IMMOBILIEN ZEITUNG – AKTUELLE AUSGABE
Immobilien Zeitung vom 01.05.2008
Büromarkt Mainz/Wiesbaden
Jones Lang LaSalle: Wiesbaden schwächelt, Mainz solide
Obwohl Mainz, was den Gesamtumsatz von Büroflächen angeht, Wiesbaden kein X für ein U vormachen kann, ist die rheinland-pfälzische Landeshauptstadt wesentlich besser ins neue Jahr gekommen als ihr hessisches Pendant.
Der Wiesbadener Büromarkt ist mit einem Umsatz von rund 15.500 qm verhalten ins Jahr gestartet, so das Ergebnis des Maklerunternehmens Jones Lang LaSalle (JLL). Damit liegt der Umsatz rund 11% unter dem Fünfjahresdurchschnitt. Im Vergleich zum Vorjahr waren es sogar ca. 30%. "Der durchschnittliche Gesamtumsatz der vergangenen Jahre von 80.000 qm wird in diesem Jahr deutlich unterschritten", prognostiziert Carlo Schöps, JLL-Niederlassungsleiter in Wiesbaden. Auf große Deals wie die Anmietung von 6.000 qm durch die Sparkassenversicherung im Vorjahr wartet die hessische Landeshauptstadt derzeit noch vergebens. "Die Ursache dafür sind nicht die Subprime-Krise und Unsicherheit der Mieter, sondern ganz einfach das mangelnde Flächenangebot", sagt Schöps. "Viele Kunden möchten mieten, haben aber zu wenige Alternativen." Das einzige größere Projekt, das dieses Jahr fertig wird, ist das Questum an der Mainzer Straße mit ca. 5.500 qm Bürofläche.
Gefahr des Standortwechsels
"Es besteht die Gefahr, dass die Unternehmen den Standort Wiesbaden deshalb völlig von ihrer Liste streichen", befürchtet Schöps. "Die Ansprüche der Kunden sind gestiegen." Sie kommen bereits mit sehr festen Vorstellungen zur Lage und Qualität zum Makler und haben seltener den günstigsten Preis im Fokus. Dennoch hat der JLL-Mann auch Positives zu berichten: "Die Büroflächen im Luisenforum vermieten sich sehr gut." Er rechnet damit, dass die Flächen noch in diesem Jahr komplett ausgebucht sein werden. Auch eine Spitzenmiete von rund 13 Euro/qm in der Innenstadt und eine gewichtete Durchschnittsmiete von ca. 10,79 Euro/qm können sich sehen lassen und haben noch nicht das Ende der Fahnenstange erreicht. Den Leerstand von 170.000 qm (7,7%) schätzt Schöps ebenfalls als stabil ein. Besonders präsent seien derzeit Mieter aus der Dienstleistungsbranche. Die größten Flächen seit Jahresbeginn gingen an folgende Unternehmen: Die UMB Unternehmensberatung mietete 1.750 qm Bürofläche im Tangenta in Erbenheim, das Hessische Immobilienmanagement 1.428 qm im Luisenforum und Arjo Systeme 1.350 qm in Mainz-Kastel. 68% der vermieteten Flächen waren allerdings kleiner als 500 qm.
Dem Mainzer Büromarkt attestiert JLL dagegen einen soliden Jahresstart. Mit 6.800 qm wurde dort der Fünfjahresdurchschnitt um rund 3% getoppt. Büros sind im Schnitt günstiger zu haben als in Wiesbaden. In Mainz beträgt die Spitzenmiete 12 Euro/qm, die gewichtete Durchschnittsmiete 9,26 Euro/qm. Diese hat innerhalb von zwölf Monaten um 6% zugelegt. Doch nicht in der gesamten Innenstadt sind hohe Preise zu erzielen. Schon ab 7 Euro/qm sind Flächen zu haben. "In diesem Jahr werden in Mainz über 25.000 qm umgesetzt", schätzt Schöps und wäre mit diesem Ergebnis sehr zufrieden. Das mehr als doppelt so hohe Volumen des Vorjahres kann aber unmöglich erreicht werden.
Der Makler geht davon aus, dass sich der verglichen mit Wiesbaden etwas geringere Leerstand von 6,1% weiter abbaut. Allein zwei Deals bescherten Mainz schon die Hälfte des Umsatzes: Die Deutsche Bahn mietete 1.656 qm in den Bonifaziustürmen an. Weitere 1.500 qm gingen an ein Marketingunternehmen in Hechtsheim. In Mainz können die Makler aber das gleiche Phänomen beobachten wie in Wiesbaden: "Es gibt dort ebenfalls zu wenig Neubautätigkeit", klagt Schöps. Das einzige umfangreiche Vorhaben ist die für 2009 geplante Fertigstellung von rund 5.000 qm Bürofläche im ehemaligen Caritas-Haus am Bahnhof Römisches Theater (IZ 6/08). Sowohl in diesem Jahr als auch in den beiden folgenden Jahren ist ansonsten nichts dergleichen geplant. Die Eigentümer der Bestandsgebäude sind deshalb momentan die Gewinner und können es sich laut Schöps leisten, völlig auf vertragliche Anreize wie mietfreie Zeiten zu verzichten.
Das Wiesbadener JLL-Büro plant derzeit selbst einen Umzug. Bald verlassen die Makler ihren schönen Altbau in der Wiesbadener Juliusstraße, um neue Büros im Obergeschoss des Einkaufszentrums Liliencarré zu beziehen. (law)
