bus und Straßenbahn, Schule und Kindergarten sind darum nicht weit. Die Verkaufszahlen scheinen ihm erst einmal Recht zu geben. Der erste und der zweite Bauabschnitt an der Süd- und Ostseite des Areals mit 30 bzw. 116 Wohnungen sollen Ende dieses Jahres fertig sein. "Die meisten dieser Unterkünfte sind verkauft", sagt Oliver Kirchner von der Magdeburger Immotrade and Finance, die für den Vertrieb verantwortlich zeichnet. "Die Wohnungen kosten in einfacher Ausstattung ab 1.400 Euro/qm", sagt Michael Böttge, Geschäftsführer der B & B Wirtschaftskanzlei, die der bundesweit tätigen Immotrade beim Verkauf in Magdeburg unter die Arme greift. "Für ein denkmalgeschütztes Objekt ist das ein Preis im mittleren Segment." Zwischen 100.000 und 250.000 Euro werden laut Kirchner somit für die von 42 qm bis 196 qm großen Quartiere bezahlt.
Interessiert seien vor allen Dingen westdeutsche Kapitalanleger, die rund 70% der bislang veräußerten Wohnungen erwarben. Tranche drei mit 155 Wohnungen auf der Westseite ist gerade in die Vermarktung gestartet, Abschnitt vier mit 197 Wohnungen im nördlichen Teil befindet sich noch in der Projektierung. Ende 2009 sollen sie den Planungen zufolge bezugsfertig sein.
Denkmalschutz allein zieht als Verkaufsargument nicht genug
Als feines Verkaufsargument haben Oliver Kirchner und seine Verkaufskollegen die steuerlichen Möglichkeiten des Denkmalschutzes zur Hand. Kapitalanleger können die Modernisierungskosten bekanntlich acht Jahre lang mit jeweils 9% und vier weitere Jahre mit 7% steuerlich geltend machen und neben den Sanierungskosten auch die Anschaffungskosten linear von der Steuer absetzen: 40 Jahre lang 2,5% (bis Baujahr 1924), danach 2%. Eigennutzer können die Sanierungskosten zehn Jahre lang mit jeweils 9% beim Finanzamt geltend machen.
Wer also 100.000 Euro in seine Wohnung steckt, verringert sein zu versteuerndes Einkommen um 9%. Kapitalanleger finden das eine spannende Rechnung, sagt Kirchner. Doch das allein zöge nicht. Die sachsen-anhaltinische Hauptstadt mache auf private Investoren mittlerweile einen sehr guten Eindruck, sagt Kirchner. Das sei beim Kauf einer Immobilie westdeutschen Geldanlegern im Osten viel, viel wichtiger, als ein wenig Steuern zu sparen.
Zeitgleich mit immer mehr Wohnungen lässt Rüdiger Tolle Garagen bauen. Später soll jeder Bewohner sein Auto in der Kaserne unterstellen können. Platz genug dafür bietet der rückwärtige Teil. Wo früher Pferd und Wagen und später Panzer und Kanonen unterkamen, kann Rüdiger Tolle sich Reihenhäuser vorstellen. Kleine Eigenheime mit großen Grundstücken. Doch das ist noch Zukunftsmusik. (gg)
