IMMOBILIEN ZEITUNG – AKTUELLE AUSGABE
Immobilien Zeitung vom 08.05.2008
Immobilien-Investmentmarkt Europa
Renditen der Institutionellen-Fonds stürzen ins Minus
Die nicht börsennotierten Fonds in Europa haben nach Zahlen des Fondsverbands Inrev im vergangenen Jahr erheblich schlechter performt als 2006 - und als von Inrev vorausgesagt. Die Gesamtrenditen der 257 untersuchten Anlagevehikel (Nettovermögenswert: 162,3 Mrd. Euro) stürzten von plus 21% auf minus 3,9%. Auch in Deutschland ging`s bergab. Die 14 berücksichtigten Institutionellen-Fonds hielten sich mit plus 1,2% aber knapp über Null. Die Zahlen sind damit deutlich schlechter, als Inrev-Geschäftsführerin Lisette van Doorn vor knapp einem Jahr vorausgesagt hatte. Seinerzeit rechnete sie im Europa-Schnitt mit plus 10% bis 14% p.a.
Der Verband führt den Absturz auf die Dominanz der britischen Fondsprodukte unter den Datenlieferanten zurück - und auf die schwachen Währungen US-Dollar und Britisches Pfund (GBP). Zwei Zahlen stützen diese Vermutung. Zum einen legten die britischen Immobilienvehikel auf Euro-Basis eine Gesamtrendite von minus 13,8% hin. Rechnet man zum anderen in GBP, entwickelten sich die Fonds mit -5,9% weniger schlecht. Die Gesamtrendite der kontinentaleuropäischen Fonds gab binnen Jahresfrist nur von 16,1% auf 12,5% nach, darunter die deutschen Vehikel von 5,9% auf 1,2%. Am besten rentierten sich hierzulande Einzelhandelsfonds. Sie schafften 5,3% Gesamtrendite. Büroimmobilien brachten 3,1% und gemischt genutzte Objekte minus 0,8%. Letztere hatten zwei Jahre zuvor noch mehr als 21% erzielt.
Wohnungen bringen am meisten
Van Doorn sieht in den Zahlen, die von der Investment Property Databank (IPD) gesammelt und ausgewertet wurden, einen Beweis dafür, dass sich die Kreditkrise in Europa höchst unterschiedlich stark auswirkt. Core-Fonds performten 2007 mit minus 4,7% am schlechtesten, auch Value-add-Fonds lagen mit minus 3,1% unter Null. Einzig Opportunity-Fonds schafften mit 20,1% ein klares Plus - zogen den Index wegen ihres schwachen Gewichts aber nur leicht nach oben. Unter den Immobiliengattungen brachten Wohnungen und Büros mit 8,8% resp. 4,4% am meisten. Handels- und Logistikimmobilien enttäuschten mit merklich niedrigeren Werten. Die höchsten Renditen wurden in Finnland (15,5%), Frankreich (12,9%) und den Niederlanden (12,8%) erzielt. Die höchsten Erträge bescherten im vergangenen Jahr Mehrländerfonds. 69 solcher Vehikel flossen in die Untersuchung mit ein. Sie legten eine Wertänderungs- und Mietrendite von 16% hin.
Michael Morgenroth, Vorstand der Gothaer Asset Management, erwartet für dieses Jahr einen weiteren Anstieg der Renditen. Warum das? Die Anlagerisiken werden nach seiner Prognose 2008 wieder stärker eingepreist. Für 2008 sieht Morgenroth Value-add-Fonds als Renditefavoriten. Begründung: Sie seien nicht so abhängig von teuren Bankkrediten wie Opportunity-Fonds und in Zeiten hoher Preise und schwacher Renditen (yield compression) nicht so anfällig wie Core-Produkte.
Andrew Smith von Goodman Property Investors geht davon aus, dass der in der Inrev-Welt dominante britische Markt, der 2007 so schwächelte, im laufenden Jahr wiederaufersteht. "Das Ausmaß der Preiskorrekturen in Großbritannien bedeutet, dass britische Immobilien bei internationalen Investoren wieder auf den Radar kommen", so Smith. "Die Renditen sind wieder merklich konkurrenzfähiger als in den vergangenen drei Jahren."
Unterdessen hat Inrev in seinem Capital Raising Survey festgestellt, dass die nicht börsennotierten Immobilienfonds in Europa 2007 deutlich mehr Probleme damit hatten, Kapitalzusagen von Investoren abzurufen, als in den Jahren davor. So wurden mangels geeigneter Objektangebote nur 69% der Kapitalzusagen für Investments in Immobilien genutzt. 2006 hatte der Wert noch bei 84% gelegen, 2005 sogar bei 90%. Inrev Research Director Andrea Carpenter hat eine Erklärung für die schlechte Abrufquote. "Insbesondere Opportunity-Fonds waren von der Finanzkrise betroffen und mussten ihr Investitionstempo wegen Schwierigkeiten bei der Fremdkapitalbeschaffung stark drosseln." Investoren erklären den Rückgang der Investitionsquote auch mit den bisweilen extrem hohen Preisen in der ersten Hälfte des Vorjahrs. Statt zu riskieren, die jeweiligen Zielrenditen nicht zu erreichen, sahen viele lieber von einem Immobilienkauf ab.
Pensionskassen investieren weiter
In der zweiten Jahreshälfte stiegen die Renditen subprime-bedingt vielerorts zwar wieder und die Preise gaben entsprechend nach. Doch vor allem die Opportunisten unter den Fonds hatten dann plötzlich andere Probleme. "Die Märkte wurden schwerer kalkulierbar und der Anstieg der Kreditkosten machte ihnen das Leben schwer", so Carpenter. Größte Gruppe unter den Kapitalgebern waren im Jahr 2007 Investoren aus den USA. Dahinter folgten Anleger aus Großbritannien, den Niederlanden, Deutschland und Nordeuropa. Vergleichsweise kleinere Kapitalmengen kamen aus der Asien-Pazifik-Region und dem Nahen Osten. Investiert wurde vor allem in Nordeuropa, Deutschland, Frankreich und Großbritannien.
Ungeachtet der schwachen Investitionsquote im vergangenen Jahr, wollen mehr als zwei Drittel der Fondsmanager, die 2008 Kapitalzusagen bei Institutionellen einholen, in diesem Jahr mehr Geld akquirieren als 2007. Ein Drittel neigt zu mehr Vorsicht und plant weniger Akquise. Georg Allendorf, Geschäftsführer von Rreef Spezial Invest und Mitglied der Inrev-Geschäftsführung, erklärt sich den anhaltenden Optimismus in puncto Kapitalbeschaffung so: "Die europäischen Pensionsfonds wollen den Immobilienanteil an ihrem Vermögen von durchschnittlich 8% bis 9% auf 10% anheben." Zudem steige die Inflation, was zur Folge habe, dass Investoren deren negative Folgen mit Hilfe von Immobilien zu begrenzen versuchen. (bb)
